來源/觀點網(wǎng) 

撰文/馮嘉煒  

從城市總體規(guī)劃社區(qū)，到知識型社區(qū)，到交通樞紐項目，再到街區(qū)風(fēng)貌煥新項目，解讀瑞安的開發(fā)項目如何隨著城市的發(fā)展而不斷迭代演化。開發(fā)過程中，哪一些需要鏈接城市過去的人文記憶，哪一些又是通向城市未來的生活典范？這些問題考驗著開發(fā)商對城市發(fā)展的見解。

在瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎看來，學(xué)會善待土地和城市的自然以及歷史資源，根據(jù)項目所在城市的發(fā)展進行規(guī)劃和開發(fā)，始終貫徹著對有機更新的理解與長期主義的價值觀，才是對城市最負責(zé)任的交代。

瑞安房地產(chǎn)重視改造空間載體與城市發(fā)展的關(guān)系、與城市記憶的關(guān)系、與自然的關(guān)系、與市場的關(guān)系，以及與人的關(guān)系，提供極具創(chuàng)意的解決方案，打造具有成長性和韌性的活力社區(qū)，助力區(qū)域和城市可持續(xù)發(fā)展。

“根據(jù)城市發(fā)展的不同階段和需求，城市更新從模式、內(nèi)容到做法，都要隨之不斷調(diào)整，不可能用同一套產(chǎn)品體系應(yīng)用于所有城市和不同發(fā)展時期。”

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)盛行高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益的“三高”模式時，瑞安以“整體定位、整體規(guī)劃、整體開發(fā)、整體運營”的發(fā)展理念，長期深耕、精雕細琢，始終根據(jù)城市的發(fā)展節(jié)奏和進程適時調(diào)整發(fā)展模式，兼顧了社會利益和經(jīng)濟效益。

不可“復(fù)制”的新天地

瑞安的故事，要從舊改說起。

在舊改領(lǐng)域，“大刀闊斧”和“精雕細琢”歷來就是兩個門派：前者注重破舊立新的效率，推動規(guī)模化發(fā)展，后者則更注重打磨每個項目的品質(zhì)與多樣性。

從瑞安在中國內(nèi)地市場的歷程來看，它更傾向于后者。

20世紀(jì)90年代，上海城市重建工程如火如荼，具有濃郁海派特色的石庫門街區(qū)連片消失。1997年， 太平橋地區(qū)重建項目的整體規(guī)劃獲得政府的批準(zhǔn)，新天地項目開始啟動。

新天地項目的定位是配合上海發(fā)展為國際大都市的目標(biāo)，構(gòu)建城市會客廳和社交目的地，提供現(xiàn)代和前衛(wèi)的消費、休閑及文化多元體驗，營造一個有創(chuàng)造力、有活力的國際化的環(huán)境。

瑞安創(chuàng)新地引入開發(fā)性保護理念，在保留石庫門里弄肌理和建筑特色的同時，賦予其新的商業(yè)使用價值，將這片老上海的舊區(qū)改造成為現(xiàn)代化商業(yè)文化地標(biāo)。 2016年，上海新天地被《福布斯》雜志評選為“全球二十大文化地標(biāo)”之一。

王穎坦言，在房地產(chǎn)高歌猛進時，確實有人認為瑞安這種慢工出細活的模式讓企業(yè)似乎喪失了很多開發(fā)機會，但瑞安更愿意堅持我們的價值取向、傾聽城市的聲音。“每一塊土地、每個區(qū)域都有自己的特色，不可能一概而論，簡單地復(fù)制”。

她以創(chuàng)智天地項目為例：“當(dāng)年新天地的開發(fā)模式非常成功，2001年開業(yè)當(dāng)年即有超過400多個學(xué)習(xí)觀摩團來新天地取經(jīng)，但瑞安沒有滿足于一時的成功，采取簡單快速的復(fù)制模式將“天地”落地在各地。”

“2003年，就江灣體育場邊的舊城區(qū)改造項目，公司配合上海市政府提出的‘科教興市’城市發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合楊浦區(qū)高校云集的特色，創(chuàng)造性地提出了‘三區(qū)聯(lián)動’的概念，即將‘大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)’連接起來，‘知識型社區(qū)’模式成功助力楊浦區(qū)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，以科技創(chuàng)新推動“工業(yè)楊浦”變?yōu)椤皠?chuàng)新楊浦”，創(chuàng)智天地項目成為了促進楊浦乃至上海向創(chuàng)新型城市轉(zhuǎn)變的引擎之一。 ”

在瑞安的理解中，這樣的轉(zhuǎn)變需要更多創(chuàng)新型人才，更需要為他們打造一個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)圈，創(chuàng)造人與人更愿意交流的空間環(huán)境。“短短一條林蔭道上，大學(xué)路云集了各具特色的咖啡廳，成為年輕的知識工作者和創(chuàng)業(yè)人士促進交流，激發(fā)創(chuàng)意的熱點。”

也因為成為了城市中心對年輕創(chuàng)意工作者極富吸引力的磁石，2017年，大學(xué)路被評為上海最美的十條道路之一，與百年歷史街區(qū)衡山路、復(fù)興路、武康路等同享美譽。

項目的圖紙容易臨摹，唯獨對城市肌理和城市發(fā)展需求的深刻理解很難模仿照搬。就像王穎說的，“確實我們項目被復(fù)制的可能性不太大，我們每一個項目做得很扎實、很用心，也就比較成功。”

在項目規(guī)劃和開發(fā)階段，瑞安因地制宜，根據(jù)城市在地文化的不同而彰顯和煥新不同的特色，到了商業(yè)運營階段，瑞安也會隨著城市發(fā)展以及市民需求的升級而轉(zhuǎn)變，與城市共同成長。

“比如在上海，我們在做業(yè)態(tài)組合的時候，會研究上海作為東西方文化交融的國際化大都市的特質(zhì)和特點，需要引入哪些領(lǐng)域的領(lǐng)先業(yè)態(tài)，才能吸引國內(nèi)和國際的優(yōu)秀人才留駐上海，從而吸引企業(yè)和資本，助力城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們會考慮目標(biāo)客群會喜歡什么樣的生活方式，以及如何讓他們在我們的商業(yè)社區(qū)中找到其實現(xiàn)價值的地方等。”

“而打造嶺南天地就很不一樣。嶺南有很傳統(tǒng)的文化和生活消費習(xí)慣，所以在做佛山嶺南天地的時候，需要的不僅是創(chuàng)新，更多是挖掘、推廣和發(fā)揚在地文化。比如知名的玉冰燒，在釀酒過程中加入了豬肉，我們就和這個傳統(tǒng)品牌共創(chuàng)打造了極富特色的展廳和店鋪；又比如佛山是嶺南成藥的發(fā)祥地，各種藥號是佛山城市文化和記憶的重要載體之一，源遠流長的中醫(yī)藥文化早已滲入佛山人的骨髓。我們便將咸豐十年在佛山孕育的黃祥華養(yǎng)生堂的傳人從南洋請回來，在嶺南天地的舊址中重開老鋪。”

王穎還透露，在嶺南天地項目規(guī)劃階段，設(shè)計師就在佛山當(dāng)?shù)刈×税肽辏瑢X南的人文建筑有了更深刻的理解。

佛山嶺南天地有22處各級保護建筑，瑞安在舊城改造的基礎(chǔ)上盡量保存佛山古城的風(fēng)貌及嶺南建筑特色，巧妙地加入了現(xiàn)代化的理念，讓歷史與現(xiàn)代元素和諧交融，創(chuàng)建了一個嶄新的、又能傳承本土文化的城市中心總體規(guī)劃社區(qū)。為佛山粵劇之鄉(xiāng)、陶藝之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)、美食之鄉(xiāng)等在地文化屬性與現(xiàn)代商業(yè)創(chuàng)新融合寫下濃墨重彩的一筆。

“當(dāng)項目新落成的時候，消費者會感覺對這個項目已經(jīng)非常熟悉了，因為街巷里的墻磚還是以前的磚，植物仍然是繁衍數(shù)十年的根系。我們修舊如舊的改造方式，以及對每一塊磚墻的挑選使用，對每一處綠植的深刻研究，讓這個項目成為了享譽全球的嶺南文化的杰出代表作。”

行業(yè)曾流行過一種“拿來主義”，將國外的某處小鎮(zhèn)整體復(fù)制。王穎認為，如今越來越講求文化自信，未來這種模式會越來越少，更多是怎么樣把自己的文化挖掘和發(fā)揚。我們需要以前瞻的規(guī)劃為城市帶來新的發(fā)展空間，以多樣性的內(nèi)容為區(qū)域帶來持久活力和生命力，才能培育出城市可持續(xù)發(fā)展的核心力量。

未來要走什么樣的路？

盈利普遍下降，流動性壓力增大，引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)對過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益“三高”模式重新審視，而在王穎看來，瑞安“始終知道要走什么樣的路”。

瑞安房地產(chǎn)如今提出的發(fā)展目標(biāo)是“中國領(lǐng)先的城市發(fā)展解決方案提供者”，這也是企業(yè)對自己的優(yōu)勢做了客觀的思考和研究后做出的戰(zhàn)略優(yōu)化。王穎認為，這種優(yōu)化更基于公司對城市發(fā)展的深刻理解：

“第一，根據(jù)每一個城市，每一片區(qū)域、每一塊土地的發(fā)展階段和發(fā)展需求，公司為其提供不同的解決方案，這是我們的開發(fā)原則。我們不僅需要探索物理空間載體的更新，更要引領(lǐng)社會發(fā)展和生活方式的更新，兼顧居住條件改善、歷史風(fēng)貌保護、片區(qū)活力煥發(fā)、城市功能提升、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等領(lǐng)域。瑞安的城市更新項目已有成功的基礎(chǔ)，有城市中心總體規(guī)劃社區(qū)，有知識型社區(qū)，也有交通樞紐類項目，新的蟠龍?zhí)斓仨椖窟�發(fā)展了城市輕文旅概念。”

“未來，我們將繼續(xù)發(fā)揮在城市更新、總體規(guī)劃、綜合多功能社區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢基礎(chǔ)上，因應(yīng)經(jīng)濟社會的發(fā)展新趨勢，創(chuàng)新發(fā)展‘社區(qū)+’模式，使我們的產(chǎn)品和服務(wù)更加多元化，更具適應(yīng)性，以滿足高品質(zhì)發(fā)展階段客戶的多種需求。比如會更注重健康的生活方式，更希望有品質(zhì)和多元的文化休閑體驗，“社區(qū)+”模式在產(chǎn)品內(nèi)容、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品組合及產(chǎn)品運營上都會有更多的細分和發(fā)展。除了傳統(tǒng)的商住辦功能之外，瑞安未來的‘社區(qū)+’模式還可能會延展到文旅、康養(yǎng)、醫(yī)療等新的內(nèi)容。”

“第二，成為解決方案的提供者也是平臺資源的整合者。解決方案不一定是瑞安一力承擔(dān)，比如在城市輕文旅系產(chǎn)品里，我們會聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理合作伙伴，強強聯(lián)手共同打造。因為現(xiàn)在在各個行業(yè)賽道里都有非常成功的領(lǐng)頭羊，我們會秉持開放的合作態(tài)度，協(xié)同大家的資源、品牌甚至資本，共同形成適合的解決方案。”

王穎強調(diào)，瑞安房地產(chǎn)始終以兼顧宏觀趨勢和城市發(fā)展、前瞻性與可持續(xù)、短期和長期、經(jīng)濟效益和社會效益的責(zé)任視角，以“總體規(guī)劃綜合社區(qū)模式的引領(lǐng)者、城市歷史人文風(fēng)貌的煥發(fā)者、綠色健康活力空間的開發(fā)者、多元業(yè)務(wù)的創(chuàng)新者，產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育者”角色，聚焦卓越可持續(xù)城市社區(qū)的發(fā)展，為城市發(fā)展提供整體極具創(chuàng)意的解決方案，助力經(jīng)濟、社會和環(huán)境的共榮共生和長期可持續(xù)發(fā)展。

今年2月25日，瑞安房地產(chǎn)公布與浦發(fā)銀行上海分行簽署了房地產(chǎn)并購融資及ESG可持續(xù)發(fā)展融資人民幣100億元合作備忘錄。圍繞這筆百億合作，王穎分別從并購融資和ESG可持續(xù)發(fā)展的角度進行了解讀。

瑞安的收并購方向一定會基于自身的定位，“我們聚焦于中高端細分市場，從投資和發(fā)展的角度都有明確的方向和考慮。市場調(diào)整尚沒有結(jié)束，行業(yè)整合仍在進行中，接下來還有會出現(xiàn)更多收并購機會，我們一直持續(xù)在關(guān)注和物色合適的項目和資產(chǎn)，最后會從公司戰(zhàn)略、項目質(zhì)地、回報預(yù)期等多角度，優(yōu)選合適的收并購機會。”

談及ESG這個當(dāng)下最熱的話題，王穎表示：“可持續(xù)發(fā)展是瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要基石。立足‘綠色規(guī)劃、綠色設(shè)計、綠色施工、綠色運營’開發(fā)全過程、全周期的可持續(xù)理念，公司致力于為利益相關(guān)方提供安全健康、文化豐富和環(huán)境友好的‘工作、生活、休閑和學(xué)習(xí)’的可持續(xù)社區(qū)。

瑞安在2020年推出為期十年的‘5C’可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以‘社區(qū) （Community）、環(huán)境（Clean）、文化 （Culture）、關(guān)愛（Care）和企業(yè)管治（Corporate Governance）’為五大支柱，驅(qū)動公司更有系統(tǒng)地采納可持續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，支持業(yè)務(wù)增長并激勵業(yè)務(wù)創(chuàng)新，平衡業(yè)務(wù)盈利能力以及對環(huán)境、社會和內(nèi)部的積極影響。”

具體到低碳社區(qū)建設(shè)上，王穎首先談到的是一種“步行可達”的概念。

“瑞安在社區(qū)規(guī)劃發(fā)展方面一共有九大原則，為城市規(guī)模擴張導(dǎo)致的‘城市病’，提供了前瞻及可借鑒的創(chuàng)新解決方案。其中通過整體規(guī)劃手法，建設(shè)以公共交通與步行為主的多功能社區(qū)，提倡社區(qū)里面所有的項目都是步行可達的。如果步行或者公共交通可達，就已經(jīng)是低碳生活方式最直接的導(dǎo)入。”

除了物理空間上的距離，她認為尊重當(dāng)?shù)匚幕彩浅鞘锌沙掷m(xù)發(fā)展的重要組成部分。城市經(jīng)濟和社會的發(fā)展需要文化的傳承和煥新，而文化傳承和煥新反過來也可以更有效地帶動城市經(jīng)濟與社會發(fā)展，文化是城市發(fā)展的軟實力，也是城市的核心競爭優(yōu)勢之一。

王穎補充道，后疫情時代人們更注重空間環(huán)境的綠色健康和舒適體驗，瑞安也在參照國際WELL “空氣、水、營養(yǎng)、光、運動、熱舒適、聲環(huán)境、材料、精神、社區(qū)”十個標(biāo)準(zhǔn)，打造更具包容性、互通性、復(fù)原性的城市健康環(huán)境新典范，新天地已獲得全球首個WELL健康社區(qū)認證。

同時，作為內(nèi)地首家參與“科學(xué)碳目標(biāo)倡議” （“SBTi”）的房地產(chǎn)開發(fā)商，瑞安房地產(chǎn)已將減排目標(biāo)的承諾提升至全球溫度升幅控制在 1.5°C 以 下。

王穎介紹，公司正攜手政府和專業(yè)機構(gòu)創(chuàng)建上海市第一批“近零碳排放實踐區(qū)”——面積約1.058平方公里的“一大會址 · 新天地”，目標(biāo)在2026年創(chuàng)建期滿時實現(xiàn)實踐區(qū)的碳排放強度達到全市同類區(qū)域的先進水平或低于創(chuàng)建基期的50%以上，碳源碳匯比達到2以下，可再生能源利用占比達到20%以上。

對于瑞安要走的路，王穎直言一定不是規(guī)模化的路。

“隨著中國向高質(zhì)量發(fā)展的過程，老百姓從更規(guī)模化、更普適化的需求，轉(zhuǎn)向更個性化、更精細化的需求，未來我們這樣的開發(fā)商反而機遇會更多一點。我們打造的集“生活、工作、休閑和學(xué)習(xí)”為一體的綜合功能社區(qū)更能滿足現(xiàn)代人的生活方式，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，增進民生福祉，在配合政府促進經(jīng)濟繁榮的同時，相信也會為公司自身帶來更多發(fā)展機會。”