來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/徐穎珊 

“我們不是一個守舊的團(tuán)隊，我們是一個創(chuàng)新開拓的團(tuán)隊。”自2023年星盛商業(yè)完成新老更替大換血后，一年多的時間，這批“新”團(tuán)隊又是否能開拓新局面？

8月30日，星盛商業(yè)2024年中期業(yè)績公告如約而至。

據(jù)公告顯示，今年上半年星盛商業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入3.14億元，同比增長8.8%。實(shí)現(xiàn)利潤約為0.87億元，同比下降約 6.0%；公司擁有人應(yīng)占利潤約為0.89億元，同比下降約8.1%。整體毛利率約為51.6%，較去年同期的57.1%下降約5.5個百分點(diǎn)。

截止2024年6月30日，星盛商業(yè)目前流動資產(chǎn)15.12億元，包括了短期銀行存款11.33億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物3.33億元。無銀行貸款和其他借款，負(fù)債率為47.4%，主要是由于應(yīng)付股息的增加。

與此同時，截至2024年6月30日，星盛商業(yè)共向54個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，總合約建筑面積約277萬平方米（不含8個諮詢服務(wù)項目建筑面積）。其中，有29個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為177萬平方米。

整體而言，在外拓領(lǐng)域，星盛商業(yè)在今年上半年并未展現(xiàn)出如往年般強(qiáng)勁的增長勢頭，但在一定程度上，受近三年新開業(yè)項目數(shù)量顯著增加的影響，公司今年上半年整體的業(yè)績呈現(xiàn)出“增收不增利”的態(tài)勢。

盈利挑戰(zhàn)

作為一家商用物業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，星盛商業(yè)的收入來源于大三模式，分別是：委托管理服務(wù)模式、品牌及管理輸出服務(wù)模式，以及整租服務(wù)模式。

細(xì)分模式來看，委托管理服務(wù)方面，今年上半年實(shí)現(xiàn)收入2.10億元，同比增加10.4%，占比66.8%；毛利率為57.9%，較2023年小幅下降0.4個百分點(diǎn)。

品牌及管理輸出服務(wù)方面，今年上半年實(shí)現(xiàn)收入0.43億元，同比下降31.4%，占比13.8%，較同期減少9%；毛利率為75.2%，同樣較去年小幅下降0.8個點(diǎn)。

而整租服務(wù)方面，今年上半年實(shí)現(xiàn)收入0.61億元，同比增加72.3%，占比19.4%，較同期增加6.2%。毛利率為12.7%，較2023年同期的19.4%，下降6.7個百分點(diǎn)。

因此，我們可以清晰看到，收入部分?jǐn)?shù)據(jù)變化最大的是分別是“品牌及及管理輸出服務(wù)”，以及“整租服務(wù)”，兩者一個大幅下降，一個大幅上升。

據(jù)報告解釋，前者是主要是因?yàn)榻陙斫饧s項目導(dǎo)致數(shù)量減少，以及咨詢項目前期定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)收入減少。

確實(shí)，今年星盛商業(yè)仍然在不停地調(diào)整結(jié)構(gòu)。繼去年成功與六個第三方項目完成解約后，今年也緊跟步伐，主動與廣州從化海音星河COCO City的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并完成解約。合約面積從2022年期末的370萬平方米減少至如今的277萬平方米。

不過市場仍存在疑惑，品牌及管理輸出是屬于輕資產(chǎn)輸出，風(fēng)險較小，為何星盛商業(yè)會選擇主動解約？是否是經(jīng)營不及預(yù)期？

對此，管理層在業(yè)績會上也有提及，項目的退出是為了保證公司經(jīng)營的品質(zhì)，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，經(jīng)營安全放第一。“有收款，有利潤的項目我們才做”。同時，其進(jìn)一步表示：“公司高度重視商戶的銷售及經(jīng)營情況，以確保商業(yè)的可持續(xù)運(yùn)營。”

確實(shí)，我們可以在財報中看到，上半年公司現(xiàn)金和短期銀行存款合計增長3.9%，但同時，商場營銷推廣活動增加，銷售開支較去年同期增加了976.8萬元，同比增長198.5%。

而對于“整租服務(wù)”收入大幅增加，管理層則表示是由于整租項目開業(yè)項目增加。

成敗蕭何也，收入增加了，整租服務(wù)占比從2023年的13.2%提升至19.4%，但該模式的毛利率卻是下降幅度最大的，從而導(dǎo)致了公司整體毛利率的下滑。

管理層指出：“近年來，新開業(yè)項目數(shù)量增加，而新項目處于培育期，即使公司對新項目制定了穩(wěn)商幫扶經(jīng)營策略，但現(xiàn)階段新項目收入貢獻(xiàn)有限，經(jīng)營成本固定。”

從報告數(shù)據(jù)來看，27個在營業(yè)項目中，13個是3年以內(nèi)開業(yè)的，項目面積76.4萬平方米，占比約43.16%，而3-5年的有4家，5-10年的有8家，超過10年的有4家。

基于目前商辦市場的大環(huán)境，以及公司的經(jīng)營現(xiàn)況，星盛商業(yè)也不做空中樓閣之夢。對于凈利潤，管理層在業(yè)績會上表示，公司全年力爭凈利潤控制在負(fù)10%左右。

至于毛利率，管理層進(jìn)一步指出：“預(yù)計未來整體的毛利率水平維持在50%左右。”

項目布局

目前，星盛商業(yè)已經(jīng)形成了4大產(chǎn)品體系，包括城市型購物中心“COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”以及高端家居布置購物中心“第三空間”。

在規(guī)模方面，截至2024年6月30日，星盛商業(yè)向54個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，總合約建筑面積約277萬平方米（不含8個諮詢服務(wù)項目建筑面積）。其中，有29個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為177萬平方米。

從產(chǎn)品細(xì)分及區(qū)域布局來看，星盛商業(yè)29個在營項目中包含7座COCO Park，10座COCO City和iCO，11座COCO Garden，以及1座星河·第三空間。其中，位于大灣區(qū)有20個，包含深圳11個，廣州5個。

在拓展策略上，星盛商業(yè)今年相對保守，似乎要將火力集中在明后年。相較于2023年積極布局6個新項目，星盛商業(yè)今年上半年僅新開業(yè)了廣州荔灣健康港的COCO Park，以及上海浦東星河COCO Garden兩個項目，且下半年并無新的開業(yè)計劃。

反倒是接下來的2025年預(yù)計新開業(yè)4個項目，其中包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期），深圳光明星河COCO City，南京星河COCO City以及是珠海珠光項目。2026年也預(yù)計新開業(yè)珠海來來項目和深圳圓山星河COCO City 兩大項目。

不過，按照目前合同面積277萬平米和已開業(yè)建筑面積177萬平方米來看，兩者之間100萬平方米的差距，星盛商業(yè)未來還有很大的增長空間。

在營項目運(yùn)營表現(xiàn)方面，星盛商業(yè)增長速度雖較2023年有所放緩，但整體也是穩(wěn)中求進(jìn)。2024上半年，累計同店銷售較2023年同比增加8%，累計同店客流較2023年增長16%；在營項目出租率92.5%，較2023年下降0.3個百分點(diǎn)，與2022年持平。

作為深圳土著的星盛商業(yè)，自然而然也是將這份來之不易的成績歸功于“港人北上”的熱潮。“目前整體消費(fèi)意愿是有很明顯的降低，但由于從去年開始港人北上帶來的消費(fèi)，我們深圳的項目起到可以彌補(bǔ)作用。”

然而，在今年財報數(shù)據(jù)中，我們并未能看到展示“港人北上”潮給深圳項目帶來的增長數(shù)據(jù)的披露，財報中并沒有具體呈列目前在營業(yè)項目的具體運(yùn)營數(shù)據(jù)，包括出租率，同店銷售額，客流等。

除了在2023年度業(yè)績發(fā)布會上，星盛商業(yè)管理層有介紹道，“特別是在港客消費(fèi)熱潮的推動下，福田星河COCO Park客流同比增長60%，商家銷售同比增長40%”。

不過，我們可以從物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入來看，今年上半年深圳收入1.96億元，收入占比42.4%，而2023全年收入為4.55億元，收入占比71.6%；合約面積并未發(fā)生變化，除大灣區(qū)外的其他區(qū)域也并未有物業(yè)數(shù)目的增加，但收入占比卻減少了。具體還得等全年報出來披露再分析。

盡管如此，從管理層的那句“因?yàn)榇鬄硡^(qū)有港客帶動消費(fèi)，但國內(nèi)其他區(qū)域總體來說，還是非常復(fù)雜，目前來可能不會被特別看好”，以及開業(yè)動作，我們也能預(yù)計到未來幾年星盛商業(yè)的外拓都會集中在大灣區(qū)。

值得關(guān)注的是，今年7月星盛商業(yè)簽訂珠海拱北口岸購物中心運(yùn)營管理協(xié)議，服務(wù)期限10年，這一項目收益歸類到了品牌及管理輸出服務(wù)板塊。

無論星盛商業(yè)當(dāng)前的盈利水平處于何種狀態(tài)，至少它仍能保持正數(shù)，而這種局面在創(chuàng)新開拓的團(tuán)隊的帶領(lǐng)下，是能在駭浪中穩(wěn)住舵盤，逆流而上，還是將背道而馳，我們只能拭目以待。