報(bào)告期內(nèi)，樣本企業(yè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目較少，整體規(guī)模并無(wú)明顯增加。除萬(wàn)達(dá)商管外，華潤(rùn)、印力、新城等規(guī)模相近。出租率方面，15個(gè)樣本企業(yè)的整體出租率維持在90%以上，均處于較高水平。

雖無(wú)較多新項(xiàng)目入市，但大部分樣本企業(yè)均積極豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。其中，龍湖和新世界通過(guò)輕資產(chǎn)合作方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目拓展，K11產(chǎn)品線未來(lái)將涌現(xiàn)更多輕資產(chǎn)項(xiàng)目。此外，太古西安太古里項(xiàng)目的落定也助推太古內(nèi)地商業(yè)版圖的擴(kuò)大。

運(yùn)營(yíng)層面，不同定位的項(xiàng)目在活動(dòng)策劃和店鋪引入方面有較大差異。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的中端項(xiàng)目，主要以銷售為目的營(yíng)銷為導(dǎo)向。

而以深圳萬(wàn)象城為代表的高端項(xiàng)目，則注重與定位匹配，除通過(guò)獨(dú)特品牌和商品吸引消費(fèi)者，提升消費(fèi)外，還起到鞏固品牌影響力的作用。

樣本企業(yè)出租率維持90%以上

報(bào)告期內(nèi)（1-2月），觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，僅新城控股和大悅城控股各有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)出，分別為烏蘭察布吾悅廣場(chǎng)和武漢大悅城。而去年同期無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)出，開(kāi)年之初仍是傳統(tǒng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商的開(kāi)業(yè)淡季。

截至報(bào)告期，樣本企業(yè)中，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管項(xiàng)目數(shù)量與規(guī)模均居首位，其次是新城控股，印力集團(tuán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)則緊隨其后。后  三者自去年以來(lái)加大項(xiàng)目拓展力度，在項(xiàng)目獲取上相比以往積極，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資源日漸豐富。  

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

出租率方面，樣本企業(yè)整體項(xiàng)目出租率均維持在90%以上，其中龍湖集團(tuán)、珠海萬(wàn)達(dá)商管、新城控股出租率較高。

除了在管項(xiàng)目規(guī)模大之外，這些企業(yè)由于定位中端，在品牌和業(yè)態(tài)選擇上更為多元，此外多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也積累了豐富的業(yè)態(tài)品牌資源。如珠海萬(wàn)達(dá)商管線下商戶數(shù)量超過(guò)80000家，覆蓋了超過(guò)19000個(gè)品牌。

此外，恒隆地產(chǎn)整體出租率在去年同期高基礎(chǔ)  上仍有上升。據(jù)最新年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒隆地產(chǎn)旗下10個(gè)項(xiàng)目中，除濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)外，其余9個(gè)項(xiàng)目出租率均有不同程度上升，其中上海兩個(gè)項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)100%滿租。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

除運(yùn)營(yíng)商自身積極進(jìn)行品牌調(diào)整和新店引入外，項(xiàng)目本身在高端商業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)優(yōu)異表現(xiàn)，也吸納更多符合定位的量級(jí)品牌入駐，帶動(dòng)整體出租率提升。  

據(jù)恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗在2021致股東函中的說(shuō)法，目前市場(chǎng)上有 100家左右的國(guó)際高端品牌，五年前僅上海的2座購(gòu)物商場(chǎng)和沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)有成功引入，而如今已進(jìn)入7座購(gòu)物商場(chǎng)，平均每座引入約30家。  其中最為頂級(jí)的品牌有25家左右，以前僅入駐上海恒隆廣場(chǎng)和沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)2個(gè)項(xiàng)目，但現(xiàn)在七座高端購(gòu)物商場(chǎng)均有入駐，每座購(gòu)物商場(chǎng)最少可有7家。

這些都說(shuō)明了項(xiàng)目對(duì)于優(yōu)質(zhì)品牌的吸引力日益增強(qiáng) ，背后實(shí)際離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)商的正確決策和運(yùn)營(yíng)能力，如將項(xiàng)目等級(jí)從次高端升級(jí)為高端等。

增長(zhǎng)目標(biāo)下，企業(yè)積極豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備

報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，大部分都積極豐富項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，通過(guò)拿地或者是輕資產(chǎn)合作方式獲取項(xiàng)目。

來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

拿地上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活母公司華潤(rùn)置地拿下位于佛山和廣州的項(xiàng)目，其中包含商業(yè)部分。此外龍湖、新世界等則青睞輕資產(chǎn)合作。

龍湖自去年宣布拆分商管上市，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，陸續(xù)獲取了不少輕資產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，自2021年3月啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來(lái)，簽約項(xiàng)目至少已達(dá)10個(gè)；去年12月到今年3月，每月都有新項(xiàng)目獲取，分別位于成都、杭州、上海等城市。

新世界中國(guó)作為港資，宣布發(fā)展輕資產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)屬難得，但實(shí)際有跡可循。

去年鄭志剛就公開(kāi)表示，未來(lái)將以K11品牌發(fā)展不同的項(xiàng)目，在大灣區(qū)及長(zhǎng)三角等地區(qū)再增加24個(gè)項(xiàng)目，令K11項(xiàng)目總數(shù)達(dá)38個(gè)。從這個(gè)角度看，獨(dú)立開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)數(shù)年內(nèi)規(guī)模的大量增長(zhǎng)難度較大，且需占用不少資金，因此輕資產(chǎn)合作較為恰當(dāng)。

最新業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，目前新世界發(fā)展在香港及中國(guó)內(nèi)地合共營(yíng)運(yùn)17個(gè)K11項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2026年項(xiàng)目將會(huì)遍及內(nèi)地10個(gè)城市合計(jì)38個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積將達(dá)到280萬(wàn)平方米。

期內(nèi)，新世界旗下K11集團(tuán)獲取的上海金橋項(xiàng)目，作為內(nèi)地首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，一定程度上透露了其選擇標(biāo)準(zhǔn)。一是城市量級(jí)高，即使布局輕資產(chǎn)但仍遵循核心一二線城市的布局邏輯；此外，相比成熟核心商圈，城市中具備較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Ω呶吞魬?zhàn)性。

在近期公示的《上海市商業(yè)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》草案中，金橋被列為地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)等級(jí)有所提升。據(jù)了解，該區(qū)域內(nèi)已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心包括上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、上海久金廣場(chǎng)、LaLaport上海金橋等，如K11這類定位的項(xiàng)目較少。

與此同時(shí)，太古期內(nèi)宣布將與西安城桓文投合作發(fā)展西安太古里項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展上依然采取持有50%權(quán)益并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)  的發(fā)展模式。回顧太古去年以來(lái)的發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)正加大對(duì)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)的投資，僅去年就宣布通過(guò)以合作或者擴(kuò)建方式新增3個(gè)項(xiàng)目，分別位于北京、上海、廣州等此前已有布局的核心城市。

最新業(yè)績(jī)會(huì)上，太古也表示未來(lái)10年投放1000億元在核心市場(chǎng)投資，其中50%用于內(nèi)地的太古里和太古匯，繼續(xù)加強(qiáng)這兩個(gè)品牌  ，說(shuō)明對(duì)內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)看好。

另外，期內(nèi)印力新成立"印象匯"事業(yè)部，構(gòu)建更為清晰的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足客戶差異化需求。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，印象匯定位為片區(qū)型購(gòu)物中心，目前管理運(yùn)營(yíng)26個(gè)項(xiàng)目。一定程度上，印象匯的定位和適應(yīng)性，比定位城市級(jí)購(gòu)物中心的印象城要更為適合進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，架構(gòu)調(diào)整背后或許是出于對(duì)未來(lái)發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的考量。 

此外，部分樣本企業(yè)重點(diǎn)推進(jìn)未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展，如大悅城旗下紹興國(guó)家大悅城繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目招商。從布局來(lái)看，此前已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目大部分集中于京津冀，其中北京、天津及煙臺(tái)等城市有6個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，而長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、杭州分別僅有2個(gè)和1個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)布局區(qū)域仍需繼續(xù)豐富與拓展。

輕資產(chǎn)或許能起到一定發(fā)展推動(dòng)作用，根據(jù)此前定下的目標(biāo)，大悅城到2024年末預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)規(guī)模不低于40個(gè)項(xiàng)目，目前仍在積極擴(kuò)展中，長(zhǎng)三角區(qū)域會(huì)是關(guān)注的重點(diǎn)。

高奢商場(chǎng)銷售增長(zhǎng)可觀，品牌升級(jí)成要訣

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從期內(nèi)披露數(shù)據(jù)看，樣本項(xiàng)目中上海恒隆廣場(chǎng)2021年租金收入達(dá)17.82億元，同比實(shí)現(xiàn)25%增長(zhǎng)，銷售額則錄得37%增長(zhǎng)。上海恒隆廣場(chǎng)商業(yè)面積約5萬(wàn)平方米左右，若按每平方米銷售額計(jì)算，是當(dāng)今為止全中國(guó)銷售坪效最高  的高端購(gòu)物商場(chǎng)。

太古旗下廣州太古匯、成都遠(yuǎn)洋太古里也分別錄得33%和22%的銷售額增長(zhǎng)，標(biāo)桿項(xiàng)目繼續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異。

出租率方面，除去年末新開(kāi)業(yè)前灘太古里外，其余三個(gè)項(xiàng)目出租率均超95%，其中上海恒隆廣場(chǎng)更是實(shí)現(xiàn)滿租。

以上項(xiàng)目均為港資在內(nèi)地打造的高端商場(chǎng)，以奢侈品為主要賣點(diǎn)。上述項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異原因，除國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)需求支撐外，商場(chǎng)和場(chǎng)內(nèi)品牌大幅升級(jí)或重奢定位項(xiàng)目全新開(kāi)業(yè)，更具優(yōu)勢(shì)高端品牌組合創(chuàng)造的銷售額可觀，對(duì)帶動(dòng)業(yè)績(jī)提升作用也較為明顯。  

就品牌等級(jí)而言，頂級(jí)高端奢侈品牌的邊際溢利遠(yuǎn)高于次高端或大眾消費(fèi)品牌，這也意味著可以創(chuàng)造更多租金收益。據(jù)了解，目前估計(jì)有近100家國(guó)際高端品牌在中國(guó)有業(yè)務(wù)，其中只有約不超過(guò)25家可以稱得上是真正的頂級(jí)品牌，其中22家已進(jìn)駐上海恒隆廣場(chǎng)。

對(duì)于項(xiàng)目等級(jí)并非高端的次高端項(xiàng)目  ，運(yùn)營(yíng)商也可通過(guò)改造升級(jí)品牌實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。以恒隆旗下項(xiàng)目為例，即使前期出于各種原因先以次高端營(yíng)運(yùn)，但隨著運(yùn)營(yíng)優(yōu)化并且陸續(xù)吸引到頂級(jí)品牌進(jìn)駐，最終成功升級(jí)為高端項(xiàng)目，進(jìn)而在銷售和租金回報(bào)上實(shí)現(xiàn)跨越。

以目前已成功轉(zhuǎn)型的大連恒隆廣場(chǎng)為例，通過(guò)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)并規(guī)劃專屬區(qū)域，2021年收入和銷售額分別上升21%和89%。

造節(jié)營(yíng)銷成中端主流，高端項(xiàng)目注重契合度

來(lái)源：項(xiàng)目官微，觀點(diǎn)指數(shù)整理

期內(nèi)，9個(gè)樣本項(xiàng)目舉辦相關(guān)活動(dòng)，類型包括大規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng)，展覽、美食類活動(dòng)等，這些活動(dòng)與項(xiàng)目定位和日常運(yùn)營(yíng)策略密切相關(guān)。

一類是造節(jié)營(yíng)銷，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要通過(guò)"造節(jié)"吸引客流，提升銷售，除聯(lián)動(dòng)旗下超3000家門店外，還通過(guò)直播探店、搭建品牌秀場(chǎng)等引流方式，為品牌提供更多曝光度和流量導(dǎo)入。而108家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大規(guī)模聯(lián)動(dòng)，對(duì)活動(dòng)影響力提升也起到重要作用，這也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)常用的營(yíng)銷方式。

與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)同屬中端，定位類似的吾悅廣場(chǎng)，期內(nèi)也采取了這種造節(jié)營(yíng)銷方式。與前者不同的是，僅是以單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展，屬于相對(duì)小規(guī)模的營(yíng)銷。

值得注意的是，營(yíng)銷之外，娛樂(lè)性和體驗(yàn)感較強(qiáng)的展覽活動(dòng)也是以體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主項(xiàng)目的選擇。如萬(wàn)達(dá)商管旗下主打體驗(yàn)業(yè)態(tài)的第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)--深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，期內(nèi)就引入《機(jī)械星聯(lián)》全球循展，充分利用了1500平方米直通六層大中庭、高達(dá) 30 米的世界最高商業(yè)室內(nèi)扶梯等動(dòng)線空間，空間感和科技感十足。

與之相對(duì)，深圳萬(wàn)象城、上海K11、北京SKP等定位高端的項(xiàng)目，則采取春節(jié)限時(shí)活動(dòng)以及展覽的方式。相比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等提升銷售為導(dǎo)向的活動(dòng)，這類活動(dòng)除吸引客流促銷售外，還注重與自身調(diào)性契合，進(jìn)行項(xiàng)目品牌的維護(hù)。

如上海K11作為主打藝術(shù)+商業(yè)的購(gòu)物中心，期內(nèi)藝術(shù)館繼續(xù)有新鮮前衛(wèi)的展覽活動(dòng)，這也是其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

此外，朝陽(yáng)大悅城、北外灘太古里則不約而同開(kāi)展春節(jié)主題市集活動(dòng)，主要是借助春節(jié)節(jié)日氣氛，吸引客流，提升人氣和銷售額，這也是近年來(lái)常用的營(yíng)銷方式。

首店引入傳統(tǒng)與創(chuàng)新兼顧，限時(shí)店頗具吸引力

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

期內(nèi)，12個(gè)樣本項(xiàng)目店鋪調(diào)整情況上，除新開(kāi)新店和首店外，還有不少限時(shí)店和快閃店。業(yè)態(tài)上，以服飾鞋包、皮具、珠寶、運(yùn)動(dòng)、餐飲等為主。

其中，新開(kāi)店鋪中  首店接近兩成，主要集中于深圳萬(wàn)象城、上海恒隆廣場(chǎng)、成都遠(yuǎn)洋太古里以及常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目  。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

基于不同的項(xiàng)目定位，引入的首店業(yè)態(tài)也有所差異。如深圳萬(wàn)象城，以傳統(tǒng)高奢定位著稱，因此引入的首店業(yè)態(tài)主要是手工皮具和服飾鞋包這類傳統(tǒng)奢侈品銷售業(yè)態(tài)，有助于鞏固高端商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。服飾類也是其已有整體業(yè)態(tài)組合中占比最高的業(yè)態(tài)，占比接近35%。

相比之下，成都遠(yuǎn)洋太古里引入的首店業(yè)態(tài)更為創(chuàng)新，分別為紅酒和策展式體驗(yàn)空間。這都是目前業(yè)態(tài)組合中占比較少，潮流和人氣是主要考量因素，整體上也符合太古里系列的"網(wǎng)紅"氣質(zhì)。

新店之中也有不少亮點(diǎn)，如成都遠(yuǎn)洋太古里新店路易威登之家，為其中國(guó)大陸第三個(gè)路易威登之家，也是成都第四家精品店。

此外，值得關(guān)注的是各種限時(shí)店、快閃店，主要在上海恒隆廣場(chǎng)、成都遠(yuǎn)洋太古里以及北京SKP這三個(gè)項(xiàng)目，其中以北京SKP數(shù)量最多。

這類限時(shí)店主要是奢侈品店鋪針對(duì)某個(gè)主題或者季節(jié)打造，店鋪裝修設(shè)計(jì)和商品種類區(qū)別于平時(shí)，且大多會(huì)有限量款或者定制款商品，對(duì)于特定客群具有較強(qiáng)吸引力，同時(shí)也更具競(jìng)爭(zhēng)力。