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撰文/高天

“我要從南走到北，我還要從白走到黑”，2016年在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，“首富”王健林唱了歌曲《假行僧》，但他自己沒(méi)想到，這句歌詞在8年后，會(huì)成為萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。

2016年，正是萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港交所退市的時(shí)間，此后至今的8年間，萬(wàn)達(dá)也執(zhí)著于重新上市這件事。在中國(guó)房地產(chǎn)從高處跌落的這些年里，王健林與萬(wàn)達(dá)商管的曲折IPO之路縱橫交錯(cuò)，處處夾雜著命運(yùn)的心酸。

進(jìn)入2025年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市之路依然沒(méi)有畫(huà)上句號(hào)，未來(lái)仍充滿了無(wú)限的可能。但上市遇阻，曾引以為傲的商業(yè)版圖開(kāi)始萎縮，市場(chǎng)上關(guān)于萬(wàn)達(dá)的聲音，早已失去了以往的篤定。

01

凈利潤(rùn)達(dá)標(biāo)

無(wú)論是上市遇阻，還是頻繁的出售資產(chǎn)，歸根結(jié)底在于資金出現(xiàn)了問(wèn)題。

因此，在2024年開(kāi)年，萬(wàn)達(dá)就成立了新公司大連新達(dá)盟，以新的持股平臺(tái)身份控制珠海萬(wàn)達(dá)商管。同年3月30日，太盟投資集團(tuán)牽頭，聯(lián)合了中信資本、銳盛投資旗下基金、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達(dá)拉投資公司簽署投資協(xié)議，共同向大連新達(dá)盟投資600億元，合計(jì)持股60%，一舉拿下了大連新達(dá)盟和珠海萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)，繼續(xù)推動(dòng)珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市。只不過(guò)目前還未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

在拉到新的投資后，珠海萬(wàn)達(dá)商管的財(cái)務(wù)狀況如何？

在今年年初舉行的珠海萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)2024年年會(huì)上，珠海萬(wàn)達(dá)商管透露稱，集團(tuán)2024年凈利潤(rùn)指標(biāo)超額達(dá)成，新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)25個(gè)，新增就業(yè)9.3萬(wàn)人。

萬(wàn)達(dá)商管雖然透露凈利潤(rùn)雖超額達(dá)成，但具體數(shù)額及其他指標(biāo)數(shù)據(jù)均未公開(kāi)。只是目前有兩項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)是清晰的：一是截至2024年6月末的債務(wù)情況；二是每年越開(kāi)越少的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

02

資金回籠

據(jù)《大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公司債券中期報(bào)告(2024年)》顯示，截至2024年上半年末，大連萬(wàn)達(dá)商管合并口徑的有息負(fù)債高達(dá)1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為302.69億元。

債務(wù)困境下，一些“債主們”也開(kāi)始發(fā)難。

2024年10月10日，永輝超市決定向大連御錦及擔(dān)保方王健林、孫喜雙、大連一方集團(tuán)發(fā)出加速到期通知函，要求償還未支付的3億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。同年10月22日，蘇寧易購(gòu)請(qǐng)求裁決大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司向蘇寧易購(gòu)集團(tuán)股份有限公司及其子公司蘇寧國(guó)際集團(tuán)有限公司支付股份回購(gòu)款50.4億元。

在一系列“債務(wù)壓力”下，珠海萬(wàn)達(dá)商管走向了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的道路，其主要資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也頻繁被擺上貨架。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至少有26個(gè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)(25個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1個(gè)萬(wàn)達(dá)茂)被出售給第三方。如果從2023年出售的上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)始，截至2024年年底，出售的項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)35個(gè)。

同時(shí)，進(jìn)入2025年，泉州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銅陵萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宣城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、四平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、揚(yáng)州邗江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也已經(jīng)易主。

聯(lián)商網(wǎng)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)此舉，既剝離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資產(chǎn)所有權(quán)，又保留了經(jīng)營(yíng)權(quán)，未來(lái)不僅可以降低負(fù)債表壓力，也能收取一定的管理費(fèi)，繼續(xù)保持住萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一“金字招牌”。

作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的巨頭，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)頻繁出售資產(chǎn)的行為，一定程度上也折射出了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力。在電商沖擊、消費(fèi)降級(jí)、REITs推進(jìn)緩慢等多重因素影響下，重資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展愈發(fā)艱難，行業(yè)內(nèi)企業(yè)可能需要探索新的發(fā)展模式和轉(zhuǎn)型路徑。

而回到萬(wàn)達(dá)商管自身，也在積極尋找新的變化。比如自2017年就啟動(dòng)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。又如一邊出售資產(chǎn)來(lái)“減負(fù)”，一邊降低擴(kuò)張速度。

03

2025年擬開(kāi)14個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

聯(lián)商網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)至少會(huì)有14個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)，新增商業(yè)體量147.06萬(wàn)㎡。除了三明尤溪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外，其余均為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

▲2025年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表

同時(shí)，存量改造項(xiàng)目不在少數(shù)。如寧波姜山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是由寧波海港城更名改造而成，贛州章貢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的前身是九方和巨億廣場(chǎng)等。

這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅覆蓋了多個(gè)城市，也各具特色。

如邵陽(yáng)雙清萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是邵陽(yáng)首個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，改造后總建筑面積將達(dá)到11.5萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)引入國(guó)內(nèi)外知名品牌180余家，致力于為邵陽(yáng)市民提供“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”的一站式購(gòu)物體驗(yàn)，開(kāi)業(yè)后預(yù)計(jì)將提供逾2000個(gè)就業(yè)崗位，每年稅收貢獻(xiàn)可達(dá)幾千萬(wàn)元。

鄂爾多斯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期總投資8.6億元，總建筑面積11.3萬(wàn)㎡，空間上打造了屋頂花園，二三層的空中連廊可以直接接駁一期，未來(lái)會(huì)與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期、萬(wàn)達(dá)金街融合打造出20萬(wàn)㎡的城市微旅游休閑商業(yè)中心。

而在上市和債務(wù)雙重壓力下，萬(wàn)達(dá)商管明顯放緩了擴(kuò)張速度。

聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了2016年至今近9年萬(wàn)達(dá)商管的開(kāi)業(yè)情況，2023年之前，萬(wàn)達(dá)每年都至少保持了40+商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的速度。而自2023年開(kāi)始，開(kāi)業(yè)數(shù)量“斷崖式下滑”。2023年新開(kāi)了29個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括28個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1個(gè)萬(wàn)達(dá)茂；2024年新開(kāi)了25個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。而2025年的預(yù)開(kāi)業(yè)計(jì)劃則縮減至了14個(gè)。

不過(guò)，即便萬(wàn)達(dá)商管在主動(dòng)縮減商業(yè)版圖，但仍然是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模最大的商管公司。截至2024年年底，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)累積管理商業(yè)面積超7000萬(wàn)㎡，為各類(lèi)輕資產(chǎn)合作方運(yùn)營(yíng)管理513個(gè)已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。