出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/陳寧輝

頭圖/寧波海曙印象城

華東區(qū)是全國商業(yè)最密集、最繁華、最活躍的區(qū)域之一，歷年來一直都是新增供應(yīng)市場增長最快的區(qū)域。

港企如恒隆地產(chǎn)、香港置地、新鴻基、九龍倉、瑞安、新世界等，央企或國企如華潤置地、大悅城、招商蛇口、保利等，內(nèi)資如萬達(dá)、龍湖、寶龍、印力、新城控股等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商依然將華東視為重鎮(zhèn)，紛紛加大布局。

特殊的2020年上半年，全國供應(yīng)市場疲軟，華東仍然以24個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑全國，諸如龍湖南京龍灣天街、蘇州昆山萬達(dá)廣場、寧波1872花園坊等多知名商業(yè)項(xiàng)目入市。

按照慣例，下半年是全國商業(yè)供應(yīng)市場的活躍期，企業(yè)集中放量、知名項(xiàng)目扎堆開業(yè)。但受疫情影響，不確定性因素增加，有多少新的商業(yè)項(xiàng)目將開業(yè)，是我們極為關(guān)注的。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年下半年華東擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量126個(gè)（不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥5萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積1273.83萬方，平均單體建筑面積10.19萬方。

不過，諸如商業(yè)面積5萬方以下的上海百聯(lián)臨港購物中心、南京樂基廣場、上海ESP電競文化體驗(yàn)中心等，以及福州宜家家居、寧德紅星美凱龍、蕪湖紅星美凱龍等家居商場未在統(tǒng)計(jì)中。

區(qū)域情況：數(shù)量、體量貢獻(xiàn)江蘇均領(lǐng)跑

從開業(yè)數(shù)量上看，江蘇以36個(gè)領(lǐng)跑區(qū)域，計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量也明顯高于其他省市；浙江以25個(gè)緊隨其后，福建、安徽、江西三省15分并列第三。其他山東10個(gè)、上海10個(gè)。

從開業(yè)體量上看，江蘇以405.36萬方領(lǐng)跑區(qū)域，比第二高的浙江多了近200萬方，安徽、山東、江西、福建、上海依次排序。

上海：相比往年，上海今年低調(diào)了許多，下半年計(jì)劃有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，計(jì)算上上半年開業(yè)的2個(gè)項(xiàng)目，全年開業(yè)量最多12個(gè)，而2019年上海就開出了51個(gè)商業(yè)體。

浙江：杭州、寧波、溫州向來是浙江的三個(gè)頭部城市，素來有“杭甬溫”之稱，也是企業(yè)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)城市。下半年計(jì)劃開業(yè)名單中，杭州、寧波、溫州就貢獻(xiàn)了19個(gè)，其他紹興、嘉興、金華、湖州都有項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)。

江蘇：江蘇下半年計(jì)劃開業(yè)量最多，但貢獻(xiàn)率最大的除了集中在南京，徐州、南通等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市外，三線城市鹽城以6個(gè)開業(yè)量緊隨南京之后，可見三線城市的潛力。

山東：山東是下半年計(jì)劃開業(yè)量中最少的省份，但城市的分布較廣，濟(jì)南、青島、泰安、淄博、濟(jì)寧、威海、菏澤都有項(xiàng)目計(jì)劃開出。

福建：福州計(jì)劃開業(yè)6個(gè)、泉州3個(gè)、廈門和莆田分別2個(gè)、南平和漳州各1個(gè)。

安徽：安徽的情況與江蘇類似，宿州的擬開業(yè)量最多，展現(xiàn)了城市下沉的趨勢，合肥、阜陽、滁州、蚌埠、亳州、銅陵、六安等城市有項(xiàng)目開業(yè)。

江西：江西全省的分布較為平衡、南昌、九江、贛州、上饒、吉安的擬開業(yè)量都在兩個(gè)以上，宜春和撫州也有項(xiàng)目開業(yè)。

從單個(gè)城市分布情況上看，前三分別是上海、杭州、南京，其中上海和杭州以10個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑城市榜。TOP10榜單（開業(yè)數(shù)量≥3個(gè)，其中9個(gè)城市并列第10）中，多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和省會(huì)城市，如全國經(jīng)濟(jì)中心上海、浙江省會(huì)杭州、江蘇省會(huì)南京、福建省會(huì)福州、山東省會(huì)濟(jì)南。

體量情況：中型購物中心為主

下半年華東計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目中，體量發(fā)展與行業(yè)整體趨勢一致，符合當(dāng)下投運(yùn)購物中心的理想規(guī)模，同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級商業(yè)發(fā)展相對完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，具體占比約50％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約35％；15萬方以上（含15萬方）占比約15％。

超20萬方的巨型購物中心有上海南翔印象城MEGA、杭州天目里、寧波華僑城歡樂海岸、龍湖南京江北天街、蘇州高鐵吾悅廣場、菏澤佳和城。

企業(yè)情況：“三巨頭”實(shí)力角逐

在下半年華東市場，全國性開發(fā)企業(yè)仍然是“主角”，萬達(dá)、印力、龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤置地、寶龍商業(yè)、銀泰置地、華地國際、金地商置、砂之船等企業(yè)都有項(xiàng)目開業(yè)。

具體來看，呈現(xiàn)出萬達(dá)集團(tuán)、新城控股和寶龍商業(yè)“三巨頭”角逐的格局。

萬達(dá)集團(tuán)就將有13個(gè)萬達(dá)廣場開業(yè)，按照萬達(dá)的開業(yè)節(jié)奏，有望按時(shí)開業(yè)。

比萬達(dá)更猛的還數(shù)新城控股，下半年在華東計(jì)劃投入17個(gè)吾悅廣場，同萬達(dá)一樣，新城吾悅廣場的開業(yè)也將“言出必行”。

另一個(gè)“大神”是寶龍商業(yè)，深耕長三角的寶龍，下半年在華東將有8個(gè)寶龍廣場開業(yè)，分布杭州、紹興、金華、鹽城、泉州和漳州。

▲寶龍商業(yè)在上海布局情況

另外，龍湖、砂之船、萬科等企業(yè)在計(jì)劃開業(yè)數(shù)量也超過了2個(gè)。

實(shí)際開業(yè)量或縮減

根據(jù)國家商務(wù)部委托中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)編制的《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，近年來，因存在階段性供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，平均每年有近50％的購物中心會(huì)延期開業(yè)。

以江蘇為例，從我們近幾年統(tǒng)計(jì)的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2018年江蘇擬開業(yè)近百個(gè)，實(shí)際開業(yè)38個(gè)，開業(yè)率接近40%；2019年江蘇擬開業(yè)163，實(shí)際開業(yè)66個(gè)，開業(yè)率40%左右。可以發(fā)現(xiàn)，近一半的的項(xiàng)目沒能按計(jì)劃開出，或建設(shè)工程進(jìn)度較慢、或招商不順、或企業(yè)自身戰(zhàn)略衡量，不得不被迫延期。

在華東的下半年擬開業(yè)名單中，杭州高德置地廣場、寧波恒一城市廣場、溫州瑞安新湖廣場等項(xiàng)目都是在延期下來的項(xiàng)目。可見，按照往年情況看，實(shí)際開業(yè)量還會(huì)低于擬開業(yè)量，且今年受疫情影響，企業(yè)復(fù)工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實(shí)際入市情況還有待后期觀察。

存量物業(yè)優(yōu)化升級

隨著部分重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，不少在過往行業(yè)競爭中被淘汰的存量資產(chǎn)，也往往因?yàn)檎紦?jù)核心商圈、地鐵等優(yōu)勢被其他開發(fā)商看上，歷經(jīng)升級改造或者更名更換運(yùn)營商之后重新回歸。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心此前統(tǒng)計(jì)結(jié)果的顯示，2020年上半年存量改造的商業(yè)項(xiàng)目（包括超市和百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）有8個(gè)，占比高達(dá)13%，與2019年同期相比，占比量（2019年存量改造項(xiàng)目占比6%）有所增加。

下半年擬開業(yè)項(xiàng)目中，仍然有不少是存量改造物業(yè)重新升級后開業(yè)的，比如上海廣場、上海浦東云匯天地、鹽城八佰伴等等。

▲上海廣場內(nèi)部實(shí)景圖

隨著中國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市更新已經(jīng)成為城市發(fā)展過程中一個(gè)極為重要的階段。如何盤活存量市場是商業(yè)地產(chǎn)商們需要思考的問題。

特色創(chuàng)新以沖出重圍

存量時(shí)代，如何沖出重圍是各大開發(fā)商苦思冥想的難點(diǎn)，做到創(chuàng)新才能引流創(chuàng)收，比如想方設(shè)法的從建筑設(shè)計(jì)上特立獨(dú)行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網(wǎng)紅品牌吸引消費(fèi)者；再如各大IP、主題運(yùn)營引入，提升商場的活躍度和體驗(yàn)性等等。

華東下半年計(jì)劃開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，單從建筑形態(tài)上仍然以盒子式的購物中心為主，但也有諸如上海青浦東渡蛙城這樣的特色主題街區(qū)式商業(yè)，即便是購物中心模式，也在積極創(chuàng)新。

如印力集團(tuán)下半年重點(diǎn)推出的上海南翔印象城MEGA為例，34萬方的巨型商業(yè)做到了真正的“大有內(nèi)涵”，項(xiàng)目外部打造了上海罕見的形似大阪難波公園的退臺(tái)花園，在跨樓層設(shè)置生態(tài)植物園，將森林、濕地、高山等自然景觀融入建筑和商業(yè)中，為消費(fèi)者塑造一個(gè)游離于城市之上的自然綠洲。同時(shí)，以“鶴旅南翔”為文化脈絡(luò)，設(shè)置了三個(gè)主題中庭，分別以“鶴舞”、“鶴鳴”、“鶴棲”命名，巧妙融合了城市文化屬性與商業(yè)功能特性。

▲南翔印象城MEGA生態(tài)植物園

附：下半年華東擬開業(yè)購物中心名單

由聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、萬商俱樂部主辦的2020中國(長三角)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇暨招商對接會(huì)將于8月21日在杭州啟幕。

目前，包括萬達(dá)集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、印力集團(tuán)、寶龍商業(yè)、蘇寧置地、愛琴海集團(tuán)、香港置地、開元商業(yè)、寶龍星匯以及海底撈、外婆家、喜茶、Tims咖啡、李寧、太平鳥、西西弗書店、蔚來汽車、LJL夾機(jī)占、薈品倉、蘇寧紅孩子等上百家開發(fā)商和品牌已經(jīng)確認(rèn)參加，歡迎掃碼報(bào)名參與對接！