來(lái)源/樂(lè)居財(cái)經(jīng)

撰文/楊宏彬

今天的資本市場(chǎng)，實(shí)在是不景氣。

10月24日，港股全天單邊下挫，恒生指數(shù)收跌6.36％，創(chuàng)2008年10月以來(lái)最大單日跌幅。A股兩市超3800只個(gè)股下跌，截至收盤(pán)，滬指跌2.02%，深成指跌2.05%，創(chuàng)業(yè)板指跌2.43%。

今年以來(lái)，大多數(shù)地產(chǎn)股、物業(yè)股跌多漲少，普跌之下，地產(chǎn)股更是大幅下挫。

A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)跌幅超1.5%，創(chuàng)出近7個(gè)月的新低。內(nèi)房股全線(xiàn)回落，頭部房企領(lǐng)跌。截至收盤(pán)，龍湖集團(tuán)跌超15%，旭輝控股集團(tuán)、上坤地產(chǎn)跌超12%，德信中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展跌超10%。

與此同時(shí)，港股物業(yè)板塊跌幅超3%。截至收盤(pán)，正榮服務(wù)、旭輝永升服務(wù)跌超15%，碧桂園服務(wù)跌14%，萬(wàn)物云、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活跌超13%；融創(chuàng)服務(wù)、濱江服務(wù)等跌超12%。

盡管資本市場(chǎng)一片哀嚎，但“圍城”依舊在上演。目前仍有不少企業(yè)在“門(mén)外”排隊(duì)，其中最受關(guān)注的，萬(wàn)達(dá)商管算是一家。

10月24日，港交所披露信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”）于今年4月22日再次遞交的招股書(shū)已失效。這已經(jīng)是萬(wàn)達(dá)商管二次遞表失效。

去年10月21日，萬(wàn)達(dá)商管首次向港交所遞交招股書(shū)，后于今年4月21日失效；隨后，4月22日，珠海萬(wàn)達(dá)商管二度在港交所提交招股書(shū)。

知情人士表示，萬(wàn)達(dá)商管將盡快提交更新材料。若公司在原申請(qǐng)到期后三個(gè)月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報(bào)材料，將不會(huì)影響上市進(jìn)程。

靜候時(shí)機(jī)

從2019年開(kāi)始，從房地產(chǎn)公司分拆出來(lái)的物管企業(yè)開(kāi)始密集上市，港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值曾在2020年四季度一路高歌猛進(jìn)，于2021年中突破萬(wàn)億港元。

短暫的高光時(shí)刻之后，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，危機(jī)逐漸蔓延至物管企業(yè)。物業(yè)板塊開(kāi)始擠“泡沫”，股價(jià)、市值及市盈率也縮水了不少。

自2021年下半年以來(lái)，物業(yè)股市盈率經(jīng)歷較大滑落。比如，商管平臺(tái)龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活從上市首日的103倍，下降至目前的25倍；卓越商企服務(wù)從上市首日的63倍，下降至目前的4.5倍。寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、中駿商管等均有較大幅度下滑。

尤為重要的是，短期內(nèi)，這一輪寒潮將持續(xù)盤(pán)旋在資本市場(chǎng)上空。

克而瑞物管表示，2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面為1.06億平方米，同比下降77.3%。這意味著兩至三年后，物業(yè)公司可從地產(chǎn)母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。同期，TOP200房企操盤(pán)面積為3.26億平方米，同比下降49.9%，意味著一至兩年后地產(chǎn)公司可交付的新房管理面積可能打五折。

基本面承壓之下，上市物管企業(yè)恐怕只能“熬著”。而此時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)“失效”，并非是一件壞事。

招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管上市前估值為280億美元或人民幣1800億元。有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，如果萬(wàn)達(dá)商管在市場(chǎng)低迷期堅(jiān)持上市，估值或低于預(yù)期。

或許，王健林在等待一個(gè)轉(zhuǎn)暖的窗口期。

萬(wàn)達(dá)走出“萬(wàn)達(dá)”

在等待上市的過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)商管也一直奔走在擴(kuò)張路上。

10月12日，海爾智家與萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作。據(jù)了解，雙方將整合資源優(yōu)勢(shì)，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類(lèi)人群的智慧生活場(chǎng)景店。

目前，雙方合作已取得重要進(jìn)展，在全國(guó)鎖定72家意向進(jìn)駐商場(chǎng)，并計(jì)劃于2023年完成進(jìn)駐200家目標(biāo)；而在全國(guó)475家萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)中，海爾智家已完成43家卡薩帝專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)駐。

9月27日，奧克斯地產(chǎn)決定將長(zhǎng)沙、青島、杭州、成都5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)托管給萬(wàn)達(dá)商管。

據(jù)悉，長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)各商戶(hù)已收到商管公司更換的告知函，待10月1日后交接，由萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)；杭州奧克斯中心與萬(wàn)達(dá)商管達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議，并于9月14日成立了杭州倉(cāng)前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司。

更早前的4月19日，萬(wàn)達(dá)商管接連拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，二者均以輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，后者還將更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，前者計(jì)劃將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬(wàn)達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬(wàn)達(dá)商管將會(huì)全面負(fù)責(zé)該等商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。

在接手建業(yè)部分項(xiàng)目的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管充當(dāng)了一次“白武士”的角色。通過(guò)此次合作，建業(yè)將獲得7億元，以緩解資金難題。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2021年報(bào)數(shù)據(jù)，建業(yè)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。以此來(lái)看，10年時(shí)間萬(wàn)達(dá)僅需支付7億租金，似乎是撿了個(gè)大便宜。

截至2022年6月底，萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)合作模式租賃的已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)到122個(gè)。

資本盛宴

自2017年起，王健林為萬(wàn)達(dá)規(guī)劃了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。四年多時(shí)間，萬(wàn)達(dá)商管已成為商管賽道上的巨無(wú)霸“樣本”。

截止2021年6月末，萬(wàn)達(dá)商管在管380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積5420萬(wàn)平方米，其中的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管還有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

弗若斯特沙利文統(tǒng)計(jì)資料顯示，萬(wàn)達(dá)商管在管建筑面積已經(jīng)超過(guò)了第二名至第十名的總和。而這一塊“大蛋糕”無(wú)疑也會(huì)被資本看中，并爭(zhēng)相參與以謀求更多的利益。

在上市前的 Pre-IPO 輪，萬(wàn)達(dá)商管融資金額高達(dá) 468 億港元，約 60 億美元，由PAG（太盟投資集團(tuán)）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等頂級(jí)機(jī)構(gòu)共同投資。

去年3月29日，萬(wàn)達(dá)商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

之后，萬(wàn)達(dá)方面引入了多方基石投資者。包括騰訊控股、螞蟻科技集團(tuán)、中信資本、星匠、合眾人壽保險(xiǎn)股份有限公司、碧桂園服務(wù)、金逸環(huán)球（碧桂園香港發(fā)展有限公司的全資附屬公司）、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等在內(nèi)的22家公司，另外還有6位高管，總計(jì)持有21.17％股權(quán)。

萬(wàn)達(dá)方與投資者設(shè)立了對(duì)賭協(xié)議，承諾2021年-2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏（萬(wàn)達(dá)商管股東）將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管分別取得營(yíng)業(yè)收入110億元、134億元、172億元和106億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20億元，12億元、11億元和6.56億元。