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撰文/馮彩云

近日，中信資本成員企業(yè)湖南盈富置業(yè)有限公司發(fā)布告知函，宣布其位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)坡子街216號(hào)的購(gòu)物中心“長(zhǎng)沙中心印象城”（原“悅方ID MALL”）因與印力集團(tuán)的合作已友好結(jié)束，將重新更名為“長(zhǎng)沙悅方ID MALL”。

資料顯示，長(zhǎng)沙悅方ID MALL項(xiàng)目建筑面積約為12萬(wàn)平方米，位于長(zhǎng)沙五一商圈核心地段，是長(zhǎng)沙首座大型綜合購(gòu)物中心，其所在的坡子街，是與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州觀前街齊名的中國(guó)四大小吃名街。

據(jù)了解，該項(xiàng)目最早由中信資本2010年4月從青和集團(tuán)手中收購(gòu)而來(lái)，后續(xù)改造為長(zhǎng)沙悅方ID Mall，并于2012年4月28日開業(yè)，開啟了長(zhǎng)沙體驗(yàn)式購(gòu)物中心時(shí)代。

2022年5月，印力商用置業(yè)有限公司與中信資本控股有限公司簽署協(xié)議，前者收購(gòu)中信建投-長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃?rùn)?quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人50%份額，交易完成后，印力為該項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)，提升目標(biāo)資產(chǎn)的全方位經(jīng)營(yíng)能力。

彼時(shí)，中信資本表示，通過(guò)此次合作，能夠進(jìn)一步提升資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)在投資者心中樹立對(duì)物業(yè)增值及對(duì)長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品的信心。另一關(guān)聯(lián)方印力也借助此次收購(gòu)合作，擴(kuò)大了在長(zhǎng)沙的市場(chǎng)布局。

據(jù)了解，接手上述項(xiàng)目后，印力曾表示，計(jì)劃將其打造成為長(zhǎng)沙首座印象城，通過(guò)與長(zhǎng)沙印象匯的整合與聯(lián)動(dòng)，為年輕客群打造一個(gè)全新的潮流地標(biāo)。

發(fā)展方向上，印力意圖通過(guò)沉浸式場(chǎng)景和前沿商業(yè)設(shè)計(jì)的浸入，引入更多年輕化的業(yè)態(tài)品牌等，實(shí)現(xiàn)將長(zhǎng)沙中心印象城打造為長(zhǎng)沙五一商圈的商業(yè)文化地標(biāo)的目標(biāo)。

從今年五一假期披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，該項(xiàng)目客流及銷售額同比均增長(zhǎng)超40%，其中潭州市集每日客流超2萬(wàn)人次，有一定成效。

不過(guò)，隨著2024年萬(wàn)科宣布將退出其它業(yè)務(wù)，聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理、租賃住宅三大主業(yè)，商業(yè)平臺(tái)印力面臨新的發(fā)展局面。

去年，萬(wàn)科不斷通過(guò)大宗交易和REITs，對(duì)外轉(zhuǎn)讓商業(yè)辦公資產(chǎn)等一系列動(dòng)作，回收現(xiàn)金流。數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度萬(wàn)科通過(guò)積極推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6 億元（含印力的資產(chǎn)交易及 REIT 發(fā)行），涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等 41 個(gè)項(xiàng)目，遍布全國(guó) 17個(gè)城市。

而印力目前的重點(diǎn)發(fā)展方向之一，是通過(guò)旗下的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT平臺(tái)，打通資產(chǎn)的投融管退渠道，打造領(lǐng)先的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)平臺(tái)，將自身?yè)碛械纳虡I(yè)資產(chǎn)陸續(xù)裝入公募REIT基金平臺(tái)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。

近年來(lái)，印力通過(guò)多樣的商業(yè)合作獲取了不少項(xiàng)目，輕資產(chǎn)管理輸出是最主要的方式。不過(guò)上述長(zhǎng)沙悅方ID MALL不同于單純的輸出輕資產(chǎn)管理，而是入股參局。

因此，目前印力雖然退出了該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，但作為投資方后續(xù)還是可以通過(guò)長(zhǎng)沙悅方ID MALL后期類REITs的盈利繼續(xù)獲益。

回到長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)上，據(jù)了解，印力在長(zhǎng)沙主要運(yùn)營(yíng)有2個(gè)項(xiàng)目，一是2017年接管長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)更名而來(lái)長(zhǎng)沙印象匯；二是2022年接手悅方ID MALL打造的長(zhǎng)沙中心印象城。退出長(zhǎng)沙中心印象城運(yùn)營(yíng)后，印力在長(zhǎng)沙僅剩長(zhǎng)沙印象匯1個(gè)在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

再看中信資本方面，其零售商業(yè)代表性的項(xiàng)目包括長(zhǎng)沙悅方ID Mall、合肥悅方ID Mall、上海189弄商場(chǎng)、芳圓里ID Mall等。其中，長(zhǎng)沙悅方ID Mall也是其運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目，在長(zhǎng)沙本土市場(chǎng)知名度較高。

與此同時(shí)，作為資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)，中信資本在投融管退上有著豐富經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)沙悅方ID Mall此前發(fā)行過(guò)兩次資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

第一次在2017年10月，中信資本憑借長(zhǎng)沙悅方ID Mall項(xiàng)目，成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單美元基金結(jié)構(gòu)類REITs，即渤海匯金-中信資本悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模為27.7億元，并在深交所掛牌。

第二次則是在2022年5月，中信資本再次成功發(fā)行中信建投-長(zhǎng)沙悅方ID Mall資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模為28.5億元，計(jì)劃分為優(yōu)先A級(jí)、優(yōu)先B級(jí)和次級(jí)，分別獲得5.2%、6%和次級(jí)利率，期限為7年。

因此，預(yù)計(jì)中信資本后續(xù)可以通過(guò)繼續(xù)引入金融創(chuàng)新工具，有效地整合和盤活資產(chǎn)，提高投資回報(bào)率。

此外，長(zhǎng)沙悅方ID Mall此前就由中信方面負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)有著較高熟悉度，后續(xù)如何操盤值得關(guān)注。