不管在任何城市，非核心區域的存量商業地產招商運營，始終是城市商圈發展面臨的難題與挑戰。

近日，深圳市坪山區部分業主頗有微詞，情緒主要集中于所在社區配套的商業招租進展情況。據坪山區公共資源交易中心7月30日消息顯示，悅都會華庭出租(發包)公開招租交易結果再次顯示為流標狀態。

經整理公告后發現，在2020年7月至2021年7月一年時間內，悅都會項目商鋪部分已進行三次招標，但成交人狀態均顯示為“無”。

觀點地產新媒體了解到，悅都會項目位于深圳東部坪山中心區，是集商業、住宅、辦公為一體的小型城市綜合體，由深圳本土房企泰富華集團2016年開工建設，已于2019年全部交付完成。

彼時，根據泰富華宣傳推廣圖片顯示為“悅都會3.5萬平方米集中商業，包含餐飲、購物、健身、讀書等休閑配套”，即為上述公告公開招租交易部分。

事實上，悅都會項目所在區位是深圳坪山重點打造的商住中心之一，也被外界看作是坪山核心商圈，華僑城、京基、金地及世茂等開發商皆有進駐。

即便占據眾多資源，但坪山商業發展尚未有太多起色。悅都會商業招標不順，也許不能代表整個商圈市場，但卻是深圳百萬平存量商業的一個縮影。

悅都會招商史

2016年7月，深圳市泰富華悅都會置業有限公司取得泰富華悅都會項目《建設用地規劃許可證》，并于同年12月正式開工建設。

該項目位于距離坪山大道約300米的比亞迪路，占地面積1.68萬平方米，總建筑面積10.62萬平方米。由4層3.5萬平方米商業裙樓及其上3棟住宅和1棟辦公4棟塔樓組成，容積率4.5。包括住宅379戶、辦公185戶。

市場人士分析稱，悅都會因商業辦公面積多于住宅，所有產品均為40年產權商業用地。

公開資料顯示，泰富華悅都會2018年4月開盤新房價格為2.8-3.5萬元/平方米，已于2019年7月全部售罄，目前二手房價格在3.5-3.7萬元/平方米。

一位業主劉先生稱：“2019年12月份收到開發商（泰富華）入伙通知，房子質量感覺還可以，當時沒有收房，想等商業中心開了之后再確認。”

然而，這期間由于疫情、物業持有方、意向合作方等系列因素影響，一等就是近兩年。

2021年7月21日，據最近一次招標交易結果公告，深圳市坪山坪環股份合作公司委托坪山區公共資源交易中心，采用競價的交易方式對坪山區馬巒街道坪環社區東城環路悅都會華庭出租(發包)項目的集體物業引進承租人。

公告顯示，租賃物業交易面積共32233.46平方米，均為商鋪。其中，租賃物業中16337.93平方米屬于深圳市坪山坪環股份合作公司及下屬分公司集體資產，另外15895.53平方米屬于深圳市泰富華悅都會置業有限公司。

交易條件還包括，出租用途為商業，出租年限15年，免租期為12個月，招租底價及遞增：人民幣≥1436001元/月，換算約為每月44.55元/㎡，租賃期第四年遞增20%，后每兩年遞增8%。

實際上，根據此前爆料，早在2020年初就傳出萬達或將進駐悅都會的消息。彼時家在論壇網友“ma88ya88”留言表示，“年前就在談，萬達、cocopark都到悅都會看過。”

2021年2月26日，從網友“金地河畔”發布的一張關于“坪山工業和信息化管理局事件處置及回復”的截屏圖片中，證實了萬達曾意向合作說法，但未能成行。

資料顯示：“悅都會集中商業面積3.5萬平方米，其中2700平方米一樓出入口核心商鋪產權歸開發商（泰富華公司）所有，其余歸坪環股份公司所有。經過洽談后，運營商大連萬達集團對于該項目合作意愿強烈。”

根據萬達出具的悅都會項目市場調研和改造報告表示，給該項目的租金為40元/平方米，而坪山坪環股份合作公司對該項目的評估價格為60元/平方米。去年（2020年）10月，悅都會項目坪環公司物業部分兩次流拍后，其租金價格已符合萬達合作要求。

除此之外，由于泰富華三年前已將2700平方米中的800平方米物業租賃給上海銀行，導致萬達無法整租一樓展示面佳、核心位置商鋪，又因疫情及自身戰略調整等因素，萬達團隊已于同年11月退出該項目。

據了解，泰富華悅都會項目中部分商鋪已被租賃給上海銀行，銀行網點的確定已通過上海銀行總部審核，施工方現已入場裝修。

彼時，坪山工信局表示，之后與京基、益田等商管團隊接洽，但由于無法整租、租金價格較高等原因，項目尚未取得新進展。

而在今年4月，坪山悅都會業主金先生發布消息稱：“開發商承諾該小區1-4樓原本規劃為的商超綜合體在未經業主知情下私自變更為國某居建材市場。”據其同時附帶上傳的一張圖片，出現“國安居建材廣場”字樣。

另于4月25日，深圳市坪山區人民政府互動交流頻道顯示，坪山工信局回復網友“susie5860”提問“悅都會招商”時表示，經交流協商，建材市場業態的運營商不再入駐，股份公司表示將繼續與品牌商業綜合體運營商洽談對接，并向建材市場業態的運營商做好解釋工作。

存量商業出路

第一太平戴維斯發布2021年第二季度深圳房地產市場報告指出，2021年第二季度，深圳全市優質零售物業總存量為532.5萬平方米，平均空置率環比下降至9.3%，但凈吸納量仍僅為2.6萬平方米。此外，平均首層租金約為每月人民幣655.2元/平方米。

雖然消費市場的持續增長帶動了租賃交易活動的活躍，但截至2021年上半年，全市凈吸納量合計約7.3萬平方米，較疫情前2019年上半年仍有差距。

“招商難”雖在深圳不能看作普遍現象，但實際上，中國商業地產經過20年的發展，傳統定位和招商策略已很難解決存量商業地產的去化難題。

第一太平戴維斯華南區商鋪部負責人、高級董事植棟梁向觀點地產新媒體分析稱，在影響商鋪招租的因素中，除了核心商圈與非核心商圈區域選址外，人口流量和經營服務是兩大關鍵要素。

以坪山為例，國家統計局數據顯示，2020年常住人口為55萬，僅占深圳人口的3.13%。而坪山地區生產總值801.05億元，位列深圳10個行政區中的第8位。此外，坪山與深圳活躍的福田、南山兩大核心商圈相距約50公里。

就坪山悅都會項目而言，周邊商業配套缺乏，距離3公里范圍內的商業中心僅有8.6萬平方米的益田假日廣場、4萬平方米的天虹商場及16萬平方米的心海城等，因此區域整體成熟度不高，商業發展緩慢。

因而，偏遠的區位及緩慢增長的消費力，決定了坪山片區在“人氣”方面比不上關內地區。

業內人士稱，出租率不足60%的商業中心很難成活。對于未開業的存量商業來說，招商周期越長，僅物業硬件和設施帶來的消費體驗就可能已經落后于周邊競品。

此外，在商業地產招商過程中，經營策略是提升出租率的重要環節。植棟梁介紹稱，目前商鋪招租還是要堅持“人本位”，一方面要考慮充分考慮在地需求，緊貼市場規劃業態與品牌。另一方面要加強經營推廣，為項目增加人流。人流起來了，商戶的業績有了保證，自然更有意愿入駐。

根據目前市場上普遍的招商策略來看，主要包括5種方式，分別為主力用戶優先招商、品牌客戶帶動招商、廣告推廣招商、定制定向招商以及優惠招商等。

其中，主力用戶作為商業物業中吸引客源的錨固點，主要形態包括百貨商店、超級市場、大型專業店等，因此被看作是核心消費主力。而大型知名品牌的主力商戶則可以創造良好的商業氛圍，帶來大量商業人流、刺激經營需求，從而增強其他商業經營信心。

實際上，不論面積大小，商業地產都可以根據專業能力和經營特色打造出具有長期價值的商業中心。而且，根據城市商業發展與分布格局、項目周邊消費力變遷、消費者訴求變遷不斷為項目增值。

值得一提的是，一個區域商業目標的實現還需要多部門聯動協調。據了解，與坪山悅都會招商同期，除坪山工信局協調品牌運營方與業主方接洽外，坪山區商務局也曾于2020年8月向附近居民發放《坪山區群眾喜愛的品牌調查問卷》，擬“為將群眾喜聞樂見的品牌引入坪山”。

對于坪山悅都會來說，三次流標后應該總結原因，采取擴大招標信息發布范圍、審查招標文件的實質性條款是否設置合理等措施提高競爭力外，可以采取其他非招標方式進行采購。