該吳中路都市綜合體投資額將在原預算50億基礎上有所增加

　　2010年6月29日，華潤置地以10億元代價，從申通地鐵手中獲得地鐵10號線吳中路停車場地塊半數股權和項目開發主導權時，稱將在此建設華潤標志性商業綜合項目——“萬象城”。在沉寂近一年后的今天，上海萬象城項目終于有所進展。記者近日獲悉，集商業、辦公、酒店等于一體的上海萬象城將于年底前正式動工，投資額也將在原預算50億元的基礎上有所增加。

　　商業地產版圖中重要棋子

　　記者獲得的相關資料顯示，東臨虹莘路、北靠吳中路、西靠外環線、南至虹泉路的“軌道交通十號線吳中路停車場地塊項目”已進入環評階段。華潤和申通地產兩方相關人士在接受記者昨日采訪時均表示，他們以“都市綜合體”模式予以定位上海萬象城。

　　據了解，該商業項目的建筑總面積或達55.5萬平方米，其中地上建筑面積46.5萬平方米(其中車場設施建筑面積7.5萬平方米)，地下建筑面積9萬平方米。“業態主要為萬象城、五星級酒店和辦公樓，前兩者由華潤持有經營，而辦公樓建成后或會考慮分層出售。”前述項目方相關人士對記者說，項目最遲將在今年年底前開工。而為了進一步提升項目整體品質，投資額已從原預算50億元的基礎上有所追加。

　　事實上，對于遲遲未能在上海商業地產領域大展拳腳的華潤來說，吳中路萬象城項目無疑是其商業地產版圖中的一個重要棋子。“雖然有著‘商業地產先行者’的身份，但華潤在上海的商業地產領域建樹還很少。”福美來不動產商用部相關人士分析稱，目前，華潤在上海持有的唯一純商業項目，就是浦東的華潤時代廣場。華潤2010年中期業績報告也顯示，去年上半年間，華潤置地在出租業務方面的營業額達到6.34億港元，較2009年同期增長了24.3％。而在上海，做出利潤貢獻的，僅僅只有上海時代廣場這一個商辦綜合項目。

　　對此，華潤置地(上海)有限公司副總經理史國慶也承認，上海吳中路大型綜合開發項目，以萬象城的模式進行發展，但這個發展步伐確實還是邁得晚了些。他曾公開表示，“就華潤商業地產的影響力而言，嚴格來說上海目前還沒有一個具備代表意義的項目出現。”

　　事實上，在2004年第一個萬象城在深圳一役成名后，華潤就成為大型購物中心的范本開發商，引來其他開發商紛紛效仿。不過，當萬達攜其特有模式在全國攻城布局，帶有華潤“基因”的中糧大悅城在迅速擴張時，華潤卻在近數年里陷入了沉寂之中。尤其是在上海，華潤除了在外灘、五角場、中華路、南翔等處先后開發了幾個高端住宅項目外，并無其他。因此，吳中路地鐵10號線綜合地塊的開發建設，對華潤來說，意義非凡。

　　集群效應托起閔行大商業

　　上海萬象城建成后或將托起閔行的大商業。商報記者了解到，上海萬象城建成后或成為今后閔行區重要的文化商業中心，并形成集群效應。

　　事實上，上海萬象城位于虹橋鎮吳中路產業帶的最西端，此舉意味著吳中路“西進”開發的開始。2009年前后，當地的井亭村通過動遷，在吳中路以北、虹井路以西，騰出了一塊3.5萬平方米的綜合用地，將建成頂新國際集團總部與產品研發中心。在虹井路東面，還將開建近10萬平方米的紅星美凱龍家居建材商場，里面將匯聚起1000多個家居品牌，與不遠處的剪刀石頭布、好美家、世貿家具等家居企業，形成商業集聚效應。此外，與萬象城項目相距不過500米的新華傳媒“大型商業文化綜合體”也將正式啟動。

　　不過華潤年底才開動上海萬象城，會不會為時已晚?如果上海市場對萬象城的品牌認知度不足，那么華潤勢必會與其他開發商展開激烈的競爭。有業內分析，受到同行狙擊，這或許是華潤萬象城面對的首要問題。房地產新政出臺以來，越來越多的房企大鱷將目標轉移至商業地產，此時華潤面對的是擁有更龐大新增土地資源，甚至更雄厚資金規模的商業地產新老貴族。

　　此外，隨著華潤萬象城在全國的擴張步伐，一個關于萬象城克隆復制的市場憂慮也隨之而來：依靠本地大規模高端消費能力發展起來的深圳萬象城的成功經驗，能否在吳中路一帶推而廣之，如何避免因市場環境不同而導致的水土不服？

　　“華潤選擇的是差異化市場擴張路徑。與其他商業綜合體開發模式不同，華潤萬象城往往集高端購物中心、超甲級寫字樓等諸多功能于一體，成為商業地產的領先開發模式。”華潤地產市場部相關人士在接受采訪時表示，萬象城一個明顯的先發優勢是已成為高檔購物中心的范本，并且其堅持的“只租不售”的經營管理模式避免了化整為零的管理風險。另外，萬象城每一個項目在全國的推廣都不是單純的復制和克隆。“只有堅持萬象城的核心模式，針對每個城市不同市場環境調整經營管理策略，才能更好完善萬象城的投資布局。”

　　地價兩年間升值四倍有余

　　對于軌道交通10號線吳中路停車場地塊，很多人都不會感到陌生。而事實上，從地塊首次進入招拍掛市場到現如今的兩年間，地價已升值4倍有余。

　　2009年6月，軌道交通10號線吳中路停車場地塊首次面市，其出讓面積20.24萬平方米，容積率2.298，被申通地鐵資產經營管理有限公司以12.1502億元底價獨家競得，折合樓板價僅約2613元/平方米。在不到一年的時間，申通地鐵就將吳中路停車場地塊的半數股權掛牌作價10億元轉讓給華潤。

　　照此估算，吳中路停車場地塊項目100％權益的價格在去年6月份已達20億元左右，與拿地時的12.1502億元相比，整幅地塊已經“升值”達65％，折合樓板價也約4258元/平方米左右。

　　隨著虹橋商務區主功能區的紅火發展，當地的地價在近兩年更是水漲船高。在今年3月上海市的土地出讓信息中，同在吳中路，距離萬象城項目400米遠的一塊2.43萬平米面積商業用途土地，被紅星美凱龍旗下公司以7億元總價摘得，樓板價已近10769元/平方米，而隨后臺灣麗寶、萬通等在商務區核心區域的商業及辦公綜合體樓面地價已經上升至1.5萬元/平方米的水平。
　　（上海商報 記者 劉娟）