出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/馮嘉煒

萬(wàn)科的資產(chǎn)證券化又找到了新買家。

11月12日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，深圳萬(wàn)科將持有的中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金30%認(rèn)繳份額轉(zhuǎn)讓給中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司。

資料顯示，中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金在8月13日設(shè)立，投資萬(wàn)科旗下深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)、北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目。

該基金募集規(guī)模為22.34億元，萬(wàn)科子公司萬(wàn)聚盈通認(rèn)繳出資1,000萬(wàn)元、深圳萬(wàn)科認(rèn)繳出資12.42億元，合計(jì)占56.05%。

當(dāng)時(shí)就約定，萬(wàn)科有權(quán)將其中不超過36.05%的認(rèn)繳份額轉(zhuǎn)讓給后續(xù)投資人，也就是現(xiàn)在接手的中郵人壽。

合伙人結(jié)構(gòu)更新后，萬(wàn)科方面份額比例降低到30.05%，中信金石作為普通合伙人認(rèn)繳出資100萬(wàn)元，份額比例為0.04%；中信證券認(rèn)繳出資1.99億元，份額比例為8.91%；泰康人壽認(rèn)繳出資7.82億元，份額比例為35%；中郵人壽認(rèn)繳出資6.7億元，份額比例為30%。

兩大險(xiǎn)資成為了這支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs基金的主要投資方。

資產(chǎn)盤活加減法

據(jù)了解，該基金所投資的龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)和北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)均為運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的商業(yè)項(xiàng)目，2023年?duì)I業(yè)額分別超20億元和6億元。基金完成投資后，將委托萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)繼續(xù)提供資管服務(wù)。

在萬(wàn)科2023年半年報(bào)披露的前十大商業(yè)項(xiàng)目中，龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)所占建筑面積最小，但營(yíng)業(yè)收入規(guī)模排名第五。

值得一提的是，彼時(shí)所列前五商業(yè)項(xiàng)目中，上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海南翔印象城MEGA均已完成股權(quán)出讓，杭州西溪印象城則是作為中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)成功發(fā)行上市，如今只剩深圳印力中心還攥在萬(wàn)科手中。

龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)在萬(wàn)科旗下商業(yè)算得上老牌項(xiàng)目，于2013年開業(yè)，總建面超過100萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心面積15萬(wàn)平方米，是萬(wàn)科當(dāng)年最大的城市綜合體。彼時(shí)還是萬(wàn)科總裁的郁亮曾公開表示，將來(lái)要做城市配套服務(wù)商，而龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)則是城市配套服務(wù)商的重要里程碑。

開業(yè)時(shí)龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)的主力店包括華潤(rùn)BLT精品超市、深圳首家ZARA五大品牌全系旗艦店、快時(shí)尚H&M及其副牌Monki、華南首家熱風(fēng)旗艦店等，可以看出招商路線相對(duì)親民。

去年是龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)走過的第十個(gè)年頭，項(xiàng)目已更偏向高端客群與新中產(chǎn)的消費(fèi)需求，圍繞國(guó)際美妝、輕奢服飾等業(yè)態(tài)，完善場(chǎng)內(nèi)的輕奢氛圍。

例如在國(guó)際一線美妝方面，項(xiàng)目引入了CHANEL、DIOR、ESTEE LAUDER、GIVENCHY Beauty、GUCCI Beauty等品牌；在輕奢服飾引入了MICHAEL KORS、Longines、lululemon等品牌。

另外，去年龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)還舉辦眾多“首展”，例如攜手藝術(shù)書展平臺(tái)BonJour!不熟落地首個(gè)購(gòu)物中心藝術(shù)書展、聯(lián)合音樂廠牌“超級(jí)黑膠工廠”開展龍崗首個(gè)黑膠音樂派對(duì)、集合50+咖啡品牌打造龍崗最大的戶外咖啡節(jié)等等。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)引進(jìn)及煥新品牌共計(jì)140家，年度銷售額億級(jí)店2家，并有百家商戶年度銷售額破500萬(wàn)。

至于基金投資的另一處底層資產(chǎn)北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)，此前名稱為北京住總?cè)f科廣場(chǎng)，由北京住總和北京萬(wàn)科合作開發(fā)，總建筑面積12.7萬(wàn)平米，集居住、辦公、商場(chǎng)于一體，在2016年勞動(dòng)節(jié)開業(yè)，是北京萬(wàn)科投資的第三個(gè)商業(yè)中心。

今年3月18日，萬(wàn)科支付了5.3億元“分手費(fèi)”收購(gòu)項(xiàng)目公司北京金第萬(wàn)科地產(chǎn)50%股權(quán)及約2.43億債權(quán)，持股由50%變?yōu)?00%，北京住總撤出。因此，項(xiàng)目商業(yè)部分改名為北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)。

當(dāng)時(shí)就有說法認(rèn)為，萬(wàn)科選擇收回股權(quán)可能是為了將項(xiàng)目整體打包進(jìn)行融資，沒有了另一半的股東限制會(huì)更方便操作。

可以看到，萬(wàn)科盤活資產(chǎn)的前期功課并不輕松，除了推進(jìn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)，還要考慮清除障礙，正如管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)所說的，“一攬子方案不是簡(jiǎn)單做減法”。

合適的買家

對(duì)萬(wàn)科來(lái)說，或許最難的不是整理出可盤活資產(chǎn)，而是在各類資本環(huán)伺之下，找到最恰當(dāng)?shù)馁I家。

中郵人壽看起來(lái)是一個(gè)合適對(duì)象。

就在11月6日晚，中郵人壽發(fā)布公告，舉牌皖通高速H股。根據(jù)保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，這是中郵人壽2015年后首次舉牌，也是今年險(xiǎn)資第13次舉牌。

舉牌后，中郵人壽直接持有皖通高速H股股票2482.8萬(wàn)股，占H股股本比例為5.0360%。以舉牌當(dāng)日收盤價(jià)和匯率為基準(zhǔn)，中郵人壽持有皖通高速股票的賬面余額約為人民幣2.258億元。

到了11月12日，中郵人壽發(fā)布公告稱，公司已于11月6日簽署協(xié)議，擬對(duì)華能新能源股份有限公司投資約40億元，為中郵人壽首次對(duì)其投資。

也就是說，加上這次接盤中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金份額，中郵人壽短短一個(gè)星期內(nèi)三次出手投資。

險(xiǎn)資的“資產(chǎn)荒”與投資熱，正呼應(yīng)了萬(wàn)科當(dāng)前的迫切需求。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年中郵人壽實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)56.8億元，和去年全年虧損114億元相比實(shí)現(xiàn)翻盤。

其中，資產(chǎn)端貢獻(xiàn)了四成利潤(rùn)。截至上半年末，中郵人壽投資資產(chǎn)為5796億元，凈增1030億元；實(shí)現(xiàn)投資收益109億元，年化財(cái)務(wù)投資收益率為4.08%，年化綜合投資收益率為11.58%。

這需要從中郵人壽在今年一季度切換了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則說起。

新準(zhǔn)則下，更多權(quán)益類資產(chǎn)被分類為“以公允價(jià)值計(jì)量變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)FVTPL”，權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)直接傳導(dǎo)影響凈利潤(rùn)穩(wěn)定性。觸及舉牌之后，險(xiǎn)資所持資產(chǎn)可能以長(zhǎng)期股權(quán)投資或“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)FVOCI”計(jì)入表內(nèi)。

中郵人壽總精算師焦峰曾表示，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，公司將用好alpha策略、高股息分紅策略，發(fā)揮新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下權(quán)益投資FVOCI分類的策略運(yùn)用，降低市場(chǎng)波動(dòng)性對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果的影響。

因此，中郵人壽熱衷于價(jià)值穩(wěn)定的權(quán)益類資產(chǎn)配置也就不難理解，值得一提的是，REITs資產(chǎn)也在此行列。

就在2月8日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，新規(guī)明確，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs其他投資方的會(huì)計(jì)處理角度看，其持有的份額在性質(zhì)上屬于權(quán)益工具投資，后續(xù)投資機(jī)構(gòu)可選擇以FVOCI計(jì)量，將持有期間REITs公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益，即所有者權(quán)益類科目。

從Pre-REITs到REITs，以及各類資產(chǎn)證券化當(dāng)中，萬(wàn)科們或許將繼續(xù)考慮和險(xiǎn)資談?wù)劇?/p>