來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/彭瑩琛

作為全國重點(diǎn)的人口流入城市之一，廣州擁有悠久的商業(yè)史，見證了海上絲綢之路、十三行的發(fā)展，再至近年各大資本的入局形成新的競爭格局。

5月11日，原太陽新天地正式更名為“廣州天河領(lǐng)展廣場”，正式冠名領(lǐng)展的核心商業(yè)產(chǎn)品線--領(lǐng)展廣場。

作為珠江新城最大單體購物中心，太陽新天地（即現(xiàn)在的廣州天河領(lǐng)展廣場）一路走來十分坎坷，流拍三次、輾轉(zhuǎn)多年，直至在被領(lǐng)展收購后再煥發(fā)出新的生機(jī)。

兩年改造

2021年6月4日，領(lǐng)展房產(chǎn)基金以32.05億元收購目標(biāo)公司HKPD20 Holding Limited的全部已發(fā)行股份及相關(guān)貸款。項(xiàng)目公司為太陽新天地購物中心唯一擁有人，完成交易后，領(lǐng)展將（透過其特別目的投資工具）成為該物業(yè)的唯一擁有人。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，太陽新天地購物中心，位于廣州市天河區(qū)馬場路36號(hào)，是8層高商業(yè)發(fā)展物業(yè)連同4層地庫。根據(jù)估值報(bào)告，該物業(yè)包括約9.01萬平方米的零售面積及設(shè)有800個(gè)泊車位的停車場；物業(yè)估值為33.50億元。議定物業(yè)價(jià)值較物業(yè)估值折讓約4.3%。

領(lǐng)展表示，收購事項(xiàng)符合其投資政策，亦符合管理人的目標(biāo)，即通過收購實(shí)現(xiàn)增值效益，并為基金單位持有人帶來更高回報(bào)。通過于中國的一線城市及海外增添具有資本增值潛力的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收物業(yè)來追求增值效益，是通過持續(xù)的資產(chǎn)增值措施實(shí)現(xiàn)內(nèi)部增長以外的另一策略。

24天后，領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布完成收購太陽新天地購物中心公告。至此，太陽新天地購物中心正式更換持有人。

同年12月，領(lǐng)展房產(chǎn)基金再發(fā)布公告稱，經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值為負(fù)債凈額10.969億元小于備考經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)凈值，買方將支付一筆相當(dāng)于該差額的調(diào)整付款。

因被幾次轉(zhuǎn)賣及定位搖擺，太陽新天地并未因優(yōu)秀的區(qū)位環(huán)境獲得強(qiáng)大的客流量。善于翻新改造的領(lǐng)展，為其制定了分階段的資產(chǎn)提升計(jì)劃，第一階段資產(chǎn)提升涉及規(guī)模約為2億元，并計(jì)劃于2023年完成改造。

室內(nèi)設(shè)計(jì)方面，公共空間被重新翻新，全面提升商場的檔次，營造舒適的購物氛圍，呈現(xiàn)更高品質(zhì)的環(huán)境空間；品牌租戶組合方面，以“領(lǐng)展購物廣場”系列商場的一貫風(fēng)格和要求，領(lǐng)展為商場重新定位并重塑品牌。

其中，東翼原廣百百貨位置釋放出的1萬多平方米商業(yè)面積內(nèi)部裝修已完成，外立面的翻新工程也在逐步推進(jìn)，停車場、戶外園林工程也將在9月下旬完成改造并全新亮相。

5月11日，該購物中心舉行“以熱愛，致新生”為主題的項(xiàng)目更名儀式，宣告了太陽新天地已成為過去式，天河領(lǐng)展廣場正式加入廣州商業(yè)競爭局。

雖然今年一季度消費(fèi)回暖，商業(yè)租賃活動(dòng)有所恢復(fù)，但廣州全市空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至15.5%，平均租金錄得每平方米每月644.2元。

此外，年內(nèi)廣州將有七個(gè)購物中心開業(yè)入市，將對(duì)原有商業(yè)零售市場帶來進(jìn)一步?jīng)_擊。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)這將繼續(xù)使項(xiàng)目間的出租表現(xiàn)和租金的差異擴(kuò)大。

競爭更加白熱化下，作為領(lǐng)展廣州第一個(gè)存量商業(yè)整體改造項(xiàng)目，天河領(lǐng)展廣場將創(chuàng)造怎樣成績呢？

多年變遷

與正佳廣場、天河城等不同的是，人們津津樂道于太陽新天地豐富的流轉(zhuǎn)史。

太陽新天地最初定于2010年開業(yè)的，后因多個(gè)高端品牌缺席延期至兩年后，于2012年9月底全面開業(yè)。在接下來的11年內(nèi)，太陽新天地經(jīng)歷了多次拍賣及轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2019年5月，廣州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院在人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布公告稱，太陽新天地購物中心將被整體拍賣，起拍價(jià)為28.84億元，涉及資產(chǎn)包括813套房產(chǎn)、車位，其中商業(yè)建筑面積90112平方米。

評(píng)估報(bào)告顯示，該物業(yè)估值41.2億元，但七折出讓并沒有吸引到買家入手。

因牽涉復(fù)雜的債權(quán)抵押及股東博弈，太陽新天地這一“燙手山芋”使得萬科、華潤等在盡調(diào)后選擇放棄。

三次流拍后，太陽新天地于當(dāng)年11月被債權(quán)人掛牌轉(zhuǎn)讓債權(quán)。

11月15日，廣東金融資產(chǎn)交易中心網(wǎng)站發(fā)布公告，太陽新天地產(chǎn)權(quán)人華駿公司的債權(quán)人之一興業(yè)銀行掛牌轉(zhuǎn)讓債權(quán)30.41億元，標(biāo)的金額為18.08億元并要求一次性付清。

半月后，五礦信托公告稱，已于11月26日與廣州陛鹿物業(yè)管理有限公司簽署了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將“興業(yè)銀行-廣州太陽新天地物業(yè)收益權(quán)投資單-資金信托之特定物業(yè)收益權(quán)”債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓給陛鹿物業(yè)。

后續(xù)又有報(bào)道稱，債權(quán)受讓人陛鹿物業(yè)已向廣鐵中院申請(qǐng)以太陽新天地整體抵債。

而在領(lǐng)展收購前，陛鹿物業(yè)背后的不良資產(chǎn)投資專業(yè)平臺(tái)翰德東輝就對(duì)太陽新天地進(jìn)行了債權(quán)處置及資產(chǎn)提升。

獲取項(xiàng)目債權(quán)之后，翰德東輝對(duì)其進(jìn)行了司法處置、以物抵債、現(xiàn)場接管、資產(chǎn)運(yùn)營和價(jià)值提升、退出出售等一系列專業(yè)工作。

從最初定位為高端購物中心，轉(zhuǎn)型到“快時(shí)尚年輕商業(yè)”，后定位為“家的N次方”，面對(duì)太陽新天地定位不清晰、頻繁轉(zhuǎn)型的問題，翰德東輝在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質(zhì)，再針對(duì)“玩”、“逛”增加招商。

經(jīng)過物業(yè)改造、定位及商戶組合調(diào)整等提升后，太陽新天地的人流量、客單價(jià)實(shí)現(xiàn)了明顯的增長。因此，翰德東輝可以將優(yōu)化后的太陽新天地轉(zhuǎn)予商業(yè)運(yùn)營企業(yè)。

隨后，領(lǐng)展完成收購事件成為太陽新天地的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。