出品/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云

業(yè)務(wù)創(chuàng)新探索持續(xù)，頭部企業(yè)多產(chǎn)品線發(fā)力 

在行業(yè)普遍面臨資金壓力的當(dāng)下，企業(yè)對(duì)于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展較為積極，期內(nèi)遠(yuǎn)洋、華聯(lián)均有新增簽約合作項(xiàng)目。面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，頭部企業(yè)如華潤在多產(chǎn)品線上發(fā)力，開出不同類型的項(xiàng)目。

項(xiàng)目租金單價(jià)仍面臨考驗(yàn)，節(jié)日營銷成運(yùn)營重點(diǎn) 

期內(nèi)，部分企業(yè)披露三季度運(yùn)營數(shù)據(jù)，以大悅城為代表的企業(yè)目前仍面臨租金單價(jià)方面的挑戰(zhàn)。樣本項(xiàng)目層面，為迎接圣誕、國慶等節(jié)日，相關(guān)吸睛營銷成為重點(diǎn)。

出海、調(diào)改與漲價(jià)，品牌探索應(yīng)對(duì)之法 

餐飲方面，出海尋路成為不少品牌的選擇，霸王茶姬等均宣布繼續(xù)出海開拓市場(chǎng)；零售方面，針對(duì)核心市場(chǎng)和客群，把握需求成為突圍的關(guān)鍵，如奢侈品品牌繼續(xù)執(zhí)行漲價(jià)策略。

業(yè)務(wù)創(chuàng)新探索持續(xù)，頭部企業(yè)多產(chǎn)品線發(fā)力

企業(yè)層面，進(jìn)入年末季，觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)關(guān)注的樣本企業(yè)中，簽約合作的動(dòng)作并不多，僅遠(yuǎn)洋商業(yè)及華聯(lián)股份簽約了新項(xiàng)目。

其中，遠(yuǎn)洋商業(yè)簽約紹興越王城文化廣場(chǎng)，提供招商與租賃服務(wù)，繼續(xù)對(duì)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行探索。作為太古此前的合作伙伴，遠(yuǎn)洋積累了一定的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，目前發(fā)展有杭州樂堤港、北京樂堤港、武漢遠(yuǎn)洋里等地標(biāo)項(xiàng)目。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上，今年以來遠(yuǎn)洋商業(yè)加大了項(xiàng)目的獲取力度，版圖持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，今年其已成功簽約煙臺(tái)黃渤海新區(qū)綜合體、遼寧遼陽中心、武漢鐵投四美塘文化公園、武漢城投天鵝湖、泰安金融商務(wù)區(qū)等當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目。

而華聯(lián)股份則承租北京龍德廣場(chǎng)部分物業(yè)，擬打造第二家DT51。上述項(xiàng)目的總租賃面積為33013平方米，租賃期限為自租賃起始日起十年，起始年租金為3197.98萬元。

區(qū)別于SKP系列，DT51定位為社區(qū)型時(shí)尚精品百貨，面向中高端消費(fèi)客群。目前在運(yùn)營的北京首家DT51位于朝陽區(qū)，緊鄰?qiáng)W林匹克中心區(qū)，引進(jìn)多家時(shí)尚品牌、餐飲、商超、休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)，自營買手店較多，還引入了不少設(shè)計(jì)師品牌和海外小眾品牌首店。

此外，企業(yè)更為關(guān)注現(xiàn)有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力提升，存量煥新成為主要的方向。除重奢商場(chǎng)外，大眾化商場(chǎng)也在不斷發(fā)力，如世紀(jì)金源商管期內(nèi)就啟動(dòng)了北京世紀(jì)金源購物中心、重慶世紀(jì)金源購物中心2大項(xiàng)目的煥新工作。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，無論是新項(xiàng)目獲取，還是存量項(xiàng)目煥新，都是企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。

新項(xiàng)目入市方面，華潤萬象生活、龍湖集團(tuán)及珠海萬達(dá)商管較為積極。其中，華潤期內(nèi)新開出萬象城和萬象匯兩個(gè)不同系列項(xiàng)目。

來源：公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

要關(guān)注到的是，武漢親橙萬象匯是輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目，萬象匯也是華潤輕資產(chǎn)輸出的主要產(chǎn)品線。該項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)友誼大道和徐東大街交匯處，是武漢阿里中心的商業(yè)裙樓的組成部分，也是阿里巴巴集團(tuán)與華潤萬象生活合作開業(yè)的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

從客源來看，阿里巴巴辦公的相關(guān)客群將成為基本的支撐力量。運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)方面，華潤萬象生活在武漢已布局了多個(gè)項(xiàng)目，包括2022年的武漢萬象城、今年5月的武昌萬象城等，具備一定的武漢當(dāng)?shù)厣虡I(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)的項(xiàng)目運(yùn)營值得期待。

項(xiàng)目租金單價(jià)仍面臨考驗(yàn)，節(jié)日營銷成運(yùn)營重點(diǎn)

期內(nèi)，樣本企業(yè)大悅城地產(chǎn)公告了三季度的項(xiàng)目運(yùn)營情況，對(duì)出租率及平均租金單價(jià)變化等進(jìn)行披露。

整體來看，大悅城大部分投資物業(yè)的出租率維持高位，但部分項(xiàng)目平均租金單價(jià)同比出現(xiàn)較大跌幅。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

大悅城11個(gè)可比項(xiàng)目中，各項(xiàng)目的租金單價(jià)表現(xiàn)差異較大。其中，8個(gè)項(xiàng)目平均租金單價(jià)錄得同比上升，最高漲幅為16%，最低漲幅為1%；其余3個(gè)項(xiàng)目錄得同比下滑，最大降幅為60%，最低降幅為2%。

租金單價(jià)上升項(xiàng)目中，北京朝陽大悅城、上海靜安大悅城表現(xiàn)出色，在消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)乏力的背景下，平均租金水平同比分別上漲13%、16%，反映出這兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營情況較好，對(duì)消費(fèi)者和商戶有較強(qiáng)的吸引力。

而租金單價(jià)降幅縮窄的項(xiàng)目中，重慶大悅城的下滑幅度最大，達(dá)到60%，與此同時(shí)，該項(xiàng)目出租率僅為81%，空置率近20%，與其他項(xiàng)目差距較大，說明正面臨較大的發(fā)展困境。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，重慶大悅城表現(xiàn)不佳的背后與市場(chǎng)環(huán)境、商圈競(jìng)爭(zhēng)及本身定位等因素相關(guān)。

首先，從市場(chǎng)環(huán)境來看，當(dāng)前零售商業(yè)市場(chǎng)租金面臨較大的下行壓力，而重慶是其中下滑較為明顯的城市，空置率也處于較高水平，項(xiàng)目會(huì)面臨較大的租賃壓力。

其次，該項(xiàng)目位于新興商圈重慶中央公園，商業(yè)成熟度弱于成熟商圈，客流量相對(duì)不足。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面，該商圈除重慶大悅城外，還有龍湖公園天街、吾悅廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

樣本項(xiàng)目層面，觀點(diǎn)指數(shù)長期觀察的多個(gè)項(xiàng)目期內(nèi)均進(jìn)行了品牌調(diào)整，業(yè)態(tài)上以奢侈品、餐飲、影院品牌為主。

其中，奢侈品牌店鋪?zhàn)兓�較大，部分項(xiàng)目引入了新的奢侈品門店，此外還有部分項(xiàng)目出現(xiàn)關(guān)閉門店的現(xiàn)象，如沈陽萬象城開業(yè)了香奈兒精品店，該品牌此前位于沈陽市府恒隆廣場(chǎng)。

來源：項(xiàng)目官微、公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而昆明恒隆廣場(chǎng)的羅意威門店于期內(nèi)關(guān)閉，此門店于2020年4月開業(yè)，是昆明恒隆商場(chǎng)開業(yè)的首批奢侈品門店，也是羅意威在昆明的唯一精品店。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，今年奢侈品在中國市場(chǎng)面臨較大的需求疲軟問題，因而較多擱置和延遲開店計(jì)劃，此次羅意威的關(guān)閉門店應(yīng)該是受此因素影響。

日常運(yùn)營方面，基于期內(nèi)將迎來圣誕、新年等節(jié)日，因此商業(yè)項(xiàng)目均在營銷上下功夫。圣誕節(jié)作為極具氛圍感的節(jié)日，與之息息相關(guān)的圣誕樹、麋鹿、紅木屋等成為樣本項(xiàng)目打造場(chǎng)景的要素。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，商場(chǎng)在此類節(jié)日?qǐng)鼍按蛟焐希�呈現(xiàn)出明顯的個(gè)性化、屬地化趨勢(shì)，如廣州天環(huán)廣場(chǎng)就打造了雪耀奇遇華南首個(gè)姜餅人主題展。展覽展示了10米高超大雪人、生動(dòng)諧趣的姜餅人與浪漫的圣誕樹林，姜餅人配備了獨(dú)具廣州文化的拖鞋元素。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，項(xiàng)目節(jié)日營銷層出不窮，結(jié)合本地文化的方式不僅增強(qiáng)消費(fèi)者的代入感，還更容易打造話題度，吸引客流。

出海、調(diào)改與漲價(jià)，品牌探索應(yīng)對(duì)之法

餐飲方面，有消息稱星巴克正在考慮中國業(yè)務(wù)的交易選項(xiàng)，包括出售股權(quán)、引進(jìn)當(dāng)?shù)睾献骰锇榈瓤赡苄浴?/p>

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，中國是星巴克僅次于美國的第二大市場(chǎng)。截止9月底，星巴克在中國250多座城市經(jīng)營7500多門店，約占其全球門店總數(shù)的19%。

但當(dāng)前國內(nèi)咖啡賽道競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，瑞幸、庫迪及其他品牌的發(fā)展，星巴克的市場(chǎng)地位和業(yè)績(jī)受到較大影響，今年星巴克在中國的同店銷售額已連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)下降。

與此同時(shí)，出海尋路成為期內(nèi)餐飲品牌的主旋律。海底撈方面，其海外業(yè)務(wù)平臺(tái)特海國際三季度的收入為1.99億美元，較2023年同期的1.73億美元增長14.6%，凈利潤錄得3770萬美元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

霸王茶姬也宣布計(jì)劃于2025年春季進(jìn)軍美國市場(chǎng)，首批門店將選址于加利福尼亞州的爾灣市和洛杉磯市，爾灣市也將成為霸王茶姬美國的總部所在地。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，海外市場(chǎng)的開拓，實(shí)際上困難重重。即使如海底撈這類出海較早的品牌，當(dāng)下也面臨著高昂的人工成本、海外市場(chǎng)本地化難題，但若能站穩(wěn)腳跟，就能打造出第二增長曲線。

商超會(huì)員店方面，傳統(tǒng)超市的調(diào)整進(jìn)入新階段。今年調(diào)整獲得不錯(cuò)成效后，永輝超市計(jì)劃2025年自主調(diào)改超過100家門店。

調(diào)改店鋪選擇標(biāo)準(zhǔn)上，永輝方面表示，一般會(huì)選擇租金合理、周邊停車等設(shè)施更為便利的門店，也會(huì)考慮永輝超市在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊憽⑹姓悸实惹闆r。

至于會(huì)員店，期內(nèi)山姆宣布12月將分別在溫州鹿城和泉州晉江開設(shè)兩家新門店，屆時(shí)山姆會(huì)員店在中國市場(chǎng)的門店數(shù)量將達(dá)到53家，遍布29個(gè)城市。

作為國內(nèi)會(huì)員店的巨頭，山姆除門店銷售外，線上銷售同樣有不錯(cuò)的表現(xiàn)。據(jù)山姆管理層透露，目前沃爾瑪中國約有一半的銷售額來自數(shù)字渠道，布局了超過350個(gè)山姆店分銷點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)（前置倉），擴(kuò)大了傳統(tǒng)山姆店的覆蓋范圍。

服飾方面，期內(nèi)披露業(yè)績(jī)的國外品牌有不錯(cuò)的表現(xiàn)。其中，迪桑特上半年收入增長4.7%，中國市場(chǎng)成增速最快的市場(chǎng)；Lululemon三季度中國內(nèi)地凈營收同比上漲39%，同樣表現(xiàn)不錯(cuò)。

不過需要注意到，在全球消費(fèi)品市場(chǎng)正面臨諸多挑戰(zhàn)的情況下，包括匯率波動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及消費(fèi)者需求變化等，因此上述品牌未來的發(fā)展仍面臨較大不確定性。

期內(nèi)，面對(duì)龐大的市場(chǎng)，服飾品牌的表現(xiàn)較為積極。如lululemon類品牌為了挖掘潛在的中國消費(fèi)者，線下門店明顯加快擴(kuò)張，并計(jì)劃通過創(chuàng)新的產(chǎn)品和突破性的活動(dòng)體驗(yàn)，與廣大消費(fèi)者建立聯(lián)系。

美妝方面，期內(nèi)歷經(jīng)8年曲折，四戰(zhàn)IPO的毛戈平圓夢(mèng)港股，成為港股國貨彩妝第一股。作為國產(chǎn)美妝品牌，毛戈平在美妝市場(chǎng)具備一定的知名度，旗下的粉底液是王牌產(chǎn)品。

值得一提的是，毛戈平的業(yè)務(wù)毛利率水平較高，其2021年至2024年上半年的毛利率穩(wěn)定在83.4%至84.9%之間，高于美妝巨頭歐萊雅的74.8%。

在國內(nèi)美妝向前邁進(jìn)的同時(shí)，國際美妝品牌也在進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。近期雅詩蘭黛集團(tuán)旗下品牌Clinique倩碧發(fā)布了二類醫(yī)療器械新品倩碧CX專研膠原子母瓶、倩碧CX專研微米膠原貼等產(chǎn)品。

實(shí)際上，醫(yī)美護(hù)膚產(chǎn)品一直受到消費(fèi)者的歡迎，無論是華熙生物、巨子生物等頭部國貨企業(yè)，亦或是國際品牌歐萊雅、雅詩蘭黛，目前均在通過開發(fā)銷售此類產(chǎn)品來開拓新市場(chǎng)。

奢侈品方面，部分奢侈品繼續(xù)實(shí)現(xiàn)漲價(jià)策略，以愛馬仕為代表的頂奢品牌率先發(fā)力。消息顯示，愛馬仕即將在2025年1月1日前完成新一輪漲價(jià)，具體漲幅與價(jià)位以門店為準(zhǔn)，此次漲價(jià)大概在6%到12%之間。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，漲價(jià)一直是奢侈品保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的常用手段，而今年奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)疲軟，但愛馬仕仍維持了可觀的增長，這給了其繼續(xù)漲價(jià)的底氣。

數(shù)據(jù)顯示，愛馬仕集團(tuán)前三季度的營收按照固定匯率計(jì)算增長了14%，而在亞太地區(qū)（不包含日本）的增速達(dá)到了7%。

產(chǎn)品售價(jià)上，愛馬仕多個(gè)入門款包袋2020年到2024年之間經(jīng)歷了多輪漲價(jià)，“菜籃子”18和22、herbag31等熱銷產(chǎn)品在過去四年間漲價(jià)數(shù)千元。

電影院線方面，頭部品牌萬達(dá)電影雖然近兩個(gè)季度的表現(xiàn)不佳，但在行業(yè)有望轉(zhuǎn)暖、跨年檔和賀歲檔臨近之際，市場(chǎng)還是對(duì)其有所期待。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，目前萬達(dá)電影出品發(fā)行的影片《誤殺3》、《“騙騙”喜歡你》均定檔賀歲檔，影片類型分別為犯罪懸疑及愛情喜劇，滿足不同客群的觀影需求。

在內(nèi)容發(fā)力的同時(shí)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展也成為萬達(dá)電影的重點(diǎn)。當(dāng)下“谷子經(jīng)濟(jì)”大熱，萬達(dá)電影也在發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)，其于互動(dòng)平臺(tái)表示，將持續(xù)深耕谷子經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，依托時(shí)光網(wǎng)平臺(tái)和院線渠道重點(diǎn)發(fā)展衍生品業(yè)務(wù)，推出多元化的動(dòng)漫谷子和國潮文創(chuàng)類產(chǎn)品。

文創(chuàng)書店方面，期內(nèi)鳶屋書店、三聯(lián)書店均有新店開出，其余品牌主要專注于現(xiàn)有門店的運(yùn)營。

12月20日，上海三聯(lián)書店江蘇首店蘇州平江路店在大儒巷40號(hào)正式開業(yè)，書店總建筑面積約800平米，融合了圖書文創(chuàng)、咖啡餐飲、非遺展示、線下體驗(yàn)、文化活動(dòng)、空間租賃、線上直播等業(yè)態(tài)，定位為商業(yè)文化空間。

寧波首家蔦屋書店也于12月21日在寧波K11正式開業(yè)，門店面積1833平方米，店內(nèi)約有40000本書籍，并設(shè)置了迄今為止蔦屋門店里最大規(guī)模的文學(xué)和人文書籍區(qū)域。