出品/獨角Mall

撰文/福貴

上海恒隆廣場銷售額同比下滑22%至133.38億元，較2023年直降37.62億元。（2023年公開銷售額為171億元。）

成都太古里銷售額同比下滑14%至98.9億元，較2023年直降16.1億元。（2023年公開銷售額為115億元。）

最近半個月，恒隆集團和太古地產接連發布了2024年的一些運營數據。高端商業消費市場下滑，是意料之中的事情，但直觀數據出來后，仍然給人帶來沖擊。

37.62億元，比寧波萬象城去年一整年的銷售額還高（公開數據為35億元）；于2023年剛剛邁入百億俱樂部的成都太古里，位置還沒坐熱，就掉下來了。

有錢人也不買了，奢侈品市場會持久的一蹶不振嗎？

恒隆集團主席陳文博在業績會上表示了信心，并希望2025年出現微增，太古地產在業績報告上也對未來充滿信心。

2月11日剛剛發布業績報告的開云集團，2024年全年營收下滑12%至171.9億歐元，凈利大幅下滑62%至11.33億歐元。

但開云集團主席兼首席執行官皮諾亦表示開云集團加速了多個品牌轉型，集團發展已經到了一個穩定點，之后將逐步恢復增長軌跡。

在高端消費市場不景氣的情況下，這些巨頭為何還會有如此信心？

01

廣州太古匯、成都太古里、上海興業太古匯

零售銷售額雙位數下跌

太古地產于2月7日發布了2024年第四季度運營數據匯報，并基于對公司未經審核業績的初步評估，同時發布了盈利預告。

盈利預告所顯示的數據并不好看。

該公司預計截至2024年底的股東應占經常性基本溢利約65億港元，2023年度約為73億港元。

截至2024年底的股東應占基本溢利預計約68億港元，2023年度約為116億港元。

股東應占呈報虧損預計約8億港元，而2023年為溢利26億港元。

錄得投資物業公平值虧損約63億港元，2023年為虧損約44億港元。

而在第四季度運營數據中，也對具體物業截至2024年底全年運營情況進行了公布。

截取自企業財報

零售物業方面，租用率整體處在高位，其在香港與內地的8家商場租用率在95%以上（1家93%），而商場零售銷售額，除上海前灘太古里同比實現微增外，其它項目都出現不同程度的下滑。

在香港，太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉零售銷售額同比分別下滑10.7%、2.3%、3.9%。

中國內地，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里、上海興業太古匯同比分別下滑0.2%、10.7%、3.8%、14%、13.9%，上海前灘太古里則同比增長3.4%。

按照成都太古里2023年市場公開的115億元銷售額計算，2024年成都太古里銷售額應為98.9億元。

另外，在業績附注說明中，太古地產表示，為了優化租戶組合，北京三里屯太古里北區和上海興業太古匯的結構和改造工程正在進行中。成都太古里于2024年展開的改造工程已于年底完工。零售銷售額數據未有作出調整以反映因相關店鋪關閉而引致的銷售損失。

這意味著，北京三里屯太古里、上海興業太古匯、成都太古里的零售銷售額同比下滑可能更多。

辦公樓物業方面，太古地產在香港的物業，租金都有一定下調，內地物業，整體租用率同比下滑2%。

還能給市場帶來一些信心的，一是太古地產2022年的1000億港元發展計劃，目前已經承諾了67%。

市場一直重點關注的發展物業，北京太古坊、三亞太古里、上海前灘綜合發展項目、上海陸家嘴太古源預期落成時間為2026年起，西安太古里、廣州聚龍灣項目、廣州天河路387號預期落成時間為2027年起。

未來這些項目入市，將會對太古地產優化物業組合，業績、盈利能力的增長，起到推動作用。

截取自企業財報

二是自2024年10月3日起，太古地產一直在對股票進行回購，截至2月10日，已連續回購86天，累計回購5110.5萬股，回購金額高達8.1億港元。

盡管太古地產股票整體處于下滑態勢，但這種回購操作，也可以說是太古地產對自身業務發展的信心。

02

恒隆集團凈利下滑超20%

上海恒隆廣場銷售額減少近40億元

不只是太古地產，商業地產巨頭恒隆集團在今年1月24日發布的業績報告，亦顯露出頹勢。

財務數據顯示，報告期內恒隆集團總收入約117.6億港元，同比增長8%；股東應占凈利潤約23.27億港元，同比減少21%。

其中，整體物業租賃收入約100.33億港元，同比減少6%。內地物業租賃收入約68.51億港元，同比減少5%；香港物業租賃收入約31.82億港元，同比減少9%。

截取自企業財報

商場方面，內地商場組合整體出租率仍處于高位，但租賃收入和商戶銷售額按人民幣計較上年分別下跌3%和14%。

7大高端商場租金收入同比下跌4%，除無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場租金收入有所增長外，武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場跌幅較大，分別達19%、16%。

獨角Mall圖庫

一直以來，最強的上海恒隆廣場，租金收入也下滑6%至16.48億元；租戶銷售額更是下滑22%，按照2023年公開的171億元銷售額計算，上海恒隆廣場2024年銷售額應為133.38億元。

上海港匯恒隆廣場租金收入與租戶銷售額亦分別下滑3%和12%。

獨角Mall圖庫

受市場影響與消費習慣變化，3大次高端商場反而逆勢增長，整體租金收入同比增長4%。

截取自企業財報

至于杭州恒隆廣場，財報顯示，項目將于2025年起分階段落成和開業，且多家領先品牌對項目表達濃厚興趣。

香港商場組合整體租賃收入和商戶銷售額按人民幣計較上年分別下跌9%和4%。

與太古地產相似，恒隆集團對未來亦抱有信心，上任一年的掌門人陳文博指出，“我認為恒隆的表現相對而言非常穩定。無論是市場還是銀行合作伙伴，均對我們表示高度的信心。總體而言，盡管我們的租賃收入稍微下滑，但我認為回報率并不算差。”

03

消費“棘輪效應”

上去容易下來難

太古地產與恒隆集團兩大商業地產巨頭的業績數據，可以說是意料之中的事情。

去年的經濟波動，抑制了消費者的購買力，尤其是消費者的信心。

在經濟下行壓力下，消費者可能推遲或減少非必需的高端消費，導致奢侈品銷售增速下跌，進而影響購物中心的租金收入和品牌入駐意愿。

這從此前獨角Mall發布的關于奢侈品牌去年發展情況的梳理中也能看出一二。（點擊查看往期文章：哎，LV、GUCCI也扛不住了！）

但是，當前境況下，亦有轉機，就如太古地產、恒隆集團、開云集團都對未來都保持信心。

消費經濟學中有一個概念叫“棘輪效應”，該理論認為，消費者的消費水平主要取決于過去所形成的消費習慣及周圍人的消費水平。

消費者在市況好，收入水平提高時，會提升自己的消費水平，而在收入降低時，短期內消費者的消費水平很難下降。

用中國一句老話來說，就是“由儉入奢易，由奢入儉難”。

消費者已經在追求更高品質生活中獲得更多愉悅感，他們會不自覺地向上追求，而非向下。

即人的獨立消費觀一旦形成，就很難逆轉。

所以，盡管在經濟下行期，消費者也會努力維持原有生活水平，而非降低標準。

當然，這一理論也有一定弊端，就是長期下去，會對消費者心理、經濟情況造成影響。

有業內人士表示，目前的局面主要是錢袋子緊了，消費優先級變了，奢侈品消費往后排。但這不是市場寒冬而是“擠泡沫”，過去靠漲價和土豪就能躺賺的時代結束了，現在得真正研究普通人（甚至年輕人）想要什么。年輕人不按套路出牌了，奢侈品也不能再“作”了。