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撰文/高天

近期，杭州新開(kāi)了不少購(gòu)物中心，比如龍湖在杭州的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目吾角天街、杭州朝龍匯D+PARK大家天地、杭州C+西嘉廣場(chǎng)、杭州鉑悅城。與前者的集中性宣傳和高調(diào)亮相外，后面三個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有多少推廣。

商業(yè)人都知道，營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要性。“低調(diào)”亮相后，這幾個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)如何？近日，《聯(lián)商網(wǎng)》實(shí)地探訪(fǎng)了朝龍匯D+PARK大家天地、C+西嘉廣場(chǎng)、鉑悅城三個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況。

一、杭州朝龍匯D+PARK大家天地

3月4日，錢(qián)江世紀(jì)城商圈的第二個(gè)真正意義的購(gòu)物中心亮相。與目前商圈的商業(yè)扛把子奧體印象城相比，朝龍匯D+PARK大家天地開(kāi)業(yè)至今過(guò)去了3個(gè)多月，渡過(guò)了開(kāi)業(yè)紅利期，有什么樣的表現(xiàn)？

朝龍匯位置優(yōu)越。項(xiàng)目所處錢(qián)江世紀(jì)城商圈是目前杭州炙手可熱的區(qū)塊之一，房?jī)r(jià)已經(jīng)6萬(wàn)+。朝龍匯位于平瀾路和民和路交叉口，東北向是蕭山的主干道市心北路，且也是地鐵2號(hào)線(xiàn)和6號(hào)線(xiàn)的雙地鐵上蓋項(xiàng)目。錢(qián)江世紀(jì)城G口站出來(lái)就是朝龍匯2號(hào)門(mén)， F1和E2出口是項(xiàng)目主入口1號(hào)門(mén)，而F2口更直接接駁項(xiàng)目的地下一層。

項(xiàng)目周邊除了密集的住宅外，朝龍匯、保億中心、傳化大廈、浙江商會(huì)大廈等寫(xiě)字樓也為項(xiàng)目提供了不少的客源。整體上看，朝龍匯具備一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

但就商業(yè)而言，項(xiàng)目所處的錢(qián)江世紀(jì)城商圈也是名副其實(shí)的“商業(yè)沙漠”。在SKP、亞奧城萬(wàn)象天地開(kāi)業(yè)之前，商圈的商業(yè)地位和層級(jí)也很難有所改變，目前商圈內(nèi)“像樣”的商業(yè)也僅去年開(kāi)業(yè)的奧體印象城。

從商圈內(nèi)匱乏的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，對(duì)朝龍匯也許是個(gè)機(jī)會(huì)，項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)時(shí)對(duì)外宣傳的也是“錢(qián)江世紀(jì)城第二個(gè)都市綜合體”。不過(guò)從實(shí)探的情況來(lái)看，朝龍匯的野心并不至此，它更像同在商圈內(nèi)的博地中心的美食街城憶匯和融創(chuàng)杭州ITC歸谷國(guó)際中心的商業(yè)錢(qián)江印。

地鐵F2出口直達(dá)的是地下一層和下沉式廣場(chǎng)，負(fù)一層主打自由站點(diǎn)，在營(yíng)業(yè)的品牌有永和大王、馬記永、好運(yùn)客、皮皮炸貨鋪，有一個(gè)空鋪圍擋。

地上一層主打無(wú)界未來(lái)，2號(hào)門(mén)的左右主力店分別是麥當(dāng)勞和墨西哥TACOBELL餐廳；1號(hào)門(mén)的主力店分別被奈雪的茶和Tim Hortons占據(jù)。進(jìn)入商場(chǎng)，除了小米之家專(zhuān)賣(mài)店外，其余均為輕餐、茶飲和面包甜點(diǎn)。比如老鄉(xiāng)雞、和府小面小酒、霓裳茶舞、邦小福茶餅局等。整個(gè)一樓有三個(gè)空鋪圍擋。

地上二層主打美力覺(jué)醒，以餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。在營(yíng)業(yè)品牌8家，隱溪茶館橫跨1/2兩層，月龍吟、IN STYLE、千唯養(yǎng)發(fā)、VVI MORE、SICK、SupBro、顏久生醫(yī)療美容等品牌。二層有四個(gè)空鋪。

地上三層主打垂涎主義，以餐飲業(yè)態(tài)為主。在營(yíng)了小豬查理、隴上秦軒、弄堂里、超面、海鮮食分、筋牛座、魚(yú)你的青春、大碗湘菜館、金小釜、未爾齒科、星選閃電11個(gè)品牌，空鋪圍擋4個(gè)。

地上四層主打極味次元，杭越·滿(mǎn)堂彩、八重越、辣味叁國(guó)3家門(mén)店。

地上五層主打潮動(dòng)引力，錢(qián)塘品味、櫻鹿、許府牛、星聚會(huì)Party Show、樂(lè)刻運(yùn)動(dòng)5家門(mén)店。

整體看下來(lái)，品牌還是具有一定特色的，看得出來(lái)招商是用心的。單就餐飲來(lái)說(shuō)，既有日料頭部品牌月龍吟、八重越，也有小資茶館隱溪，更有奈雪的茶、Tim Hortons等流量品牌，輕食西餐也有TACOBELL、麥當(dāng)勞，中式正餐有弄堂里、錢(qián)塘品味、辣味叁國(guó)等，中式輕食簡(jiǎn)餐有永和大王、老鄉(xiāng)雞、好運(yùn)客等等。事實(shí)上，無(wú)論是工作簡(jiǎn)餐、還是社交下午茶、亦還是聚會(huì)正餐，都能得到滿(mǎn)足。

在休閑娛樂(lè)上，KTV品牌是當(dāng)下年輕人喜愛(ài)的星聚會(huì)升級(jí)產(chǎn)品Party Show，24小時(shí)營(yíng)業(yè)的樂(lè)刻運(yùn)動(dòng)也是當(dāng)下年輕人最喜歡的健身房選擇，更主要的是比較符合項(xiàng)目周邊白領(lǐng)較多的定位。

而且，整個(gè)商場(chǎng)沒(méi)有零售品牌，主要以餐飲、休閑娛樂(lè)為主。可見(jiàn)，朝龍匯以周邊寫(xiě)字樓的白領(lǐng)群體為服務(wù)客群。但，缺失電影院是一大弊端。

實(shí)際上，這樣的品牌層級(jí)與項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之際打出的“洞悉城市代際趨勢(shì)的潮能PARK，打造不拘一格的年輕引力場(chǎng)”、“是全時(shí)生活中心，更是開(kāi)放式的城市會(huì)客廳”標(biāo)簽并不匹配。項(xiàng)目定位年輕新聚場(chǎng)，旨在為新生代人群量身定制一座符合年輕語(yǔ)境的先鋒商業(yè)體，但并不是引進(jìn)幾個(gè)網(wǎng)紅品牌就是年輕引力場(chǎng)。項(xiàng)目不僅體量有限，硬件也一般，整個(gè)內(nèi)裝缺乏質(zhì)感，沒(méi)有可引流的場(chǎng)景。

項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期有60余家品牌開(kāi)業(yè)，而實(shí)地探訪(fǎng)后在營(yíng)業(yè)的品牌已經(jīng)減少到了42家。短短3個(gè)月就出現(xiàn)較大面積的空鋪，比如二樓的寶島眼鏡已經(jīng)暫時(shí)關(guān)門(mén)，可見(jiàn)商場(chǎng)的品牌黏性還有待加強(qiáng)。

同時(shí)，項(xiàng)目近在咫尺的錢(qián)江世紀(jì)城站前町商業(yè)街區(qū)也是朝龍匯的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同樣主打餐飲美食的錢(qián)江世紀(jì)城站前町按照每個(gè)地鐵出入口共有8個(gè)區(qū)，且均相互連通，從茶飲、西式快餐、中式快餐、蛋糕、火鍋、休閑零食等都有涵蓋，對(duì)同樣瞄準(zhǔn)周邊寫(xiě)字樓白領(lǐng)客群的朝龍匯是不小的挑戰(zhàn)。

二、杭州C+西嘉廣場(chǎng)

5月28日，杭州C+西嘉廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西嘉廣場(chǎng)”）終于亮相。為什么說(shuō)“終于”？因?yàn)樗鼘?shí)在“鴿”了太多次了。從2018年到2022年，西嘉廣場(chǎng)一直出現(xiàn)在媒體的預(yù)開(kāi)業(yè)表中，卻始終未能面世。之所以會(huì)這樣，也是招商一直不理想所致。

實(shí)探后，理解了一直未能如期開(kāi)業(yè)的原因，對(duì)于一個(gè)7.5萬(wàn)方的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，目前僅營(yíng)業(yè)了60余家品牌只能說(shuō)招商率很一般。按照項(xiàng)目規(guī)劃的180余家品牌招商計(jì)劃，西嘉廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)率僅33%左右。

開(kāi)業(yè)率最高的一樓，也有6個(gè)空鋪圍擋；

二樓的東南邊均是空鋪，粗略算了下預(yù)計(jì)在20家左右；

三樓西邊也有6個(gè)空鋪，整個(gè)三樓就開(kāi)了11家店。

四樓同樣多數(shù)在圍擋中。

看下五個(gè)商業(yè)樓層的實(shí)際品牌落位情況：

B1層定位生活嘉料，入口是商場(chǎng)門(mén)外，世紀(jì)聯(lián)華超市；

地上1層定位潮玩嘉品，設(shè)置精品零售、黃金珠寶等業(yè)態(tài)。目前引進(jìn)了必勝客、奈雪的茶、環(huán)球漁市、茶百道、陳八兩、大光明眼鏡、星巴克、KFC、漢堡王等；

地上2層定位悅活嘉尚，設(shè)有時(shí)尚服飾、休閑餐飲、美容護(hù)理、KTV等業(yè)態(tài)。目前引進(jìn)了徑山十八道、羊老三火鍋、悅之麗、曼妮芬、H.L、明月鏡片、IN+KTV、檸檬頭、伊靈瑜伽、Mr.JUDY洗個(gè)頭發(fā)、潔小白、中國(guó)福利彩票；

地上3層定位童樂(lè)嘉玩，設(shè)有兒童零售、兒童游樂(lè)、教育培訓(xùn)、樂(lè)體健身等業(yè)態(tài)。目前引進(jìn)了富嘉游樂(lè)樂(lè)園、蜜拓蜜、捷力登輪滑、炫舞朵拉、愛(ài)尚跆拳道、久代、羅蘭數(shù)字音樂(lè)、完美維度、悅己、深海七號(hào)、克萊氏；

地上4層定位美匯嘉肴，設(shè)有特色影院、樂(lè)體健身、精致餐飲、風(fēng)味小吃等業(yè)態(tài)。目前引進(jìn)了豆丁牛、魔火鹵、阿拉提烤肉、七欣天、CoCo都可、衢爺、辣虎火鍋、臺(tái)灣花甲王、弄堂里、橫店電影院、完美維度。

不過(guò)，弄堂里正在圍擋中，橫店電影院仍然在裝修中。

作為華立集團(tuán)全新商業(yè)產(chǎn)品的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位“潮玩無(wú)界”，宣傳將打造以“體驗(yàn)、互動(dòng)、游玩、休憩”為一體的第三空間，將以潮玩IP品牌為引領(lǐng)，薈萃豐富IP品牌，引入機(jī)車(chē)文化、VR游戲互動(dòng)、智能科技、藝術(shù)體驗(yàn)，引導(dǎo)多元生活方式，打造杭城首個(gè)24小時(shí)、全時(shí)段獨(dú)特多彩的潮玩體驗(yàn)中心。

可實(shí)際看來(lái)，只能說(shuō)“夢(mèng)想多豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)就有多骨感”。整個(gè)場(chǎng)子看下來(lái)，潮玩的元素幾乎很少，單從品牌來(lái)看，都是些常規(guī)的餐飲、零售、兒童游樂(lè)等。與年輕人時(shí)尚娛樂(lè)相關(guān)的KTV和橫店電影院都還未開(kāi)業(yè)。唯一有亮點(diǎn)的是項(xiàng)目商業(yè)A和B座中間的圓形露天劇場(chǎng)，未來(lái)可以結(jié)合水族天幕的配置策展一些有特色的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

一到二樓之間的綠植景觀平臺(tái)是商場(chǎng)為數(shù)不多的場(chǎng)景，而且1600方中庭寬敞大氣，空間感不錯(cuò)。

另外，整個(gè)商場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)是環(huán)形動(dòng)線(xiàn)，游逛體驗(yàn)不錯(cuò)。

客流方面，雖然實(shí)探時(shí)間是中午12點(diǎn)左右，但除了一樓幾個(gè)輕餐外，其他幾乎沒(méi)有什么顧客。

而且，西嘉廣場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。西邊2公里左右有西溪?dú)g樂(lè)城，東邊1公里是西溪樂(lè)天城、3公里范圍內(nèi)更是區(qū)域商業(yè)扛把子西溪印象城。因此，在自身內(nèi)功修煉不到位的情況下，周邊又有強(qiáng)敵，西嘉廣場(chǎng)的未來(lái)不容樂(lè)觀。

三、杭州鉑悅城

杭州鉑悅城是一座商業(yè)面積3層的街區(qū)項(xiàng)目，圍繞內(nèi)廣場(chǎng)分為了A區(qū)、B區(qū)和C區(qū)。

作為一個(gè)服務(wù)社區(qū)的項(xiàng)目，鉑悅城主要業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，并無(wú)服飾、運(yùn)動(dòng)、珠寶等零售品牌。

項(xiàng)目商業(yè)共三層，地上1層至地上3層，B1為地下停車(chē)場(chǎng)。整條街區(qū)目前引進(jìn)了（包括還在圍擋裝修）50余家品牌。項(xiàng)目主打年輕潮玩，但比如上影國(guó)際影城、健身房、WF推理館、K SOULKTV等年輕人喜愛(ài)的潮玩品牌并未開(kāi)業(yè)。

開(kāi)業(yè)率同上面兩個(gè)項(xiàng)目大同小異，空鋪率相對(duì)較高，單一樓C區(qū)空鋪數(shù)量就多達(dá)30多個(gè)。

品牌上，麥當(dāng)勞、必勝客、十么哥重慶火鍋等西餐、正餐，星巴克、茶百道、古茗等咖啡、茶飲，佰佳旺、吉祥餛飩、魚(yú)你在一起等快餐簡(jiǎn)餐，還有羅森便利店等基本滿(mǎn)足了社區(qū)的消費(fèi)需求。同時(shí)，鉑悅城也引入了麥尖酒吧、黑檀酒吧、refuse bound小酒吧等，看得出項(xiàng)目借助街區(qū)的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合夜經(jīng)濟(jì)特色，盡可能為周邊消費(fèi)者帶來(lái)多元化的夜生活。

場(chǎng)景上，鉑悅城也做了一些努力。比如中心廣場(chǎng)燈飾墻、元?dú)獍褪俊⒕W(wǎng)紅樓梯等。

內(nèi)容消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)注重場(chǎng)景打造，樓梯在近幾年逐漸成為各大購(gòu)物中心體驗(yàn)式場(chǎng)景打造的重點(diǎn)之一。比如新加坡GriD、后休斯頓POST Houston等打破了原有結(jié)構(gòu)，是典型的網(wǎng)紅階梯場(chǎng)景代表。

鉑悅城結(jié)合自己開(kāi)放式街區(qū)的特性，打造了一條“劇場(chǎng)式階梯”，鮮明的色彩，吸引不少消費(fèi)者前來(lái)打卡。同時(shí)，這也能為顧客提供了開(kāi)放的休憩點(diǎn)。

整體上，鉑悅城中規(guī)中矩，掉鋪率高是主要問(wèn)題，客流上，可能因?qū)嵦绞枪ぷ魅湛土骱苌佟ｍ?xiàng)目主要服務(wù)三公里范圍內(nèi)的社區(qū)，最近的地鐵站是3號(hào)線(xiàn)留下，與項(xiàng)目也有1.6公里的距離，步行時(shí)間20分鐘左右，很難吸引輻射圈外的消費(fèi)者。

寫(xiě)在最后

總的來(lái)看，上述三個(gè)項(xiàng)目都有開(kāi)業(yè)率低、客流吸引不足的問(wèn)題。業(yè)態(tài)組合單一的問(wèn)題，主要考慮到項(xiàng)目各自的定位及客群對(duì)象，且商業(yè)輻射力有限，如果能守好自己的“一畝三分地”也是不錯(cuò)的，畢竟并不所有的購(gòu)物中心都要大而全。