核心提示：4月29日，中國地下商業王“地一大道”被其母公司人和商業宣布“終于易主了”。不過，實際買家卻是人和商業主席、執行董事兼控股股東戴永革。

　　“‘地一大道’在國內共40余個商業項目(含鄭州、洛陽、安陽)，約130萬平方米在運營商用物業經營權，最終套現161.4億元。”人和商業這一國內地產界“另類”的土地公公，如今以更“另類”的交易方式完成主業套現，無疑將引爆市場與同業強烈關注度：這，究竟是巨虧之下的無奈接盤，還是預先安排的“私有化”路徑？

　　“地一大道”在河南項目列表

　　項目名稱　　　　　　項目狀態　人和商業所持物業面積　出售時間　　　接盤方

　　鄭州“地一大道”一期　已出售 71388平方米 　　　　　2009年12月　　先達控股

　　鄭州“地一大道”二期　規劃中 35萬平方米 　　　　　 2016年4月　　　盛諾

　　安陽“地一大道”　　　在運營 23583平方米 　　　　 2016年4月　　　　盛諾

　　洛陽“地一大道”　　　未出售 19.48萬平方米　　　　　——　　　　　　——

　　人和商業甩賣“地一大道”，“抄底俠”是母公司大老板

　　在持續“招標”近5個月后，人和商業在國內經營的40余宗“地一大道”商業項目，因無人問津，終被“抄底俠”落得。

　　4月29日，人和商業所發布“非常重大出售事項及關聯交易及股東特別大會公告”披露了這一結果。其稱，招標事項于2015年12月31日著手實施，并于2016年4月20日截止。招標期間，DTZ(戴德梁行，國際房地產顧問“五大行”之一)已對出手物業事項進行了廣泛推廣，并接觸廣泛且具規模之機構投資者……盡管已做出上述努力，卻并未收到任何有關招標之意向書。

　　一語概括，曾號稱中國地下商業王的“地一大道”欲求變現，但計劃失敗了。

　　而此時，人和商業已在國內數十座城市投資了44個項目(23宗落成運營、11座在建、10宗取得建筑批文的規劃中項目)。待售項目總建筑面積約410萬平方米，已落成在運營項目約130萬平方米。這其中，即包括鄭州“地一大道”二期(規劃中)、安陽“地一大道”(在運營)，而包括洛陽“地一大道”在內的國內9宗項目卻被排除此次交易之外。

　　當然，這并不是最壞的結果。如人和商業公告所述，在實施此次招標前，該公司即與一“托底買家”于今年3月18日達成協議：若招標失敗，該買家則將以10億美元(約65億元人民幣)的價格完成收購重組，另需同步收購目標項目的應付賬款(至2015年12月31日)合計96.4億元。兩項收購費用總計161.4億元。

　　如此看來，這更像是一份“對賭協議”。更有意思的是，該“托底買家”絕非外人，而是戴永革。如其公告介紹，買方盛諾有限公司在英屬維爾京群島注冊成立，為戴永革全資擁有。

　　以161.4億元拿下“地一大道”在國內的44宗項目，這無疑是不折不扣的好買賣。僅以其23個在運營項目、130萬平方米商用物業面積折算，單平方米售價12415元。

　　要知道，人和商業自2005年開啟全國拓展，先后在廣州、鄭州、沈陽、武漢、成都等城市的核心商圈“定點突破”。如在武漢的漢正街，又如鄭州寸土寸金的鄭州火車站商圈正下方，構建了穿行2.4公里、近10萬平方米的地下商場。2009年12月，凱信有限公司(人和商業旗下子公司)向先達控股售出該項目所持71388平方米(此前部分商鋪已售)，其價格為24.35億元(27.65億港幣)，單平方米折合售價為34109元。

　　那么，這筆連普通人都羨煞的好生意，怎會落得無人響應呢？

　　人和商業在公告中解釋了5個方面的原因：1.出手物業是人民防空工程，故缺乏物業業權(沒有土地使用證，只有運營權)；2.多數出手物業并未位于國內一線城市；3.部分目標買家僅能以在岸交易結構進行收購事宜；4.中國零售以及商業房地產市場現狀及前景為負面；5.就投資角度而言，出手物業所產生之租金收入水平不具吸引力。

　　簡言之，市場兇險、環境惡劣、“貨”有瑕疵，總之，還是由母公司主席親自出手給接了。

　　值得一提的是，人和商業對旗下多數“地一大道”項目采取變現，雖未完全撤出商業與地產投資領域，卻要改行主業去做涉農投資、電商了。

　　防空洞養大“地下商業王”，卻何以估值巨虧45億？

　　“地一大道”以另類方式完成易主，標志著人和商業這一行走于中國商界的“另類”梟雄神話劇情發生了大逆轉。

　　23年前，這家公司在黑龍江的哈爾濱以“防空工程”為名，由哈爾濱人和地下購物中心一期完成起步。此后，其不斷修煉獨有的發展模式，由2005年后如同超市般在國內南下、西進迅速復制，并通過出租商鋪和轉讓商鋪經營權的方式獲取回報。

　　時至今日，國內業界對人和商業的實際控制人仍知之甚少。但也因此，人和商業獨有的發展模式無法被同業所破解。

　　“地下商城通常是以‘防空工程’的名義興建的，戰爭時期用于防空，和平時期就由投資人開發商業用途，并加以維護�！编嵵菽车叵律虡I運營商一高管稱，由于“防空工程物業”不被視作房地產，因而，投資方可在土地出讓金、土地增值稅等方面獲得諸多政策支持。

　　據人和商業2015年財報顯示，該公司近5年的毛利率保持在70％以上。也因其獨特發展模式，曾受香港鄭裕彤家族、紅杉資本等財團的揮金相助。

　　2008年10月，人和商業以“中國最大的地下商城運營商及開發商”之概念，在香港交易所完成IPO。得殷實資本助力后，人和商業在國內20余個城市開建及收購了40余個地下商城。

　　然而時過境遷，人和商業多項公告信息匯總，截至2015年12月31日，該公司全年虧損44.36億元。被其此次售出44宗商業項目的估值虧損額(稅前)45億元。而上年同期，則為13億元。尤其是轉讓物業單位經營權，2012年度為2.7億元，至2015年度僅剩220萬元。并且，其商鋪的租金收入也由2014年度的5.3億元，降至2015年度的4.8億元。

　　“地一大道”緣何會落此境地？要知道，2008年前后，“地一大道”涉足鄭州火車站商圈，曾引發商圈的批發市場運營商集體不安。而今，該項目雖被其在6年前完成變現，卻以異乎尋常的空鋪率令人唏噓。

　　如記者現場所見，該項目負二層正常經營的商鋪、訪客尤為稀少，更不乏被商戶當做貨倉、培訓室使用。運營相對較好的負一層局部區域，其單平方米月租金也是在300元左右，這僅相當于同商圈、同類型市場的三樓以上商鋪租賃價格。

　　“并不是所有城市的民眾、商戶都樂于接受地下商場模式�！边@是同商圈多位業內人士對“地一大道”發展模式的看法。他們認為，東三省及華南各省民眾能接受地下商業街，是因氣候條件決定的。但在鄭州，并非如此。

　　正因如此，相較于地面空間，要將地下空間的人氣做旺，難度要大大增加。

　　當然，當“地一大道”如楔子般打破各城市批發行業商圈的格局，也必受到市場對其真實成色的檢驗：它能拿出何種市場定位特色？它的操盤能力又該如何？

　　而事實上，2008年之后，人和商業在鄭州、武漢、成都等國內多地與承租商戶的摩擦不斷，“客流稀冷”卻是一致問題。而這，與其在國內超乎尋常的跑馬圈地的節奏吻合。

　　此后，便是人和商業在當前公告所描述的，由2013年后，它經歷了前所未有的壓力：轉讓經營收入下滑、租金下降、電商沖擊、連年虧損以及到期債券的償還壓力。

　　“‘地一大道’雖完成了另類變現，但要想把大盤子重新做起來卻絕非易事。”河南豐匯商業地產顧問有限公司董事長顧春強認為，商業地產將進入大分化階段，這將對運營商的物業管理、商業運營等專業化水平，地產金融、電商運營等多類增值服務體系，提出更強挑戰。“位置絕佳是‘地一大道’無可替代的優勢，但能否找準市場定位、跟上商業市場大的轉型節奏，就要看其實際操盤人的真實能力�！�

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