出品/聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心

導(dǎo)語

作為全國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、高度發(fā)達(dá)的零售商貿(mào)業(yè)以及超前的消費(fèi)水平，讓華東成為商業(yè)地產(chǎn)兵家必爭之地。剛剛過去的上半年，華東商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？下半年又將是怎樣的光景？

我們聚焦商業(yè)增量市場，以半年度為時(shí)間維度，統(tǒng)計(jì)盤點(diǎn)了2021年上半年已開業(yè)和下半年將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目作行業(yè)分析、回顧和展望，并對(duì)未來發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測研判，以供大家參考。

01

華東2021上半年新開業(yè)購物中心盤點(diǎn)分析

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年華東上半年新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為74個(gè)(不含專業(yè)市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲208%。新增商業(yè)建筑面積約691.98萬方，同比去年上漲279%，增量約509.57萬方；平均單體建筑面積約9.35萬方。

1、同比暴漲208%，近4年開業(yè)趨勢漸緩

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年華東地區(qū)上半年開業(yè)數(shù)量為74個(gè)，占全國上半年新開項(xiàng)目約50%，占比近半數(shù)。從《聯(lián)商網(wǎng)》此前統(tǒng)計(jì)的1-6月每月華東地區(qū)開業(yè)情況可知，第一季度開業(yè)時(shí)間不均勻，1月開業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到25家，2月、3月僅有5家；第二季度開業(yè)數(shù)量趨向穩(wěn)定，每月基本維持在10-20家之間。

從近四年上半年華東地區(qū)開業(yè)數(shù)量及同比變化上看，2018年開業(yè)97個(gè)，2019年開業(yè)94個(gè)，雖有所下降，但變化并不明顯。

2020年受疫情影響，不少項(xiàng)目都選擇了延遲開業(yè)，導(dǎo)致了2020年上半年的開業(yè)數(shù)量創(chuàng)下新低，華東地區(qū)開業(yè)項(xiàng)目僅有24個(gè)。但無論是開業(yè)數(shù)量還是規(guī)模體量，2021年相較2020年雖有大幅度提升，但同比其他年份均是走弱的態(tài)勢。

拋開疫情及2021年“后疫癥”等因素，事實(shí)上全國商業(yè)市場已經(jīng)是存量時(shí)代，新開發(fā)相對(duì)謹(jǐn)慎。

2、5-10萬方占比32%

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，占比約32%；緊隨其后的是10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約30%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約24%，15萬方以上（含15萬方）占比約14%。

3、大牌開發(fā)商占據(jù)主力，日本知名運(yùn)營商進(jìn)入中國市場

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年華東地區(qū)開業(yè)的大型購物中心（商業(yè)建筑面積≥8㎡）數(shù)量為36個(gè)，占開業(yè)總量比49%，華潤置地，萬達(dá)商管、龍湖集團(tuán)、新城控股，寶龍地產(chǎn)、蘇寧置業(yè)等知名開發(fā)商在列。其中，華潤置地運(yùn)營的5個(gè)項(xiàng)目均為中大型購物中心。

值得一提的是，在今年上半年開業(yè)的榜單中新增了兩家日本運(yùn)營商的身影，由日本三井不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的上海金橋Lalaport啦啦寶都、日本阪急百貨中國內(nèi)地首店寧波阪急均是上半年頗受關(guān)注的明星項(xiàng)目。

4、一二線城市更為活躍

一線城市和新一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、商業(yè)氛圍好、人口多、消費(fèi)力強(qiáng)，城市極具創(chuàng)新活力，雖然拿地成本高，但高消費(fèi)還是讓不少開發(fā)商愿意付出高價(jià)做長線投資。

從今年上半年華東地區(qū)統(tǒng)計(jì)的城市活躍度來看，TOP13榜單中，上榜的門檻為2個(gè)商業(yè)體開業(yè)量，除了宿州和菏澤外，其余11個(gè)均為一線、新一線以及二線城市。

上海作為全國性實(shí)力最強(qiáng)的一線城市，商業(yè)活躍度最高，以11個(gè)開業(yè)量遙遙領(lǐng)先；新一線城市寧波次之，開出了6個(gè)；二線城市南昌上半年度表現(xiàn)令人驚喜，位居榜單的第三名。

5、上半年標(biāo)桿購物中心推薦：

（1）寧波阪急

寧波阪急是日本阪急阪神在海外直接投資并運(yùn)營的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，也是寧波有史以來集中奢侈品牌最多的一座百貨式購物中心，商業(yè)建筑面積11.6萬方。

在品牌陣容上，寧波阪急延承了其標(biāo)志性的業(yè)態(tài)組合，以奢侈品、美妝、生活方式業(yè)態(tài)為中心，演繹全球時(shí)尚購物新方式。項(xiàng)目共引入了超360家品牌，其中一線奢侈品達(dá)40余家、首店品牌達(dá)150余家、特色餐飲近80家。

（2）啦啦寶都

由日本三井不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的Lalaport啦啦寶都4月28日在上海開業(yè)，啦啦寶都是三井不動(dòng)產(chǎn)在日本全國開展的區(qū)域性購物中心，以時(shí)尚為主，聚焦了美食和娛樂等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目極為重視體驗(yàn)性，充實(shí)購物以外的娛樂設(shè)施。

啦啦寶都上海金橋延續(xù)了三井的時(shí)尚和體驗(yàn)性商業(yè)理念，商場擁有豐富的以高達(dá)立像為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。這也是三井不動(dòng)產(chǎn)首次進(jìn)入中國市場。

（3）寧波萬象城

寧波萬象城是華潤置地在全國布局的第23座、浙江第3座萬象城，同時(shí)也是繼寧波萬象匯之后，華潤置地在寧波的又一力作。體量達(dá)28.6萬方的寧波萬象城引入400+品牌，推出多元主題業(yè)態(tài)與屋頂摩天輪，是復(fù)合購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的城市能量體。

其中，作為項(xiàng)目超級(jí)IP，總高達(dá)68.5米的“甬城之星 Lucky Ring”摩天輪與萬象城3樓串聯(lián)，配備了冷暖空調(diào)、藍(lán)牙音箱和酷炫的可變換燈光系統(tǒng)。隨摩天輪旋轉(zhuǎn)到頂端，可以俯瞰全城，成為寧波新的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

02

華東2021下半年計(jì)劃開業(yè)購物中心統(tǒng)計(jì)展望

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年下半年華東擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到197個(gè)（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增商業(yè)建筑面積1790.14萬方，平均單體建筑面積9.09萬方。

1、各省份數(shù)量及體量分析

進(jìn)入下半年，商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)入高峰期，華東地區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。從開業(yè)數(shù)量上看，江蘇以57個(gè)擬開業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)跑下半年華東市場。山東開業(yè)數(shù)量將達(dá)到31個(gè)，位列第二；上海，浙江，江西，福建，安徽分別計(jì)劃開出29個(gè)、28個(gè)、20個(gè)、17個(gè)和15個(gè)。

從新增商業(yè)供應(yīng)面積上看，江蘇將新增555.24萬方，依舊排在第一，山東304.24萬方，位列第二；浙江開業(yè)數(shù)量雖然少于上海，但新增商業(yè)體量卻比上海高出近30萬方；安徽、江西和福建三省則相差不大。

從單個(gè)城市下半年開業(yè)數(shù)量上看，排名前二的分別是上海、南京，杭州與蘇州并列第三（開業(yè)量≥5個(gè)），其中，上海以29個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑榜單。同時(shí)從榜單中可以看到，上榜的多為省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，城市能級(jí)與商業(yè)活躍度成正比。

2、商業(yè)體量區(qū)間分布及占比

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）項(xiàng)目數(shù)量最多，達(dá)到76個(gè)，具體占比約39％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的項(xiàng)目為49個(gè)，占比約25％；規(guī)模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）項(xiàng)目為42個(gè)，占比約21％；15萬方以上（含15萬方）項(xiàng)目為30個(gè)，占比約15％。

3、開發(fā)商/運(yùn)營商分析

下半年華東新增商業(yè)供應(yīng)大軍陣容依然豪華，外來大鱷和本土巨頭相互角力比拼，市場競爭十分激烈。除了萬達(dá)、印力、寶龍，龍湖、新城控股、銀泰、愛琴海、蘇寧、世茂、萬科、綠地等企業(yè)都有新作面世，且不乏組團(tuán)亮相的氣勢。

新開項(xiàng)目數(shù)量方面，新城控股以10個(gè)吾悅廣場的開業(yè)量拔得頭籌，寶龍、萬達(dá)緊隨其后，將分別開出9個(gè)、8個(gè)新項(xiàng)目。

4、重點(diǎn)購物中心推薦

（1）上海前灘太古里

前灘太古里由太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)在浦東合作打造，總建筑面積約12萬平方米。項(xiàng)目延續(xù)了“太古里”開放式、里巷交錯(cuò)的建筑布局，由分布于南區(qū)、北區(qū)的建筑及中央公園組成，將帶來多元化的業(yè)態(tài)組合，匯聚高端零售、時(shí)尚潮流、餐飲娛樂、生活健康、文化藝術(shù)等逾200家商鋪，以及體現(xiàn)Wellness主題的體驗(yàn)式店鋪空間。

首批進(jìn)駐租戶包括百老匯院線旗下文化生活概念影院品牌MOViE MOViE、蔦屋書店、ASICS RUNNING STATION跑步型動(dòng)社、美國知名休閑連鎖餐廳The Cheesecake Factory芝樂坊餐廳、“港式鍋界祖師爺”樓上火鍋、日式燒烤名店“燒肉達(dá)人”、半山腰云南餐廳上海首店等。

（2）上海瑞虹天地太陽宮

瑞安集團(tuán)在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)打造的“上海生活新天地”——瑞虹天地，繼“星星堂”、“月亮灣”后，2021年將迎來“太陽宮”亮相，項(xiàng)目商業(yè)體量達(dá)到18萬方，以“都會(huì)生活力新坐標(biāo)”為定位的上海瑞虹天地太陽宮，將開創(chuàng)一個(gè)全維度生活場，融合自然、藝術(shù)、文化與生活美學(xué)的全新社交空間。

項(xiàng)目擁有室內(nèi)外近5300平方米的立體植物園，目前上海商場中最大的采光天幕，以及引進(jìn)了中國首家MUJI菜場，魔都首家商場水族館，特色城市集市-宋街鬧市，F(xiàn)oodie Mini Village空中村落……無論是建筑特色還是品牌陣容，都極具吸引力。

（3）上海中信泰富廣場

中信泰富廣場位于繁華的上海市南京西路中段，已經(jīng)營20余年，2021年全面升級(jí)改造，全新的外立面形象以 “像素城市”為設(shè)計(jì)理念，使整個(gè)商場形象得到了大幅提升，受到了眾多奢侈品品牌的青睞。

在升級(jí)原西側(cè)下沉式廣場基礎(chǔ)上，江寧路南京西路口也將新增下沉式廣場，使商場東西兩端“配平”貫通；新增14個(gè)戶外露臺(tái)包括屋頂花園將成為南京西路沿街不可多得的觀景位，同時(shí)也是眾多米其林餐飲關(guān)注的焦點(diǎn)。

（4）上海大寧久光百貨

大寧久光項(xiàng)目是利福國際繼靜安久光百貨之后該品牌在上海的第二家，離地鐵1號(hào)線上海馬戲城站步行僅3分鐘。據(jù)官方顯示，該項(xiàng)目將打造成零售商業(yè)綜合體，包含大型零售商場、辦公樓及利福國際集團(tuán)位于上海的第二家久光百貨。

項(xiàng)目總建筑面積為34.8萬㎡，購物中心占據(jù)其中地下1-2層約8萬余平方米，地下3-4層為停車場，故久光大寧購物中心總商業(yè)面積高達(dá)18萬平方米，堪稱大寧商圈乃至整個(gè)市北地區(qū)商業(yè)面積最大的購物中心。

（5）印力匯德隆杭州奧體印象城

印力匯德隆·杭州奧體印象城位于杭州市城市新中心——錢江世紀(jì)城核心板塊。項(xiàng)目總面積25萬㎡，是杭州單體最大商業(yè)綜合體，共七層商業(yè)樓層，擁有超過2500個(gè)停車位。

在業(yè)態(tài)方面，印力匯德隆杭州奧體印象城擁有含夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)、寵物業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)等特色業(yè)態(tài)在內(nèi)的十大業(yè)態(tài)。規(guī)劃引入300+品牌，其中超40%為區(qū)域首進(jìn)。

（6）溫州印象城MEGA

溫州印象城MEGA位于溫州市鹿城區(qū)市府路與錦江路十字路口西南側(cè)。屬于溫州鹿城區(qū)中軸線——中央綠軸板塊，為溫州十三五規(guī)劃核心板塊之一。同時(shí)作為濱江CBD板塊與三垟濕地板塊之間聯(lián)系過渡的紐帶，是溫州未來重點(diǎn)發(fā)展板塊，由市級(jí)行政資源、市級(jí)文化配套資源、市級(jí)地標(biāo)景觀組成。

作為印力在溫州的首個(gè)城市級(jí)大型商業(yè)綜合體，計(jì)劃于2021年開業(yè)的溫州印象城MEGA，在品牌引進(jìn)上將充分滿足溫州人的國際化消費(fèi)視野，增強(qiáng)體驗(yàn)感業(yè)態(tài)、國際化、首進(jìn)及特色品牌。

03

未來華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢

1、大牌開發(fā)商深耕長三角，頭部城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目輩出

上海作為長三角經(jīng)濟(jì)帶上的超級(jí)樞紐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟度最高，競爭也最激烈。從上海今年的商業(yè)增量市場上可以看到，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目正在不斷引領(lǐng)著行業(yè)每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的升級(jí)變革，進(jìn)而將更好的商業(yè)服務(wù)體驗(yàn)傳導(dǎo)到消費(fèi)端，提升行業(yè)整體品質(zhì)和信心。

2、持續(xù)下沉三四線，低線城市商業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大

以新城控股、寶龍地產(chǎn)為代表的全國連鎖開發(fā)商正在不斷挖掘三四線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。

3、大體量商業(yè)仍占優(yōu)勢，體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)受追捧

上海南翔印象城MEGA的成功開業(yè)和運(yùn)營，讓大體量商業(yè)在市場上的優(yōu)勢得到進(jìn)一步鞏固。足夠大的體量讓商業(yè)項(xiàng)目不斷加持多元業(yè)態(tài)成為可能。另外，傳統(tǒng)商業(yè)繼續(xù)升級(jí)，體驗(yàn)式商業(yè)成主流，新開商業(yè)體將普遍注重空間場景營造，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)化與消費(fèi)者的情感鏈接。

4、巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合趨勢明顯，市場集中度走高

隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)型改革的持續(xù)深化，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的日臻成熟，商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營進(jìn)一步細(xì)分化，巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合趨勢明顯。

大牌開發(fā)商往往擁有強(qiáng)大的綜合實(shí)力，對(duì)市場的號(hào)召力遠(yuǎn)勝于同行，加上連鎖開發(fā)商加快推進(jìn)旗下產(chǎn)品的復(fù)制，形成規(guī)模合力，市場集中度進(jìn)一步走高。

5、首店經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，高線城市成創(chuàng)新試驗(yàn)場

當(dāng)下，首店陣容、級(jí)別、占比等已成為各大購物中心提升市場地位和形象、搶占消費(fèi)者心智的重要籌碼，全國各地的首店經(jīng)濟(jì)都在如火如荼發(fā)展中，華東地區(qū)因天時(shí)地利占盡首發(fā)先機(jī)。以上海為首，杭州、寧波、南京等組成的長三角高線城市正在成為各類品牌首店、首發(fā)、首秀的首選之地。