從紅星美凱龍到王府井百貨，大量零售商以收購項目或購買土地的方式，介入了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，為未來節(jié)約成本是零售商介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要原因，同時，和主業(yè)稀薄的利潤率相比，商業(yè)地產(chǎn)似乎有利潤想象空間。

　　戰(zhàn)略性的機會

　　8月，法國零售商歐尚集團宣布在山東煙臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)衡山路投資3000萬美元新開一家購物中心，總建筑面積5萬平方米，其中歐尚超市及其他店鋪的營業(yè)面積分別是1.5萬平方米和8000平方米。

　　2010年末，沃爾瑪首個買地自建項目——大連山姆會員店落地。

　　2009年底，英特宜家以7.9億元的起拍價拿下北京大興西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項目用地，平均樓面地價為2651元/平方米。

　　對于很多實力強大的零售商來說，如果一次性蓋好自己的物業(yè)，未來的成本就能確定下來，這是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性的選擇。

　　“多年以前，萬達自己的品牌不強勢，就是帶著沃爾瑪去二、三線城市拿很多便宜的土地，現(xiàn)在沃爾瑪也意識到了這一點，現(xiàn)在大品牌非常受地方政府的歡迎。大品牌拿地容易，而且位置很好，自建比去租賃要符合自身情況。”多位業(yè)內(nèi)人士還指出了這一點。

　　“現(xiàn)在，已經(jīng)過了門店數(shù)量競爭的階段，盈利能力和競爭力更重要，有的企業(yè)會考慮自己開發(fā)物業(yè)。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認為，現(xiàn)在很多商家集中去做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還有這個戰(zhàn)略上的考慮。

　　租金上漲是誘因
　
　　一些大的零售商在多年前當過“二房東”，嘗到了其中的甜頭，也可能這就是他們做商業(yè)地產(chǎn)的萌芽。“一個30萬平方米的商業(yè)，自己只需要8萬平方米，但一次性和開發(fā)商要15萬平方米，7萬平方米以高于自己數(shù)倍的租金租出去，分擔自己的租金。這在前幾年是有一些的。”世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇說。

　　零售商主業(yè)的利潤是很稀薄的，整體看超市純利大約有1%，百貨是1%-2%。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有利潤空間，又可以發(fā)揮零售商在招商等資源整合上的優(yōu)勢，進入就成了自然的事情。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出。

　　如何節(jié)約成本，如何對付中國租金上漲、通脹現(xiàn)狀，是零售商一直思考的問題。

　　近幾年，零售商將迎來房租的上漲。王永平說，零售商和開發(fā)商簽訂的合同大多是在15-20年前，那時候，地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，租金都很低，有的都沒有簽訂每年遞增的條款，很多約定都是3年漲5%之類，而現(xiàn)在很多合同都到期了，租金一漲就可能漲20%，所以有的運營商就想到了自己持有。

　　巨大回報

　　當然，一些成功的案例也讓企業(yè)躍躍欲試。

　　幾年前，北京的賽特要出讓，黃光裕、巴黎春天的老板陳啟泰及陳漢杰兄弟一起去競價。“黃光裕告訴我，當對方要到18個億的時候，覺得太貴了，就放棄了。而巴黎春天的老板認可了這個價格，買下了這個物業(yè)。后來，這個物業(yè)中單是商場部分開業(yè)，一年的營業(yè)收入就有18個億。18億的營業(yè)收入，租金就將近1.8億，10年整個物業(yè)就回本了，非常劃算。當年黃光裕是做家電的，對百貨未必精通，就放棄了這個商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)門檻是很高的，最大的風險就在于運作上的風險。”王永平用這個案例來解釋為什么零售商要去開發(fā)或收購商業(yè)地產(chǎn)。

　　之后，巴黎春天在香港成功上市，賽特作為巴黎春天最重要的一個旗艦店，對上市有很大幫助。有資料顯示，2009年上半年，北京賽特購物中心對集團營業(yè)額的貢獻率近四成。

　　當然，黃光裕在北京豐臺區(qū)的國美商都則是商業(yè)地產(chǎn)運營的失敗案例。

　　郭增利指出：雖然現(xiàn)在市場上很少有零售商因為做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而倒閉的案例，但這種風險是客觀存在的。自己做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如果籌劃不好有可能會導致一次性占用大量的資金，影響了資金使用效率。和傳統(tǒng)的開發(fā)商一樣，資金流的壓力就是最大的風險，而且可能還會傷害運營商原本的主營業(yè)務。郭增利特別強調(diào)，在國外，同一個集團下的零售和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是分開的，財報獨立的。

　　21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文和DTZ戴德梁行中國區(qū)董事張家鵬都認為，和傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉型做商業(yè)地產(chǎn)一樣，零售商做商業(yè)地產(chǎn)關鍵還是看是否專業(yè)。但招商和經(jīng)營上，零售商比傳統(tǒng)地產(chǎn)商還更有優(yōu)勢，而且他們要比傳統(tǒng)地產(chǎn)商更有耐心。
　　（經(jīng)濟觀察報 記者 周亞霖 實習記者 黃涵哲）

　　零售“大佬”巨資購地惹質疑

　　面對日益高漲的房租水平，手握大量現(xiàn)金的零售企業(yè)再也不甘僅停留在利潤率微薄的零售業(yè)內(nèi)，紛紛斥巨資進軍商業(yè)地產(chǎn)項目，做自己的“房東”。“圈地建商業(yè)地產(chǎn)”成為本輪零售企業(yè)擴張的關鍵詞。

　　“零售企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)，是因為其手握大量資金，而高利潤率的商業(yè)地產(chǎn)項目恰好是一個不錯的投資方向。”中國人民大學商學院教授牛海鵬18日接受經(jīng)濟導報記者采訪時表示。

　　線下、線上都“圈地”

　　7月4日，全球零售巨頭特易購旗下地產(chǎn)集團與國美電器簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確國美及其關聯(lián)品牌將進駐特易購旗下地產(chǎn)集團的“Lifespace樂都匯”購物中心。同時，特易購旗下地產(chǎn)集團還透露，未來5年預計在中國投資530億元進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

　　一貫在地產(chǎn)業(yè)務方面保持低調(diào)的沃爾瑪，也開始進軍中國商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，從今年3月份起，沃爾瑪公開招聘地產(chǎn)經(jīng)理。沃爾瑪這樣描述地產(chǎn)經(jīng)理的職責：協(xié)調(diào)組織制訂公司新店開發(fā)計劃，為公司業(yè)務的順利擴張?zhí)峁⿲I(yè)規(guī)劃。

　　這意味著，沃爾瑪開始調(diào)整投資策略，除了租賃門店，也開始購置地產(chǎn)。這也是迄今為止，沃爾瑪發(fā)出的進軍中國商業(yè)地產(chǎn)的最明確信號。
　　
　　除傳統(tǒng)零售企業(yè)圈地自建商業(yè)地產(chǎn)外，不經(jīng)營實體店的電子商務企業(yè)也加入圈地大軍。根據(jù)京東商城的規(guī)劃，其近期獲得的第三輪15億美元融資，將幾乎全部投入物流和技術研發(fā)的建設項目，未來3年將投資50億-60億元進行物流建設。

　　此外，當當、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購等電商紛紛響應，表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團更是宣布斥資千億元在全國建立倉儲系統(tǒng)。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士質疑，企業(yè)圈地的真正目的是為了賭地價升值，想從狂飆突進的地價中分得一杯羹，并不一定是為了企業(yè)真正的發(fā)展需要。

　　巧用“沉淀資金”

　　“零售企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)，很重要的一個原因是零售商擁有‘沉淀資金’。”牛海鵬對導報記者解釋說，無論是沃爾瑪式的百貨超市，還是國美式的家電連鎖，現(xiàn)代零售業(yè)已經(jīng)演化成為銷售代理，廠商把商品交給賣場，商品售出后，賣場再和廠商結賬。“這種模式本無可厚非，但由于賣場具有一定的控制力，結賬總會晚一些，通常來說，延后3個月是很正常的。”

　　“商品和資金是不斷周轉的，從長期來看，這些延后結賬的資金就長期沉淀下來。”牛海鵬說，零售商顯然不會將“沉淀資金”放在銀行里，投資與零售相關的商業(yè)地產(chǎn)是一個非常好的選擇。

　　牛海鵬給導報記者舉了一個例子，以快餐著稱的麥當勞已經(jīng)不再是單純的零售餐飲企業(yè)，其在地產(chǎn)開發(fā)上賺的錢要比賣漢堡多得多。資料顯示，麥當勞的收入中有1/3來自直營收入，2/3來自加盟收入。而在加盟收入中，房產(chǎn)增值的收益占很大的比例。

　　目前，麥當勞已經(jīng)形成一套成熟的商業(yè)模式：其有專門的地產(chǎn)公司負責尋找適合的開店地點，然后通過長期承租或購進土地和店面，再把店面租給各加盟店，從而賺取差價。這種房產(chǎn)增值業(yè)務利潤巨大，就連其創(chuàng)始人雷蒙德·克羅克都說：“其實我不做漢堡包業(yè)務，我的真正生意是房地產(chǎn)。”

　　進軍地產(chǎn)還需謹慎

　　“一旦零售企業(yè)進行地產(chǎn)開發(fā)，就不能簡單地從零售的角度來看待，而要將其視為商業(yè)地產(chǎn)項目。”牛海鵬告訴導報記者，零售企業(yè)選擇地產(chǎn)作為資金投出方向，主要是看中地產(chǎn)開發(fā)遠高于零售環(huán)節(jié)的利潤率，而自建自用則是為了通過自身品牌號召力，帶動地產(chǎn)項目的開發(fā)。

　　“當然，房租成本上漲也是零售企業(yè)自建地產(chǎn)項目的一個原因。”牛海鵬表示。

　　據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會調(diào)查統(tǒng)計，2010年，連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。對優(yōu)質網(wǎng)點資源的競爭、房地產(chǎn)價格飆升帶來房租的大幅度上漲，企業(yè)租金成本明顯提高，有限的利潤被租金吞噬，也導致零售企業(yè)新開門店數(shù)量的減緩。

　　“當然，零售企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)也是有風險的，畢竟‘沉淀資金’不是自有資金，一旦所投地產(chǎn)項目出現(xiàn)資金緊張或者銷售不暢，將會直接影響其自身資金周轉。”牛海鵬說。

　　據(jù)了解，如果采用租賃方式，一家購物中心的投資約為2000萬元；若購地自建，則需投入3億-5億元不等。在目前絕大多數(shù)都是中小型企業(yè)的中國零售市場，大多數(shù)企業(yè)維持單純的零售業(yè)態(tài)運轉還行，一下子拿出那么多真金白銀，還少之又少。

　　對此，國金證券研究員張彥認為，零售業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，很多公司自有資金并不多，而租賃物業(yè)最大的好處在于可以使投資最小化、現(xiàn)金流更充足，所以租賃經(jīng)營是絕大多數(shù)零售商采用的經(jīng)營模式。他認為，零售行業(yè)不應該將大量的資金沉淀在購地方面，這會嚴重影響企業(yè)的擴張速度。
　　（經(jīng)濟導報　記者邵好）