今年5月，我在沈陽市調，當地一位品味不錯的朋友建議我務必留出半天時間好好轉下沈陽K11。

「沈陽K11和你之前見過的任何一座K11都不一樣」，他如此形容。

實地走訪后，我基本理解這位朋友所說的「不一樣」——

不同于印象中「小而美」的K11，比如4萬方的上海K11，5.4萬方的武漢K11 select，沈陽K11體量近26萬方堪稱巨無霸；

沈陽K11當然秉承了K11「藝術·人文·自然」的核心價值，但它還規劃了規模可觀的親子業態，引入了全球首家國家地理探險家中心，以及國內第二座樂高探索中心，被譽為「遛娃圣地」。

也是因為上述的「不一樣」，沈陽K11自2018年開業便飽受質疑：K11能否駕馭如此大的體量？沈陽K11的業態規劃是否背離K11的精神內核？

更深層次的問題是：K11所倡導的「藝術·人文·自然」理念在以「務實」著稱的工業城市沈陽是否行得通？

甚至在2022沈陽商業觀察一文中，還有讀者專門留言詢問：時至今日沈陽K11是否「水土不服」？

我將在本文分享我的觀察和思考，希望能夠為業內了解沈陽K11提供參考。

01 

內地最大K11為何花落沈陽？

這個問題至少可以拆解為兩個子問題，一是K11為何選擇沈陽，二是K11為何布局如此體量的項目。

以下，我將從沈陽商業基本面、新世界集團在沈發展需要、政策導向、沈陽藝術文化氛圍四個維度來回答。

01-沈陽商業基本面

2018年沈陽K11入市之時，沈陽位居新一線城市第11位，城鎮居民人均可支配收入44,054元，比上年增長6.5%，高于新一線榜首成都的42,128元。

從更宏觀的數據來，2018年沈陽全年地區生產總值6,292.4億元，同比增長4.5%；社會消費品零售總額首次破4,000億元大關（4,051.2億），同比增長9.2%。

*沈陽城市鳥瞰圖｜圖據網絡

而且，沈陽大悅城（2009年A-B館、2011年C-D館）、沈陽市府恒隆廣場（2010年）、沈陽萬象城（2011年）、沈陽皇城恒隆廣場（2012年）四大重點項目已進入良性運營階段。

無論從城市經濟、社會消費數據，還是城市商業項目能級來看，2018年的沈陽已「值得」一座K11。

02-新世界集團在沈發展需要

新世界中國地產有限公司早在1998年已布局沈陽，在渾河北岸打造出「沈陽新世界綜合體」。

該綜合體包含238萬方的新世界花園住宅、19.3萬方的K11寫字樓、19萬方+的K11公寓、8.4萬方的新世界博覽館以及近10萬方的高端酒店。

商業地產項目是城市綜合體的「必選項」，引入K11是大勢所趨。

而考慮到綜合體內高頻造訪的家庭客群，以及高端商務客群、城市青年、城市新中產的不同需求，以更大體量承載更多業態，無疑是更優解。

*沈陽新世界綜合體｜圖據網絡

03-政策導向

2003年沈陽提出沿「城市中軸線」青年大街打造總長25.3公里，縱貫六大區，匯集金融、商務、商貿、會展、文化等產業的「中央都市走廊」（俗稱金廊）。

「沈陽新世界中心」城市綜合體位于金廊沿線、渾河北岸，是城區與渾南新城（沈陽產業新城）的重要連接點。

沈陽K11的出現，響應了「中央都市走廊」策略并助推其向南縱深發展，打破了長期以來重點商業項目集中在主城文化路以北的局面。

*沈陽渾河大橋｜圖據網絡

04-藝術文化氛圍

沈陽藝術文化氛圍濃厚，不僅有沈陽音樂學院、魯迅美術學院等頂級院校，遼寧芭蕾舞團、沈陽京劇院等10余個高水平專業院團，還有以盛京大劇院、遼寧大劇院為代表的現代化演出場館。

濃厚的藝術文化氛圍，不僅可為沈陽K11提供品味、審美不俗的消費客群，也意味著項目可連接豐富的在地藝術文化資源。

總結來說，2018年沈陽K11入市的時間節點，新世界集團已在沈陽深耕20年，其綜合體中的「填空題」需要K11來完。

同時，沈城的經濟發展、消費意愿、商業項目能級、政策導向、藝術文化氛圍也已ready for一座K11購物藝術中心。

*沈陽盛京大劇院｜圖據網絡

02

26萬方商業巨艦如何運轉？

體量近26萬方的沈陽K11，無論放在國內任何一座城市、任何一條產品線來看，都堪稱「商業巨艦」。但K11系列產品向來以「小而美」著稱，在沈陽K11之前內地從未有過10萬方以上項目。

相比運營10萬方項目，操盤20萬方項目不是簡單的門店數量double，關鍵差異在于定位不同，空間利用和業態規劃方式迥異。

此番造訪沈陽K11，項目的空間利用和業態規劃方式是我的關注重點。經過近半天的實地走訪，我已有了答案——

就空間利用而言，沈陽K11規劃了超大體量的特色空間，包括近40,000m2的空中雕塑公園（屋頂花園）、1,200m2的沈陽最大室內藝術空間-chi K11，以及7,000m2的沈陽最大室外廣場-大鵬廣場。

*上圖為屋頂花園，中圖為chi K11藝術空間（位于L4層），下圖為室外廣場｜圖據網絡

甚至，超出想象的是，項目在L1層設置了四條主題街區（萊克星頓大道、麥迪遜大道、第五大道、公園大道）及羅馬許愿池，堪稱「十步一景」，漫步其中仿佛身處歐洲小鎮。

*上圖為沈陽K11「第五大道」，下圖為沈陽K11「羅馬許愿池」｜圖據網絡

作為購物藝術中心，藝術作品向來是K11空間規劃的重要部分。

沈陽K11場內場外共有33件本地及海外藝術名作，分布在B1-L6層（雕塑公園）以及室外，觀眾可通過語音導覽系統了解作品背后的創作故事。

*個人很喜歡沈陽K11簡潔清晰的導覽界面

我雖是藝術外行，但是全場逛下來能夠明確感受到沈陽K11不同于其他項目的工業藝術氣質。

就業態規劃而言，沈陽K11門店數量350+，其中零售占比45%，餐飲占比25%，體驗業態占比20%，主題樂園占比10%。

這樣的業態規劃及品牌組合，兼顧了追求時尚的年輕群體、注重生活品質的城市新中產等不同客群的差異化消費需求——

零售占比近半數，門店數超150家，包含美妝潮奢、珠寶腕表（TimeVallée涵蓋18個頂級腕表品牌）、運動潮流等品類，可逛性強；

餐飲占比居次席，門店數超80家，涵蓋西餐、日料、火鍋、烤肉、自助、東南亞特色料理等品類，滿足全客層就餐需求；

體驗業態和主題樂園合計占比1/3，其中高能級門店包括面向年輕潮流客群的1,800m2沈陽獨家實彈射擊俱樂部、5,800m2沈陽首家全進口大型室內AZ卡丁車等；

*沈陽K11面向年輕潮流客群的體驗業態｜圖據網絡

以及，適合親子家庭的4,600m2全球首家國家地理探險家中心、3,600m2國內第二座樂高探索中心、3,400m2沈陽海洋探索中心。

時間所限，我只體驗了國家地理探險家中心部分內容，但對其中互動技術運用及場景打造細致程度印象深刻，由衷感嘆：沈陽小朋友們太幸福了。

*篇幅限制無法展開，感興趣的讀者可自行查找相關資料

至于規劃親子業態是否符合K11調性，我想可以這樣理解——

01-體量影響定位和客群，26萬方的沈陽K11的客群顯然已不局限于城市青年，而是全客層，親子業態自然是必選；

02-沈陽K11以三大高能級主題樂園引領親子業態，不但無損于調性，反而是價值疊加，可滿足其80、90城市新中產客群的育兒需求。

03

開業四年是否「水土不服」？

7月16-17日，「法國夏至音樂日」在沈陽K11雕塑公園上演，16組中法先鋒音樂人輪番上陣，為夏日沈陽帶來一場音樂狂歡，兩天時間吸引了19萬+潮流青年到場。

一年一度的「法國夏至音樂日」，已是沈陽K11的「保留節目」。自2018年開業，項目便攜手法國領事館舉辦這一全球性的音樂活動，到今年已是連續第5屆。

與「法國夏至音樂日」同期舉行的，還有兩大重磅活動：KAWS「WHAT PARTY」 系列雕塑沈陽首展（包含唯一一件白色版本），以及韓國著名藝術家金炳昊「絕頂」藝術展（目前國內規模最大）。

三大活動構成了六城聯動的K11藝術節沈陽站的主要內容，而據我觀察，相比上海K11、武漢K11、廣州K11等項目，沈陽K11得益于體量優勢，形式更加豐富。

如果用一句話概括沈陽K11，我會這樣形容：一座「大而美」的購物中心，既有K11引以為傲的藝術體驗，又有豐富的空間體驗和品牌選擇。

回到開篇的問題：時至今日沈陽K11是否「水土不服」？

這個問題的答案必然是仁者見仁、智者見智，我無意改變讀者觀點，只想提供兩個維度供參考——

01-長期：商業邏輯是否運轉

商業地產項目的運營周期往往長達數十年，決定其是否能夠良性運營的關鍵在于項目的商業邏輯能夠實現「飛輪效應」。就沈陽K11而言，商業邏輯如下。

優秀的調性意味著舒適的購物體驗，旗艦級體量意味著可承載足夠多的品牌門店。二者疊加，意味著沈陽k11幾乎可一站式滿足追求品質的城市新中產的消費需求。

而這樣清晰的消費端認知，又足以吸引調性匹配的品牌不斷入駐，比如英國手工折疊自行車BROMPTON沈陽首店、理想汽車沈陽首店。

調性匹配的高能級品牌門店不斷入駐，甚至將沈陽K11作為進入沈陽的首站，又會反過來強化消費端對項目的認知，如此形成閉環。

02-短期：業績表現如何

短期的業績表現更像是「晴雨表」，是當下節點項目運營情況的體現。

根據新世界發展有限公司（集團）今年2月發布的《2022財政年度中期業績》，2022財年上半年K11內地銷售額同比增長39%。

2022年項目啟動招調，將在L1層打造高化專區，其他樓層的品牌煥新也在有序進行。

我在梳理沈陽K11相關資料過程中，腦海中曾劃過這樣一個想法：如果沒有沈陽K11，會怎么樣？

可以肯定的是，不會有第二個項目在沈陽如此「奢侈」地使用空間（比如，近40,000m2的空中雕塑公園居然沒有規劃任何門店）、如此大規模地引入藝術活動，也不會有第二個項目能夠帶來如此高級別的主題樂園。

以上雖不是「必需品」，卻是一個城市文明程度的重要象征。從這層意義上來看，沈陽K11的存在，彌足珍貴