探訪福州萬象城，榕城商業(yè)能級跨上新臺階

來源：商業(yè)地產(chǎn)志 Vincent 2022-06-22 09:50

作為職業(yè)觀察者，CRR曾有幸多次見證過「一個項(xiàng)目改變一個城市商業(yè)面貌」的歷史性時刻。

早期，這樣的傳奇多是由起步較早、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)先進(jìn)、招商資源豐富的港資企業(yè)締造的，而華潤萬象生活則是為數(shù)不多可與之媲美的內(nèi)地企業(yè)。

新時代背景下，華潤萬象城產(chǎn)品線持續(xù)發(fā)力，成為創(chuàng)造城市商業(yè)傳奇的「刀鋒戰(zhàn)士」。

今年，全國4個重點(diǎn)城市會陸續(xù)開出4座萬象城：5月1日武漢萬象城、6月18日福州萬象城、6月26日海口萬象城、以及尚未官宣開業(yè)時間的南昌萬象城。

6月18日，CRR專程造訪榕城，帶來這座身處閩北核心地帶的重奢萬象城最詳實(shí)的開業(yè)現(xiàn)場報告——福州萬象城開業(yè)百圖斬。

「一座萬象城改變一座城」的時代，已經(jīng)到來。

*CRR百圖斬系列旨在最大限度用圖文+部分視頻的形式還原項(xiàng)目最真實(shí)的開業(yè)情況。

*根據(jù)每個項(xiàng)目的特色，每一次的百圖斬內(nèi)容邏輯會有一定差異。

*本文部分圖片攝于開業(yè)前，稍有細(xì)節(jié)尚未完全就位，請多包涵。

*本文未加水印的圖片均源自公開網(wǎng)絡(luò)資料。

01.

崛起的福州迎來現(xiàn)代重奢購物中心

鑒于2021年福州的城市面貌發(fā)生了巨大變化，所以有必要在開篇先從經(jīng)濟(jì)和政策兩個層面update下福州的最新情況。

經(jīng)濟(jì)層面，2021年福州地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到11,324.48億元，同比增長8.4%，力壓泉州，成為福建經(jīng)濟(jì)總量第一大市，在「中國萬億城市俱樂部」的排名上升3位。

福州的數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)5,400億元，占福州地區(qū)生產(chǎn)總值比重47.7%，成為拉動福州高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)勁引擎。

*（福州）東南大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園｜圖據(jù)F.N福州日報

政策層面，2021年國家發(fā)改委正式同意《福州都市圈發(fā)展規(guī)劃》，將促進(jìn)福州與周邊城市（鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)聯(lián)動發(fā)展，加快「四市一區(qū)」（福州市、莆田市、南平市、寧德市、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)）一體化進(jìn)程。

*福州都市圈發(fā)展規(guī)劃｜圖據(jù)福建省政府官網(wǎng)

也就是說，依托朝陽產(chǎn)業(yè)「數(shù)字經(jīng)濟(jì)」，加上政策的支持與推動，福州正在迅速崛起。

產(chǎn)業(yè)興盛、經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，正在激發(fā)城市消費(fèi)活力，尤其是高端消費(fèi)。但就現(xiàn)狀而言，福州的商業(yè)發(fā)展相對滯后，難以承接日益旺盛的消費(fèi)需求——

東街口、萬寶等市級商圈整體品牌能級較低、物業(yè)老舊；在「重奢購物中心」這一衡量城市商業(yè)發(fā)展水平的重要維度，福州僅有一座已開業(yè)15年的傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目。

*以百貨為主的東街口商圈｜圖據(jù)F.N福州日報

4年前，華潤萬象生活以一座萬象城，開啟了廈門商業(yè)的新紀(jì)元；而今，萬象城首進(jìn)福州，擔(dān)起了提升城市商業(yè)能級的重任。

福州萬象城位于福州經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心鼓樓區(qū)，東街口、萬寶兩大商圈的中間地帶，毗鄰福州大學(xué)至誠學(xué)院、西禪古寺，與閩江北CBD、福州城市地標(biāo)三坊七巷均不足3公里。

雖然乍一看福州萬象城并非占據(jù)了城市傳統(tǒng)核心商圈的核心位置，但考慮到福州萬象城所屬的福州華潤置地中心城市綜合體70萬方的體量之巨，我們并不能單以一個近10萬方盒子商業(yè)的選址來做考量。

況且，細(xì)看下來就會發(fā)現(xiàn)，福州萬象城的選址頗為「巧妙」——

01-毗鄰西禪古寺、福州大學(xué)至誠學(xué)院，增加了項(xiàng)目的歷史、文化底蘊(yùn)，強(qiáng)化「在地性」，而且在行業(yè)內(nèi)，千年古剎+重奢早已是經(jīng)典成功組合；

02-位于東街口、萬寶兩大商圈的中間地帶，意味著福州萬象城可共享已成型的濃厚商業(yè)氛圍，并依托其強(qiáng)大的品牌能級，形成差異化；

03-福州華潤置地中心城市綜合體包含商務(wù)寫字樓、創(chuàng)意空間、平層公寓等，且與閩江北CBD相距不遠(yuǎn)，將吸納大量高質(zhì)素客群，為福州萬象城賦能；

04-項(xiàng)目四周是四大主干道、路網(wǎng)完善，福州地鐵4號線有望于2023年開通，地鐵站與項(xiàng)目相鄰，可導(dǎo)入全城客流。

總結(jié)來說，福州將在城市發(fā)展的歷史拐點(diǎn)，迎來一座具有劃時代意義的全新商業(yè)地標(biāo)。

02.

建筑設(shè)計與空間打造

商業(yè)項(xiàng)目能夠在C端引發(fā)關(guān)注和傳播，一般來說，要么是因?yàn)轫?xiàng)目能級較高，承載區(qū)域乃至城市消費(fèi)市場的期望，具有話題性；要么是因?yàn)榻ㄖO(shè)計和空間打造不落窠臼，令人耳目一新，具有「打卡」屬性。

截至6月19日，福州萬象城在小紅書的相關(guān)筆記高達(dá)9,100+篇筆記，并且保持快速增長態(tài)勢。

這意味著福州萬象城開業(yè)前兩天，已經(jīng)登上福州商業(yè)項(xiàng)目小紅書熱度總排名的TOP3。

福州萬象城的項(xiàng)目能級自不必說，單就建筑設(shè)計和空間打造而言，亦是可圈可點(diǎn)。

項(xiàng)目的建筑設(shè)計以「水晶盒子」為設(shè)計靈感，采用「晶體堆疊」形態(tài)融入福州華潤置地中心城市綜合體，并通過巧妙錯位，呈現(xiàn)出通透立體感。

空間打造方面，除了流暢造型、大量留白引發(fā)視覺舒適，簡潔動線帶來愉悅游逛體驗(yàn)這些「常規(guī)操作」外，福州萬象城還設(shè)置了四大主題區(qū)，且其中有兩個跨層空間。

B1層的「豐裕之角」吸納了眾多創(chuàng)新美食品牌，既有「瀘溪河」為代表的全國連鎖品牌，也有「唐沫茶兮」等福州本地品牌。

L3層的「悠活之境」涵蓋了高端SPA、美甲美睫等女性悅己體驗(yàn)業(yè)態(tài)，L4層的「童趣之境」是親子家庭一站式體驗(yàn)空間。

「悠活之境」與「童趣之境」兩大特色主題區(qū)通過旋轉(zhuǎn)扶梯串聯(lián)，以「2022年度最美書店」覔書店為過渡區(qū)域。

L4-L5層的「南洋花園」是福州萬象城的熱門「打卡點(diǎn)」：超高挑高、大面積落地窗、黑白相間花磚、旋轉(zhuǎn)樓梯、白色騎樓、精致壁燈......既摩登現(xiàn)代，又慢活休閑。

配合這一區(qū)域的南洋風(fēng)情，項(xiàng)目引入了米其林新加坡指南兩家必比登餐廳「哲平鰻滿」和「天天+」（海南雞飯），必吃榜餐廳「泰香米」等品質(zhì)餐飲，且門店采用半開放式設(shè)計，置身其中，彷佛漫步南洋街區(qū)。

如果從商業(yè)地產(chǎn)ROI角度評估「南洋花園」，多半是「減分項(xiàng)」，因?yàn)橛写竺娣e留白犧牲招商面積，且如此高還原度的場景搭建也是造價不菲。

但從品牌傳播這一維度來評估，則是「加分項(xiàng)」。

重奢項(xiàng)目與「在地文化」深度結(jié)合，提煉最具識別度和代表性的元素，以常態(tài)化場景形式呈現(xiàn)，并承載調(diào)性匹配的業(yè)態(tài)內(nèi)容，一方面可引發(fā)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的心理認(rèn)同感，激發(fā)自傳播和高頻到訪行為。

*圖據(jù)小紅書

另一方面，將加強(qiáng)區(qū)域外消費(fèi)者對福州萬象城「地標(biāo)級購物中心」的感知，進(jìn)而產(chǎn)生「來福州就要到福州萬象城」的認(rèn)知和行為。

而對品牌來說，擁有千年古剎「西禪寺」歷史文化場域、「水晶盒子」矚目造型以及「南洋花園」獨(dú)特場景的福州萬象城，將是它們進(jìn)入福州市場的最佳選擇。

有時候，項(xiàng)目犧牲一部分ROI與在地文化做深度鏈接，真的會起到意想不到的長期積極效果。

03.

不僅是福州首個Luxury+購物中心

福州萬象城不但引入了LOUIS VUITTON路易威登、CARTIER卡地亞等重奢品牌更高級別門店，而且近250家門店中，包含了40%的城市首進(jìn)品牌，超50%的城市高標(biāo)店，「人無我有」之鋒芒畢露。

怎么看，福州萬象城都不僅是要完成「福州首個Luxury+購物中心」的小目標(biāo)，而是要奔著全面提升福州商業(yè)能級的「城市標(biāo)桿型購物中心」的大目標(biāo)來的。

而L1層的LOUIS VUITTON路易威登、CARTIER卡地亞、GUCCI古馳三大門神，以及BURBERRY博柏利、BVLGARI寶格麗、Bottega Veneta葆蝶家、Rolex勞力士，共計七大奢侈品牌，也用「項(xiàng)目開業(yè)前入場打圍」這一反常規(guī)動作，顯示了對福州萬象城運(yùn)營能力的認(rèn)可，以及對福州市場的看好。

要知道，重奢品牌在拓店方面向來謹(jǐn)慎，考察流程耗時長久、步驟繁復(fù)。

最常見的形式是以主題快閃店反復(fù)測試項(xiàng)目的人流量、購買力，達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，方才進(jìn)駐。

LOUIS VUITTON路易威登等七大重奢品牌給予福州萬象城的「綠色通道」待遇，即使在萬象城體系內(nèi)，也并不多見。

而重奢品牌對福州萬象城的信心，也帶動了其他高能級品牌的入駐。

福州萬象城的B1層高化香氛區(qū)，囊括了20+個國際一線品牌，既有DIOR迪奧、CHANEL香奈兒等頂流，也有LA MER海藍(lán)之謎、HR赫蓮娜、LA PRAIRIE萊珀妮等近年來大熱品牌，以及Jo Malone祖馬龍、Diptyque蒂普提克等小眾且「挑場子」的品牌。

高化香氛區(qū)域外，B1層還有主力店Ole'精品超市，主打創(chuàng)新多元餐飲的「豐裕之角」，以及部分生活方式和潮流品牌。

L2層以輕奢潮流服飾和珠寶品牌為主，其中l(wèi)ululemon（福州首店）、CARVEN（福建首店）、Sandro（福州首店）、maje（福州首店）、Ba&sh（福州首店）、Self-portrait（福州首店）均為時下熱門、具有號召力的品牌。

L3-5層的業(yè)態(tài)包含時尚服飾、運(yùn)動潮流、生活方式品牌、品質(zhì)餐飲等，基本囊括了各品類國內(nèi)一線主流品牌。

比較特別的一點(diǎn)是，福州萬象城的餐飲并不是像大多數(shù)項(xiàng)目般集中在L5層，而是在L3-L5三層樓的拐角區(qū)域，乘坐扶梯可直接達(dá)到。

這樣的設(shè)置，對顧客來說是可以游逛后在本層就近尋找餐飲區(qū)域休息，對項(xiàng)目來說是合理配置空間資源：「金角」給到餐飲，達(dá)到性好；「銀邊」給到品牌，展示性佳。

當(dāng)然，更重要的原因是福州萬象城是一個「零售型」項(xiàng)目，餐飲僅占比約1/5。而福州萬象城的「重零售」、一站式滿足消費(fèi)者需求的特征，正是「城市標(biāo)桿型購物中心」核心屬性。

在這部分的結(jié)尾，附上現(xiàn)場拍攝的完整品牌落位圖供大家參考

04.

鏈接「在地文化」的定制藝術(shù)展

雖然開業(yè)活動引入藝術(shù)展已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)的「常規(guī)操作」，但在實(shí)際落地執(zhí)行中，效果卻往往參差不齊。

藝術(shù)固然對提升項(xiàng)目調(diào)性有利，但也常常因「過于抽象」而不易被公眾理解，造成「曲高和寡」的局面。

都知道重奢和藝術(shù)是天生一對，但要如何結(jié)合才能兼顧調(diào)性和感染力？據(jù)我觀察，福州萬象城的開業(yè)藝術(shù)展，可以被視為一次絕佳的實(shí)踐。

福州萬象城深度鏈接「在地文化」，從「水系」出發(fā)，以「共契·共敘·共生」為主題，引入三大藝術(shù)活動。

「水與水」特展全國首展（共契）是法國藝術(shù)家Cyril Lancelin西里爾·蘭斯林（曾受保時捷以及奢華護(hù)膚品牌La Prairie萊珀妮委托創(chuàng)作藝術(shù)裝置），以「水」為靈感為福州萬象城定制的專屬藝術(shù)裝置。

藝術(shù)家以球形模擬水珠，以膠囊形狀模擬水流，采用標(biāo)志性的「金字塔」巨型雕塑設(shè)計語言，呈現(xiàn)出「流動如水」的視覺效果。

新媒體藝術(shù)展——「藝術(shù)漂流計劃」全國首展（共生）是閩籍藝術(shù)家念子軒將新媒體數(shù)字藝術(shù)與閩水文化、在地藝術(shù)結(jié)合，創(chuàng)作出江河湖海泉酒茶系列作品。并且，藝術(shù)家還為福州萬象城定制了這一系列的第八幅作品《城-啟幕》。

Smeg Art Space（共敘）引入了smeg限量款米字旗冰箱、smeg西西里系列小家電、IMOLA愛馬仕聯(lián)名瓷磚等產(chǎn)品，打造生活品味主題展覽，展現(xiàn)出純粹的意大利風(fēng)情。

就內(nèi)容而言，前兩者均與「在地文化」深度鏈接，且均包含為項(xiàng)目專門定制的作品，易引發(fā)共鳴；

后者是圍繞意大利國寶級廚電品牌Smeg進(jìn)行的生活方式展覽，該品牌在國內(nèi)中產(chǎn)家庭中極富號召力，象征品味生活。

而且就落位選擇而言，前兩者與國際一線重奢品牌同在L1層，實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)與重奢在空間上的結(jié)合。

后者位于B1層，與下沉廣場相接，參觀者可不經(jīng)項(xiàng)目直達(dá)場館，公共性及開放性顯著。

05.

項(xiàng)目細(xì)節(jié)觀察與分析

在這部分，我想分享福州萬象城那些讓我眼前一亮，直呼「WOW」的細(xì)節(jié)。

一、母嬰（家庭）友好

先說結(jié)論：福州萬象城是我近期見過母嬰友好程度最高的重奢項(xiàng)目，沒有之一。

項(xiàng)目將B3層離直梯較近的停車位劃為母嬰專用，通過顏色和文字說明與其他車位區(qū)分，目測母嬰車位面積為普通車位的1.5倍，方便停放和取放嬰兒用品。

福州萬象城在B1層以及L2-L5層均設(shè)有母嬰室，可就近使用。要知道大多數(shù)項(xiàng)目的母嬰室其實(shí)只有一個，經(jīng)常會出現(xiàn)擁擠排隊(duì)現(xiàn)象。

mamacare萬象母嬰中心位于L3層，分四個區(qū)域，外部是休息區(qū)，內(nèi)部有哺乳區(qū)（單獨(dú)隔間）、兒童洗手間、護(hù)理區(qū)，是目前福州面積最大、功能最完善的現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)母嬰中心。

空間的主色調(diào)是大理石天然的米色和小朋友喜歡的baby粉色，現(xiàn)代簡潔中透露出家的溫馨。

二、超高標(biāo)準(zhǔn)VIP待遇

說實(shí)話第一眼看到會員中心在B2層我是一臉懵且存疑的：難不成是招商太好樓上沒有位置？但VIP的體驗(yàn)會不太好吧？

我?guī)е蓡枺M(jìn)會員中心轉(zhuǎn)了一圈，不僅打消了疑問，還由衷地佩服福州萬象城的對VIP服務(wù)中「私密」、「專屬」的理解。

B2層會員中心外是會員專屬停車位（有單獨(dú)的門禁系統(tǒng)）以及商場直梯，也就是說，VIP無需等待，可一路經(jīng)B2層的「專屬通道」到達(dá)商場。

*停車場前方明亮區(qū)域?yàn)闀䥺T中心

會員中心在這一「專屬通道」中扮演著類似「驛站」的角色，VIP可在此稍作休息，或參加定制活動。

值得一提的是，福州萬象城的會員中心是全國首個茶文化主題中心。不僅有專門的茶室，而且服務(wù)人員都經(jīng)過專業(yè)茶道培訓(xùn)，同時整個空間亦是通過家具、器皿、花藝、香氛等物件，體現(xiàn)茶文化之美。

三、星級酒店標(biāo)準(zhǔn)電梯區(qū)

我在遠(yuǎn)處注意到了以象牙白和深銅色為主色調(diào)的電梯區(qū)，心想：華潤的審美越來越好了。

走近后輕輕敲了下墻面，原本以為是鋁制，沒想到是真材實(shí)料的大理石。也就是說這些引起視覺舒適的波浪形狀墻面，是通過特殊工藝在大理石材質(zhì)上實(shí)現(xiàn)的。

而且，按鍵區(qū)還是嵌入大理石墻面的金屬棱柱體，不規(guī)則形狀造價成本有多高，業(yè)內(nèi)都懂。電梯轎廂打開后，出現(xiàn)在眼前的是一整塊高2.5m+的大理石板，以及剛才提到的象牙白波浪形大理石墻面。

這個標(biāo)準(zhǔn)恐怕星級酒店都要汗顏，ROI已經(jīng)哭暈在洗手間。

四、導(dǎo)視系統(tǒng)

福州萬象城的導(dǎo)視系統(tǒng)醒目、扁平化且密集，樓上購物區(qū)幾乎每走十步就能看到一個導(dǎo)視牌，樓下停車場更是空中、地面、墻面全員上陣，并且以不同顏色區(qū)分，簡潔清晰。

我在不同區(qū)域反復(fù)測試，幾乎都可以在3分鐘內(nèi)找到明確的導(dǎo)視牌。

五、與品牌商家「共創(chuàng)」的高規(guī)格休息區(qū)

和大多數(shù)重奢項(xiàng)目一樣，福州萬象城也沒有在每層樓設(shè)置大面積的公共休息區(qū)，但有意思的是，項(xiàng)目給到場內(nèi)A MAGICAL TEA（L2層）、星巴克（L3層）、奈雪的茶（L4層）面積可觀的外擺區(qū)域，幾乎可以看作是高規(guī)格的休息區(qū)。

A MAGICAL TEA的外擺區(qū)采用實(shí)木搭建出獨(dú)特造型，星巴克外擺區(qū)簡潔現(xiàn)代，奈雪的茶外擺區(qū)偏休閑氣息，三大區(qū)域都吸引了大量顧客前來休息。