來(lái)源/首席商業(yè)評(píng)論

撰文/星影

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最近的新聞?dòng)悬c(diǎn)多。

首先是因?yàn)橐黄饛V東河源的地產(chǎn)項(xiàng)目糾紛，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)被上海市第二中級(jí)人民法院列為失信被執(zhí)行人，合計(jì)需強(qiáng)制執(zhí)行10.87億元。而相關(guān)的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)原法人張霖也被關(guān)聯(lián)限制高消費(fèi)。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)成為老賴的消息一度還上了熱搜。

另一個(gè)消息是原萬(wàn)達(dá)汽車科技服務(wù)有限公司的工商登記已經(jīng)變更為“泰慶（珠海）汽車科技服務(wù)有限公司”，萬(wàn)達(dá)汽車總裁李宏鵬確認(rèn)離職。這一切都顯示曾經(jīng)豪言造車的王健林已經(jīng)徹底放棄了汽車業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)謀劃多年的萬(wàn)達(dá)商管赴港IPO也再次按下暫定鍵。作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理平臺(tái)，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)在2021年和2022年三次遞表港交所申請(qǐng)IPO，最近一次的聆訊期4月24日也已經(jīng)悄然過(guò)去，顯然萬(wàn)達(dá)的上市之路最近再次折戟。有媒體透露，萬(wàn)達(dá)和投資機(jī)構(gòu)簽下了300億股權(quán)的上市對(duì)賭協(xié)議，此番上市失敗，萬(wàn)達(dá)勢(shì)必又將面臨一波現(xiàn)金流壓力。

疫情三年萬(wàn)達(dá)的業(yè)績(jī)反彈了為什么依舊無(wú)法上市？學(xué)會(huì)低調(diào)和認(rèn)錯(cuò)的王健林是否能通過(guò)輕資產(chǎn)模式讓萬(wàn)達(dá)重生？

重啟和反彈，王健林認(rèn)錯(cuò)了

三年疫情讓不少大型地產(chǎn)企業(yè)走入絕境。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的恒大、碧桂園都在去年陷入了經(jīng)營(yíng)危機(jī)。讓很多人沒想到的是萬(wàn)達(dá)的調(diào)整比其他房企要來(lái)得早很多。

2017年被稱為是中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)分水嶺。這一年許家印的身價(jià)來(lái)到了2900億，而王健林的負(fù)債卻一度達(dá)到了4200億。當(dāng)時(shí)的王健林開始轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)略收縮。這一年萬(wàn)達(dá)出售海外資產(chǎn)、拋售手里的文旅產(chǎn)業(yè)。其中融創(chuàng)用438億拿下了南昌萬(wàn)達(dá)茂為代表的13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)城，富力以不到200億的價(jià)格吃下了萬(wàn)達(dá)的77座酒店，當(dāng)時(shí)來(lái)看萬(wàn)達(dá)無(wú)疑是吃大虧，但現(xiàn)狀是2023年王健林和萬(wàn)達(dá)的日子顯然比其他房企要好過(guò)不少。

據(jù)一些媒體統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2022年一年的租金收入就高達(dá)500 億元，同比華潤(rùn)置業(yè)183.9億元的租金收入以及龍湖集團(tuán)119億元，萬(wàn)達(dá)毫無(wú)疑問(wèn)可以被冠上“中國(guó)最強(qiáng)包租公”的稱號(hào)。

2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將其輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、數(shù)據(jù)等相關(guān)資源重組，與珠海市政府簽署合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商管落戶珠海橫琴。同時(shí)萬(wàn)達(dá)還獲得了珠海國(guó)資委30億的戰(zhàn)略投資。2022年，萬(wàn)達(dá)還和河南建業(yè)地產(chǎn)達(dá)成合作，建業(yè)一口氣將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬(wàn)達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬(wàn)達(dá)整體負(fù)責(zé)建業(yè)各個(gè)商業(yè)體的招商、租賃和物業(yè)管理。據(jù)2022年三季度的招股書顯示，萬(wàn)達(dá)商管管理了全國(guó)425個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，其中來(lái)自萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的在管商業(yè)廣場(chǎng)285座，毛利率已經(jīng)高達(dá)55.9%，管理第三方在管商業(yè)廣場(chǎng)140座，毛利率也有32.6%。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了幾年，萬(wàn)達(dá)這才發(fā)現(xiàn)，除了做招商和物業(yè)，其他的項(xiàng)目真的不怎么賺錢。難怪王健林在一次年會(huì)上公開認(rèn)錯(cuò)：如果從一開始就只搞萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、旅游度假區(qū)，可能早就整出名堂了。

萬(wàn)達(dá)的另一個(gè)重點(diǎn)板塊電影也在快速反彈。2023年的春節(jié)檔期間萬(wàn)達(dá)電影總分賬8.49億元，在院線中排名第一。春節(jié)期間480座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流1.6億人次，收入126.8億元。不過(guò)電影的反彈似乎來(lái)得太晚，今年的4月19日，萬(wàn)達(dá)電影公告稱，控股股東北京萬(wàn)達(dá)投資有限公司官宣減持公司3%的股份，這些股價(jià)的估值約為9.5億元。

疫情期間，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金可以照收，但對(duì)線下影院的沖擊卻是難免的。萬(wàn)達(dá)電影2022年業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司凈虧損已達(dá)13億元至19.5億元。相比春節(jié)檔的分賬，還是有點(diǎn)入不敷出。不過(guò)下一個(gè)暑期檔的來(lái)臨或?qū)⒔o萬(wàn)達(dá)電影板塊又一個(gè)盈利的窗口。

不出錢，只出力的輕資產(chǎn)模式

今年3月，知乎上一篇名為《說(shuō)說(shuō)2023年的萬(wàn)達(dá)商業(yè)》引起了網(wǎng)友的關(guān)注。該文的作者自稱在萬(wàn)達(dá)工作了兩年，指控萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)重造假，包括商鋪數(shù)據(jù)、客流、直播等數(shù)據(jù)都有造假的跡象。同時(shí)該文的作者也指出在疫情期間多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)完成了近乎100%租費(fèi)收繳率和招商率，在疫情期間線下消費(fèi)停滯大半年的前提下這些都是不可能完成的任務(wù)。

然而目前知乎上的這篇文章已經(jīng)刪除。對(duì)于萬(wàn)達(dá)租金數(shù)據(jù)造假一說(shuō)，有專業(yè)人士指出，網(wǎng)帖的指控比較片面，主觀臆斷的內(nèi)容比較多。作為想上市公司，萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都是經(jīng)過(guò)第三方審計(jì)的，造假的難度比較高。有熟悉萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)策略的人向媒體透露：萬(wàn)達(dá)對(duì)旗下商管、酒店等運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)有著一定的標(biāo)準(zhǔn)，且萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有滿租才開業(yè)的傳統(tǒng)，而且萬(wàn)達(dá)有相對(duì)豐富的品牌合作方資源，即使出現(xiàn)店鋪空缺，萬(wàn)達(dá)也可以從備選品牌中選上一家替補(bǔ)，所以近乎滿租的情況也不是不可能發(fā)生的。

但也有網(wǎng)友指出，在某些東部城市雖然可以看到人滿為患的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但在一些中西部城市也可以看到一些有很多空置商鋪的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。然而出租率和租金收繳率的高低也確實(shí)是萬(wàn)達(dá)商管能否完成對(duì)賭協(xié)議，同時(shí)完成融資上市的最重要條件。

為了保證輕裝上陣，有了解萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的人士告訴媒體：其實(shí)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2022年未在公開市場(chǎng)拿地，商業(yè)項(xiàng)目都通過(guò)輕資產(chǎn)模式獲得。萬(wàn)達(dá)的所謂輕資產(chǎn)模式是指，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)中萬(wàn)達(dá)不再投入資金，只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按三七比例分成。也就是說(shuō)萬(wàn)達(dá)既不出錢也不出地，只負(fù)責(zé)幫別人建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)。

這種不出錢只出力做法優(yōu)點(diǎn)是每年可以通過(guò)分租獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，相比其他地產(chǎn)企業(yè)需投入大量資金自持，萬(wàn)達(dá)的模式顯然旱澇保收更為穩(wěn)定，但這一輕資產(chǎn)模式的缺點(diǎn)也非常明顯，就是賺錢能力不強(qiáng)。

近三年里萬(wàn)達(dá)大幅度提高萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合作項(xiàng)目的數(shù)量，這直接導(dǎo)致了大量萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)體其實(shí)很難同時(shí)滿足傳統(tǒng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址方面的要求，從而導(dǎo)致這些合作項(xiàng)目的租金水平和毛利率遠(yuǎn)低于萬(wàn)達(dá)自持的商業(yè)項(xiàng)目。即使有這么多不足，立足上市的萬(wàn)達(dá)商管顯然會(huì)繼續(xù)走輕資產(chǎn)的道路，這不僅是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略方向，也是基于目前房地產(chǎn)的大投資環(huán)境，萬(wàn)達(dá)本身已經(jīng)不強(qiáng)的對(duì)外投資能力，迫切需要用輕資產(chǎn)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，完成融資上市的準(zhǔn)備。

不會(huì)躺平，不會(huì)破產(chǎn)，也無(wú)法退休

自從2017年以后，王健林就一改高調(diào)的風(fēng)格，較少在媒體發(fā)聲，坊間已經(jīng)聽不到他“一個(gè)小目標(biāo)”那樣的金句。有媒體報(bào)道在4月20日的一場(chǎng)內(nèi)部會(huì)議上王健林喊出了“萬(wàn)達(dá)不會(huì)躺平，更不會(huì)破產(chǎn)。”據(jù)參會(huì)的高管說(shuō)，會(huì)議上王健林坦言萬(wàn)達(dá)遇到了階段性困難，同時(shí)也證實(shí)了上市時(shí)間拉長(zhǎng)了，但他仍希望萬(wàn)達(dá)能完成2023年定下的所有目標(biāo)。

雖然經(jīng)歷三次上市失敗，但可以預(yù)計(jì)由于背負(fù)較大的債務(wù)壓力，萬(wàn)達(dá)應(yīng)該會(huì)很快再次提出上市申請(qǐng)。4月27日，萬(wàn)達(dá)商管也回應(yīng)媒體：目前上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程，公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展正有序推進(jìn)。

對(duì)于資本市場(chǎng)王健林一直存在很多想法，早在2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就曾經(jīng)在港交所上市，當(dāng)年的王健林也以151億美元成為中國(guó)首富。然而2016年9月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就因?yàn)楣蓛r(jià)低迷和估值過(guò)低等原因從港交所退市。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管和多家投資機(jī)構(gòu)簽署的對(duì)賭協(xié)議，港交所上市的截止時(shí)間為10月31日，顯然留給王健林的時(shí)間真的不算多了。也有業(yè)內(nèi)人士指出，即使最終無(wú)法上市，以萬(wàn)達(dá)的體量和資產(chǎn)，也沒到破產(chǎn)的地步。畢竟萬(wàn)達(dá)有6300多億元資產(chǎn)，總債務(wù)只有2000多億元，負(fù)債率不到50%。如果真遇到資金流動(dòng)性問(wèn)題，王健林還可以像2017年的時(shí)候那樣靠賣資產(chǎn)來(lái)?yè)芜^(guò)這場(chǎng)危機(jī)。但有一個(gè)問(wèn)題卻是確定的，就是萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，王健林以后要爭(zhēng)奪的將是下層市場(chǎng)的資源。

出生于1954年的王健林馬上要步入古稀之年。70歲在中國(guó)企業(yè)家當(dāng)中雖然還算不上高齡，但退休和接班卻是這位地產(chǎn)大亨很難回避的問(wèn)題。王健林曾說(shuō)他要把萬(wàn)達(dá)帶成世界超級(jí)企業(yè)，總資產(chǎn)達(dá)到1萬(wàn)億級(jí)才能退休。但這個(gè)十年前定下的“小目標(biāo)”現(xiàn)在來(lái)看顯然有點(diǎn)高，有萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士表示，王健林要把萬(wàn)達(dá)帶到安全環(huán)境后才能交接班，以目前萬(wàn)達(dá)的負(fù)債率，王健林恐怕還無(wú)法退休。

參考資料：

1、一個(gè)更可怕的王健林，巨潮 WAVE

2、突然，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)竟成“老賴”！被強(qiáng)制執(zhí)行超10億，中國(guó)基金報(bào)

3、萬(wàn)達(dá)，又走到了命運(yùn)的十字路口…未來(lái)城不落