啟東東方明珠商業廣場，位于啟東市人民中路，是啟東人流最集中的商業核心地帶，由江陰精亞集團投資5億元人名幣，于2005年開始建造，總建筑面積10.8萬平方米，其中商業7萬余平方米，住宅2.6萬平方米，地下停車庫1.2萬余平方米。目標打造成集購物、美食、休閑、娛樂、居住等多功能于一體的大型商業廣場。

　　開發運營：東方明珠項目總占地面積2萬平方米，商業用地面積1.7萬平方米，投入土地費用1.1億元人民幣。在拿地前后一年多的時間里，精亞集團對日本、香港以及全國較發達城市的商業及建筑進行了全面、系統的調研、分析、總結，對北京、上海、浙江、廣東、重慶、南京、蘇州、無錫、常州、南通等城市進行反復調研，拜訪了十多家商業策劃管理公司，參觀了各種類型的商業樓盤以及步行街區，觀摩商業房產展銷會，參加北京國際商業房地產高峰論壇以及參加香港大學、復旦大學房地產高級EMBA學習，吸收了當今國際、國內最先進的商業房地產理念，把多家境外以及國內最優秀設計公司規劃思路與最先進的商業策劃理念有機地結合到一起；并總結出，成功開發商業地產要具備五個必備條件： 

　　1.地段是決定商業地產成功的第一要素；

　　2.規劃設計的優化能夠提升地產最大效能；

　　3.業態規模整合互動是提升人氣指數的重要因素；

　　4.整體經營管理是商業地產持續發展的基本保證；

　　5.政府對城市建設的推動、商業網點的長遠規劃以及重視和支持是商業地產健康發展最強勁的動力。

　　經營理念：精亞集團董事長認為東方明珠廣場的經營，必須考慮六個方面利益的全面統籌：

　　1.首先必須考慮消費者的利益：規劃合理便捷的交通動線，營造優美舒適的消費環境；配置多功能一站式業態布局；提供優質的商品及一流的消費服務；對商家統一管理，維護消費者的利益。

　　2.必須考慮商家進駐東方明珠后要有錢賺：采用售、租相結合，統一經營管理，貼息養鋪、統一企劃、整體活動，提升商業團隊品牌，保證商家長期健康發展。

　　3.必須保證物業投資者的長期收益及物業的增值：采取售后五年包租的形式，租金逐年增長。通過東方明珠長期運作，以其地段、規劃、業態、經營及不可取代的規模效應來提升物業的不斷升值。

　　4.必須考慮社會效應，增加就業、增加收益：東方明珠建成運轉后，將吸納就業人員四到五千人，要培育一大批商業經營和管理人才，優化城市就業人員的結構，提升啟東商業服務水平。

　　5.隨著東方明珠運作的逐步成熟，預估年銷售經營額可達5億元以上，可不斷增加國家、政府財稅收入，為政府優化產業結構增添活力。

　　6.東方明珠建成后，精亞將保留50%的物業，自營、合營、合作經營較大業態。
   
　　現狀：項目于2007年10月1日試營業，由于種種原因，運營不到一年，大部分商戶經營慘淡，最后于2008年8月1日歇業調整。

　　原因分析：雖然啟東東方明珠只正常營業了十個月，但從中卻有較多經驗和教訓值得吸取與總結。

　　首先是經驗：應該說精亞集團開發商業房產是有前瞻性的，是具有發展眼光的：啟東東方明珠商業廣場位于啟東市區商業繁華地段。特別是滬崇蘇大通道打通以后，啟東市將與上海實現全面接軌，該項目的升值潛力更大。

　　次是教訓：由于精亞集團對商業管理是門外漢，公司內部缺少這方面的專業經營人才，而臨時招募的招商及經營團隊又缺乏負責精神。在招商還不足50%的情況下就倉促開張，且整個業態布局不盡合理，導致顧客人氣不足。再者項目引進商家大多為當地的小商戶，缺乏經濟實力和租金承受能力。

　　借鑒之處：招商是商業地產開發運營成功的關鍵環節，談到與商家合作，商業地產開發者就應了解商家經營要求（經營面積、經營業種、對樓層的要求、對物業建筑與配套的要求等），而且既要評判商家的經營能力，也要考慮其是否吻合項目的整體商業規劃；同樣商家也會考慮租金的高低，商業項目整體規劃是否吻合其開店要求，也即雙方會有一個互相考核、選擇的過程。所以，商業地產良性開發應引進具有較高品牌知名度與商業影響力的商戶，以保障項目持續經營與價值增值。

　　后記：

　　商業地產項目既需要戰略的眼光去拿地開發，也需要精心規劃、合理布局，還需要專業的招商運營管理。啟東東方明珠廣場目前雖然陷入困境，但項目潛力仍在，如果聘請專業團隊、理清問題、重新招商，“東方明珠”的“明亮”并非沒有可能。
　　（作者：宋業飛）