近日，位于豐體時(shí)代小區(qū)的物美超市因產(chǎn)生過大的噪音，被居民圍堵。社區(qū)商業(yè)作為在北京剛剛起步的一種業(yè)態(tài)，已經(jīng)顯露出一些致命的弊端。這種依附于社區(qū)消費(fèi)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，與社區(qū)的居民關(guān)系和諧自然成為了最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　社區(qū)商業(yè)現(xiàn)各種問題

　　近日，豐體時(shí)代小區(qū)樓下的物美超市三層臨時(shí)倉庫被該小區(qū)居民圍堵，原因是該超市運(yùn)貨車的輪子與地面摩擦產(chǎn)生的噪音，嚴(yán)重影響了小區(qū)居民的休息。這也是最近一段時(shí)間以來，北京超市鮮有的因噪音問題引起的居民圍堵行為。

　　隨后，記者走訪了物美超市豐體店。在該店記者看到，之前報(bào)道稱超市三層臨時(shí)倉庫外居民所貼的標(biāo)語，以及為阻止超市進(jìn)出貨在門口輪流把守的居民都已不見蹤影。

　　從該超市店員口中得知，小區(qū)居民表示不滿后沒多久，包括店長在內(nèi)的眾多負(fù)責(zé)人出面與小區(qū)居民進(jìn)行了溝通和協(xié)調(diào)，沒有讓事態(tài)繼續(xù)擴(kuò)大，產(chǎn)生更嚴(yán)重的影響。當(dāng)記者準(zhǔn)備就此問題向物美方面的負(fù)責(zé)人咨詢相關(guān)情況時(shí)，該負(fù)責(zé)人的電話卻處于無人接聽狀態(tài)。

　　豐體時(shí)代小區(qū)物美超市發(fā)生居民圍堵行為已經(jīng)不是首次。在去年年底，物美超市準(zhǔn)備開業(yè)時(shí)，開發(fā)商北京富通基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為了方便來此購物的顧客停車，特向有關(guān)部門申請獲準(zhǔn)在該小區(qū)6號樓前的生活廣場設(shè)立74個(gè)收費(fèi)停車位，但是被該小區(qū)居民指出開發(fā)商在廣場上施劃了165個(gè)停車位，這一明顯違規(guī)的行為影響到了居民的正常生活，所以發(fā)生了近百位業(yè)主圍堵停車場，禁止車輛入內(nèi)的行為。

　　記者隨即采訪了同樣以社區(qū)超市為主要業(yè)態(tài)的超市發(fā)的有關(guān)負(fù)責(zé)人，超市發(fā)方面表示，超市發(fā)在店面的選址上很少選擇在居民樓之間，因此沒有出現(xiàn)過影響周圍居民休息的情況。

　　社區(qū)商業(yè)設(shè)施與居民間產(chǎn)生糾紛的報(bào)道并不多見，但上述糾紛卻已普遍存在。據(jù)了解，某大學(xué)周邊一家專為社區(qū)服務(wù)的超市，其玻璃就曾在半夜被人砸碎。

　　據(jù)周圍的居民反映，該超市商品價(jià)格一直偏高引起居民的不滿，不少居民曾向該超市反映這一問題，但一直未得到明確回復(fù)。人們揣測，該店玻璃被砸很可能是居民借此發(fā)泄長期壓抑的不滿。

　　家住回龍觀的一位居民也曾向記者反映，其小區(qū)周邊的華聯(lián)商城因?yàn)榕e辦活動，一段時(shí)間內(nèi)每天都“鑼鼓齊鳴”，影響到了周圍居民的休息，而且其為小朋友設(shè)置的一些游樂設(shè)施，雖然是為周圍居民提供方便，但是這些設(shè)施離停車場入口很近，汽車在進(jìn)入停車場時(shí)可能會撞到在設(shè)施附近玩耍的孩子，給社區(qū)安全帶來了很大隱患。

　　社區(qū)與商業(yè)的安全距離

　　關(guān)于社區(qū)商業(yè)的定義，一般是以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。可見，便利性是社區(qū)商業(yè)這一業(yè)態(tài)最重要的特征之一。所以商家如果想要讓自己的門店更加貼近社區(qū)商業(yè)，選址自然要以離社區(qū)更近為第一目標(biāo)。但是，這個(gè)近的界限到底是什么?業(yè)界對此仍十分模糊。商家和居民都無法給出明確的定義。但可以明確的是，如果離得太近，最后的結(jié)果雙方都會“很受傷”。

　　不可否認(rèn)的是，對于豐體時(shí)代小區(qū)的居民來說，物美超市的入駐無疑滿足了整個(gè)小區(qū)甚至周邊小區(qū)的購物需求。據(jù)該小區(qū)居民反映，之前這里沒有物美的時(shí)候，小區(qū)周圍幾乎找不到一家正經(jīng)的超市。要集中買一些生活用品時(shí)，就得坐車去幾站之外的大型超市。

　　物美超市去年的入駐，讓小區(qū)居民的消費(fèi)需求得到了很好的滿足。不過超市每天產(chǎn)生的噪音也著實(shí)令他們無法接受。居民表示，所謂“圍堵”和懸掛條幅，只是想得到與商家溝通的機(jī)會，沒有想過用法律手段對該超市進(jìn)行“控訴”。

　　記者咨詢了一家律師事務(wù)所，該事務(wù)所的負(fù)責(zé)人向記者介紹，這類情況發(fā)生后，居民可以起訴超市打擾了自己的生活，不過首先要確認(rèn)超市用地是不是被批準(zhǔn)商用。是被批準(zhǔn)的情形下，則要追究其沒有履行商家裝修或是運(yùn)貨車抵達(dá)時(shí)要錯開居民一般休息時(shí)間的責(zé)任。

　　“采取一定措施降低工作時(shí)噪音是社區(qū)超市的責(zé)任，其行為也確實(shí)形成了擾民，所以完全可以通過法院對物美超市提起訴訟。”律師稱。不過，目前尚無專門規(guī)定類似情形的法律。記者咨詢，此類訴訟，律師的代理費(fèi)至少要4000元以上。

　　一些商家入駐社區(qū)后，出于對自身經(jīng)營的考慮而做出的一些舉措，往往會對居民的生活產(chǎn)生一定的影響甚至是侵犯。比如超市的班車會讓本來周圍就狹小的道路造成交通擁堵，以及噪音大、價(jià)格高等問題，這些問題也會讓社區(qū)商業(yè)的便利性變成對居民的困擾。而目前尚處于起步階段的北京社區(qū)商業(yè)也正慢慢暴露出發(fā)展上的種種問題。

　　中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄曾表示，社區(qū)商業(yè)直接面向百姓，既是商業(yè)行為，也應(yīng)該作為民生工程，社區(qū)商業(yè)的首要目的是保障居民基本生活需求。

　　社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展從規(guī)劃做起

　　社區(qū)商業(yè)在北京處于剛剛起步的階段，未來市場潛力還有很大空間，甚至曾有人說，未來北京商業(yè)發(fā)展很大程度取決于社區(qū)商業(yè)。

　　曾經(jīng)有專家表示，社區(qū)商業(yè)較為理想的模式應(yīng)該是一種名為“5、10、20”的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)社區(qū)模式，即社區(qū)居民在5分鐘內(nèi)能夠到達(dá)社區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn);10分鐘內(nèi)能夠通過步行，或借助簡單交通工具到達(dá)社區(qū)商業(yè)中心;20分鐘內(nèi)借助交通工具能夠到達(dá)區(qū)域型商業(yè)中心。目前社區(qū)商業(yè)的狀態(tài)離此目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)，而且要做到第一條“5”這一環(huán)節(jié)時(shí)就已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題。

　　想要在5分鐘內(nèi)到達(dá)一些社區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)，那么社區(qū)商業(yè)自然要帶有住宅底商的特點(diǎn)。據(jù)了解，其實(shí)很多房地產(chǎn)開發(fā)商在社區(qū)設(shè)計(jì)之初會考慮到配套商業(yè)的問題。但目前房價(jià)上漲勢頭過于迅猛，所以出租或出售的費(fèi)用也節(jié)節(jié)攀升，自然對一些微利行業(yè)形成了較高的門檻。就算一些商家入駐，也往往會將高出的租金部分以抬高商品價(jià)格的形式轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，導(dǎo)致資金實(shí)力差的小商戶難以維系;所以，就會有一些擁有一定資金的大企業(yè)入駐，但是入駐后，因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營的特性，就會形成物美超市之類的噪音問題。這樣也就形成了一個(gè)“死循環(huán)”。

　　對于物美超市來說，這是從來沒碰到過的問題。對于社區(qū)商業(yè)來說，這更是需要思考的問題。想要做好社區(qū)商業(yè)，從規(guī)劃階段開始就要做到全面考量。首先與周圍居民的和諧相處就是最重要的一環(huán)，所以在商家規(guī)劃之初對于如何不打擾居民生活、不侵犯居民生活空間是重要一環(huán)。在出現(xiàn)問題時(shí)也應(yīng)及時(shí)做到與周圍居民進(jìn)行良性的溝通與協(xié)調(diào)，避免發(fā)生類似于砸玻璃之類的過激事件。

　　此外，目前北京社區(qū)商業(yè)仍存在諸多短板，其實(shí)便利店應(yīng)是社區(qū)商業(yè)的基本業(yè)態(tài)，僅這一環(huán)節(jié)，北京與上海、廣州相比，就存在差距。而由于店鋪的租金不菲，不少店鋪為了降低風(fēng)險(xiǎn)、盡快收回成本，都會選擇餐飲業(yè)務(wù)經(jīng)營，造成同質(zhì)化競爭，使得社區(qū)商業(yè)配套不具備應(yīng)有的多元化服務(wù)業(yè)態(tài)。
 　　（北京商報(bào) 姜子謙/文 李鐸/攝）

　　社區(qū)商業(yè)不和諧由誰來解決?

　　因不堪忍受超市運(yùn)貨車的輪子與地面摩擦產(chǎn)生的噪音，今年11月28日晚北京豐臺區(qū)豐體時(shí)代小區(qū)5、6號樓的20多戶居民封閉了物美超市的三樓倉庫，不讓超市再使用倉庫，在報(bào)警之后事態(tài)才得以緩解。

　　按道理說社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是惠民利民的，為什么會出現(xiàn)與居民之間如此之大的矛盾呢?筆者認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營細(xì)則的不完善和監(jiān)管部門的失位是造成矛盾的主要原因。

　　社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。與其他的商業(yè)項(xiàng)目相比，社區(qū)商業(yè)要突出三個(gè)特點(diǎn)：第一要有配套，要考慮方方面面;第二要方便;第三要快捷。目前我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步發(fā)展階段，整體面臨著“規(guī)模不適合、布局不合理、業(yè)態(tài)不齊全、結(jié)構(gòu)不適用、運(yùn)營管理不規(guī)范、整體不和諧”的困境。前面物美超市的例子，就是社區(qū)商業(yè)在配套布局上出現(xiàn)了問題，沒有考慮到倉庫選擇的位置與居民樓太近，這樣因?yàn)檫\(yùn)貨帶來的噪音影響了居民的正常生活。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，從2009年11月物美超市開業(yè)以來就存在噪音擾民的問題，居民多次找物美、居委會協(xié)商，但一直沒有解決。從這個(gè)角度考慮，在處理問題的及時(shí)性上也存在著不和諧。居民在忍受了長達(dá)一年的困擾折磨之后，不得不采取了自救行動。所以，社區(qū)商業(yè)不僅僅在出售商品服務(wù)上需講究方便快捷，而且還應(yīng)體現(xiàn)在運(yùn)營中出現(xiàn)問題的解決上。

　　除了社區(qū)商業(yè)本身的缺陷，監(jiān)管部門的失位也是我們需要正視的問題。按照現(xiàn)有法規(guī)，在居民區(qū)開設(shè)的企業(yè)在開業(yè)前必須到環(huán)保部門遞交申請，由環(huán)保部門指定專業(yè)部門進(jìn)行測評，合格的企業(yè)才能開門營業(yè)。

　　目前不少企業(yè)在這一環(huán)上都是走過場，都是等到出現(xiàn)問題后才想辦法善后。而且在問題的處理上，相關(guān)部門之間職能交叉、互相推諉，使得此類事件往往得不到有效根治，時(shí)常反復(fù)。還是拿上面的噪音擾民為例，作為環(huán)保監(jiān)管的主體部門環(huán)保局無權(quán)取締相關(guān)企業(yè)，執(zhí)法力度有限，只能交給工商局進(jìn)行處理;而工商部門強(qiáng)調(diào)這類事件實(shí)在是太多，憑自身能力無法全部處理。所以，該小區(qū)居民交涉了一年問題都不能解決，也就不難理解了。

　　社區(qū)商業(yè)的初衷是更加方便快捷地為居民服務(wù)，而不是沒日沒夜地給百姓添堵。

　　其實(shí)只要政府部門間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，形成聯(lián)合之力規(guī)范社區(qū)商業(yè);商業(yè)企業(yè)自律為民，將服務(wù)居民落到實(shí)處，“宜居社區(qū)”將不會遙遠(yuǎn)。
　　（作者劉波系中國社科院財(cái)貿(mào)研究所服務(wù)經(jīng)濟(jì)與餐飲產(chǎn)業(yè)研究中心研究部副主任）