一、 主力店群租賃信托的風險分析

　　投資的目的就是為了獲取未來不確定的收益。作為一個金融投資產品，房地產信托同樣存在不確定的風險，我個人認為，其風險主要體現在以下幾個方面：

　　（1） 來自商業地產行業的風險，這是一個系統風險。

　　從中觀來看，來自行業的風險是一個系統風險。商業地產行業是一個資金密集型行業，時間周期較長、資金占用量大，利潤回報較高。商鋪本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果商鋪價格上漲幅度超過了中小投資者的投資消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。

根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示，2008年1－8月份，我國房地產投資增幅不斷降低，宏觀調控成果已初步顯現；房地產價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產品質提升所致；由于中國城市化進程及大規模城市改造，必然對房產有著長期的真實需求，目前存在的主要問題是局部過熱及房產的結構性過剩，整體的房地產泡沫是不存在的。

　　（2） 來自項目本身的風險，特別是來自零售商的經營風險。

　　好項目是信托化的前提條件。對項目的選擇是房地產信托首要工作，項目的風險包括土地的可行性研究、產品規劃、產品價位、零售商的實力、業績和信譽度等等，特別要對來自零售商的經營風險進行深入地分析。如果這些環節中的任何一個執行不到位的話，就可能影響信托產品的市場銷售。如果項目本身的市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面存在問題，則信托產品無論怎么控制風險，項目本身的先天缺陷總是無法避免的。信托公司一般不會參與項目的前期開發，部分開發商甚至根本不做前期，因此增加了信托產品在市場上銷售的風險。如果這個項目做得不好，市場定位不準確，將來銷售就成問題，投資者的收益就得不到保障。信托投資的風險主要體現在預期收益與實際收益的差異上。投資者既可能獲取可觀的收益，也很有可能損失慘重。

　　（3） 來自于開發商的風險。

　　商業地產本身是一個技術含量非常高的資源整合過程，包括確定土地選擇、產品設定、業態規劃、商業招商、市場營銷、運營管理等等，都需要開發商來整合資源，而且各個環節環環相扣，缺一不可。開發商的管理能力包括工程管理、項目管理、人員管理、資金流、公共關系協調等安排，這些能力不到位也可能導致項目經營失敗，同時帶來信托產品的風險。　

    （4）來自于信托公司的風險。

　　由于信托計劃的發行已經委托給信托公司了，那么在發行、銷售的水平上很大程度取決于信托公司的風險管理水平。如果信托公司的專業水平不夠，不能從眾多的風險中挑選出核心的風險，或者找到了但不知道該如何管理，都是造成信托計劃風險的重要原因。銀行向開發商貸款的硬條件是“四證齊全”，而房地產信托不受此限，其中可能蘊涵的投資風險不可不防。與銀行相比，信托公司在委托貸款方面的監控、管理能力和經驗都相差甚遠，資本金規模、抗風險能力也存有差距。一般情況下，實力雄厚的開發商由于有較多的融資渠道而不缺資金，而中小開發商的融資需求更為迫切，這些需要信托資金支持的公司當中不乏原本從銀行貸不到款的開發商。一些連資本金都需要靠信托資金填充的項目，其中風險可想而知。另外，信托公司的職業道德風險也是存在的。

    （5）信托產品的流動性風險。

　　任何金融產品包括信托都沒有一個完善的二級市場的流通，而信托產品本來就要求不能通過公共媒體進行營銷宣傳。信托產品的公共認知度比國債、債券等金融產品差，一旦需要轉讓時，成本會很高，如股權投資信托計劃到期時股權的變現或轉讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現的風險。　

　　（6） 合同條款中的風險　

　　按照央行發布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據信托文件的約定管理、運用信托資金導致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財產承擔；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司只負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運營過程中發生的風險，則完全要由投資人承擔。

　　二、規避主力店群租賃信托風險的對策

　　從上面信托風險分析看來，信托產品與其它投資品種一樣具有一定的風險。當然，對于房地產信托可能存在的風險，也有人持不同觀點。一位信托公司負責人認為，由于目前信托產品審批緊，監管嚴格，所以基礎設施信托與房地產信托的風險其實很小。而且目前市場資金需求遠遠大于供給，信托公司有足夠的案源可供挑選，也相對降低了投資風險。我認為，根據投資的含義，投資就是為了獲得未來不確定得收益，因而投資肯定會存在風險。但是，這些風險并不是不可規避的，我建議采取如下對策：

　　1、開發商和信托公司要有專業的水平和分析判斷能力。

　　對于前期策劃，包括選址、可行性分析、商業規劃、建筑規劃、盈利模式等工作，開發商應聘請專業顧問或設計公司參與到項目來，盡量采納用專業意見或建議。一個項目的前期策劃書往往是項目的指導綱領，很多工作是按照策劃書的指導思想來開展的，而策劃書則需要集各類專業團隊的智慧才能有較準確地保障。信托公司應該有自己的團隊來分析這個項目，可以判斷，很多信托公司是做金融出身的，對地產行業很不了解，因而可以邀請專業的商業地產顧問機構作為項目顧問，同時要主動介入項目，或者與有經驗的開發商一同投資，反而容易控制風險。有資料顯示，2003年發放的房地產信托中，相當一部分是為信托公司股東或關聯公司融資。

　　2、開發商要有較強的項目實施管理能力，以保證項目能夠順利按計劃進行，減少開發過程中的時間、資金、人才、信息等方面的浪費。

　　實施能力是計劃能否實現的重要保證。在實施過程中，開發商團隊須配備各種專業人員，這些專業人員能夠熟悉開發過程的各個環節，同時還需配備一位綜合能力較強的管理協調人即項目經理，來協調這些專業人員的交叉網狀工作。比如做一個租賃信托項目需要招入實力雄厚的主力店，在什么時間招？找何種業態合適？那幾家談成的可能性高？這些都需要開發商有一個良好的項目實施管理能力。

　　3、開發商和信托公司應提高應變能力。

　　具備較強的應變能力可以減少項目損失的同時，提高項目的利潤，提高中小投資者的收益。商業房地產的開發經營是一個比住宅開發復雜得多的龐大工程，它涉及到很多很多的影響因素。比如南昌萬達購物廣場項目，原來市場商鋪均價約在15000元／平方米，萬達對其進行有效的策劃包裝，結果賣到了35000元／平方米左右的均價。這是策劃因素的影響，它涉及到專業人員的使用、領導管理決策、市場變化等因素。這也說明，為了保障投資人的風險，信托公司和開發商應借助外部力量提高專業操作水平，從而提高應變能力。又如，信托公司在信托資金運用過程中，可通過投資地域、項目類別、投資金額、投資期限的選擇和調整，靈活機動，來抵御可能出現的房地產行業波動，規避風險，保護投資者利益。

　　4、信托公司應提高項目的風險管理水平。

　　在實施主力店租賃信托過程中，信托公司一定要有風險管理的意識和技術。從某種意義上說，地產信托產品在市場上存在的最大問題是，信托公司由于對房地產行業了解得不夠，就會直接導致投資人受害。因此，信托公司最好是在信托策劃之時，要聘請專業的商業和地產顧問，特別是對項目選址、市場定位、業態規劃、盈利模式、管理模式、開發模式、現金流預測、預期收益、經營周期、品種期限設計等內容要有詳細的了解、分析。信托公司在進行項目選擇的時候，可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識；深入調查了解開發商實力、財務及資信情況，選擇與經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作；落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施；在產品架構設計上，信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地產專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監督；在項目運作過程中，加強資金監控，做到“封閉運行，專款專用”；在信托公司內部，應建立和完善業務評審及風險控制流程，按照審慎的原則運用信托資金，各部門分工協作，交叉監督接受國家金融監管機構中國銀監會的嚴格監督和管理，嚴格按照信托業法規進行經營。通過一系列的手段，信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內，最大限度地保證信托資金的安全，保護委托人和受益人的利益。
　　（作者：王丁和）