出品/時代周報 

撰文/梁爭譽

當(dāng)行業(yè)困在“冬天”，即便是一向穩(wěn)健的老牌港企也未能全身而退。

1月24日，港資房企恒隆地產(chǎn)披露2024年業(yè)績。這是家族第三代陳文博履新恒隆集團、恒隆地產(chǎn)董事長一職以來的第一份年度成績單。“我認為恒隆的表現(xiàn)相對而言非常穩(wěn)定。盡管我們的租賃收入稍微下滑，但我認為回報率并不算差�！�

2024年，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入112.42億港元，同比增長9%。營收增長主要歸因于物業(yè)銷售的貢獻。報告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)旗下皓日、藍塘道、武漢恒隆府、昆明君悅居等項目銷售進賬15.38億港元，而2023年無銷售收入。

主營業(yè)務(wù)物業(yè)租賃受奢侈品消費降溫、零售及寫字樓租賃市場疲軟的影響，增長勢頭按下暫停鍵。

2024年，恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃收入同比下降6%至95.15億港元。一直在上海奢侈品和高端零售市場中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的上海恒隆廣場，2024年的租賃收入和租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%；香港中環(huán)一帶物業(yè)續(xù)租租金下調(diào)亦導(dǎo)致恒隆地產(chǎn)旗下位于香港島的辦公樓組合收入下跌14%。

陳文博表示，當(dāng)下市場“較吃力”，但集團營運非常穩(wěn)固，市場、銀行、租戶對恒隆的信心都非常高，未來會審慎評估新的投資機會�！叭粲龅綐O佳的投資機會，我們會留意。至于是否落實進行投資，則需仔細考慮每個項目的回報情況，并結(jié)合自身的規(guī)劃回報率進行綜合判斷�！�

資產(chǎn)減值撥備重挫利潤

消費者喜好改變之下，港資企業(yè)也逐漸走進內(nèi)地房企曾經(jīng)經(jīng)歷的困境，同溫層內(nèi)的競爭愈加激烈。

在內(nèi)地市場，由于消費者信心受到多方因素影響，恒隆地產(chǎn)的商場組合整體租賃收入和租戶銷售額按人民幣計值同比分別下跌3%、14%。

恒隆地產(chǎn)旗下在內(nèi)地的高端商場收入下跌4%�！斑@主要由于奢侈品市場的消費者信心減弱，以及部分城市的競爭對手采取激烈價格促銷，導(dǎo)致租金下降�！焙懵〉禺a(chǎn)稱。

貝恩公司發(fā)布《2024年中國奢侈品市場報告》顯示，2024年中國內(nèi)地個人奢侈品市場銷售額預(yù)計下降18%-20%。恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏坦承，顧客逛商場的次數(shù)并沒有減少，但每次消費金額大約下降15%-16%。

次高端商場反而錄得較好表現(xiàn)。天津恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升12%、8%，出租率增加5個百分點至95%。濟南恒隆廣場租戶銷售額雖然下降1%，但收入微增1%，年末出租率維持在93%。

香港方面，本地居民境外旅游頻率增加，旅客的消費模式出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，以及本地居民北上旅游熱潮，使零售額持續(xù)疲弱，整體租賃收入下跌9%至30.49億港元，營業(yè)利潤下跌12%至23.78億港元。

經(jīng)營層面尚屬穩(wěn)健，恒隆地產(chǎn)面臨的更大挑戰(zhàn)來自行業(yè)下行背景下的資產(chǎn)縮水。

財報顯示，2024年，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)歸母凈利潤約21.53億港元，較2023年的39.70億港元下降45.77%。

利潤重挫的原因指向內(nèi)地及香港市場環(huán)境受壓，恒隆地產(chǎn)于報告期內(nèi)對若干發(fā)展項目進行非現(xiàn)金撥備。

截至2024年末，恒隆地產(chǎn)投資物業(yè)及發(fā)展中投資物業(yè)總值為1905.20億港元，內(nèi)地和香港的物業(yè)價值分別為1280.44億港元、624.76億港元。其中，內(nèi)地物業(yè)組合錄得5.87億港元重估虧損，2023年為2.95億港元收益；香港物業(yè)組合錄得3.50億港元重估虧損，2023年為3.04億港元虧損。

計及9.42億港元股東應(yīng)占物業(yè)之凈重估虧損后，恒隆地產(chǎn)股東應(yīng)占純利下滑至21.53億港元，對應(yīng)每股盈利為0.46港元。

希望每一次出手都能確保受益

雖然此次業(yè)績發(fā)布會上，恒隆管理層未提及“保本保命”，但對于未來仍持保守審慎態(tài)度。

“鑒于不確定的市場挑戰(zhàn)，恒隆在財務(wù)和營運方面優(yōu)化資源運用，以應(yīng)對年內(nèi)的市場分化，包括擴大貸款融資及采取各項措施保留現(xiàn)金備用，以強化資產(chǎn)負債表�！北R韋柏表示，管理層對集團的財務(wù)狀況感到安心。

盧韋柏稱，在過去的一年里，恒隆按計劃進行了整固，包括以股代息、調(diào)節(jié)股息和為賣樓作撥備，并簽訂銀團貸款，足以證明銀行界對公司有信心，支持力度非常大，這些都使恒隆得以保持較為充裕的現(xiàn)金儲備。

截至2024年末，恒隆地產(chǎn)凈債務(wù)增加17億港元至471億港元，主要是2024年內(nèi)的41億港元資本開支；現(xiàn)金及銀行存款余額從2023年末的53.52億港元增長至103.03億港元，在手現(xiàn)金大增；凈負債率為33.4%，繼續(xù)保持在低位。

值得一提的是，1月21日，恒隆地產(chǎn)與逾10家國際、中資及本地銀行簽訂100億港元五年期銀團貸款協(xié)議。恒隆地產(chǎn)首席財務(wù)總監(jiān)趙家駒表示，這筆銀團貸款所得款項將用于償還未來兩年到期的現(xiàn)有貸款，余下用于一般運營資金，投放到杭州、無錫、上海等現(xiàn)有項目上。

“今年是資本投資高峰期，杭州恒隆廣場、上海恒隆廣場三期仍在建設(shè)當(dāng)中，估計今年的凈負債率將與去年末持平。根據(jù)我們內(nèi)部的預(yù)測和現(xiàn)在的投資安排，凈負債率未來有望持續(xù)下降�！壁w家駒表示。

對于未來，恒隆地產(chǎn)態(tài)度審慎，也愿意把握機會。

“我們不會停止關(guān)注投資機會，但當(dāng)前港元及美元息口高企，杠桿率也不低，我想我們要非常審慎。”盧韋柏認為，是否投資第一看項目回報率，第二看集團財務(wù)狀況，“我們希望每一次出手都能確保公司能夠從中受益。”

陳文博表示，恒隆將精益求精，在合適情況下，審慎物色具戰(zhàn)略意義的項目進行投資。