隨著奧運會的召開，世界的目光都聚集在了中國、聚集在了北京。奧運會將給中國提供一個充分展示自己的機會，讓世界能夠更加了解中國的發展潛力，這對于國內的經濟發展來說是有著良好的促進作用，尤其對于北京整體發展將會形成非常好帶動，各行各業都將因為奧運的到來而得到一個難得的發展機遇，作為商業地產來說更是如此。

　　由于經濟的快速發展，國內大多數城市市政配套的滯后直接影響著商業地產的發展，但奧運會的召開促進了北京城市發展進程，由于奧運會的需要，近幾年北京在道路、交通設施等市政配套建設上取得了重大突破，交通上更加便捷以及公交、地鐵等快速發展，促進了北京經濟和消費力的持續增長，從而為北京及國內商業地產的發展提供了一個難得的發展契機。

　　從北京近幾年商業地產的開發來看，奧運前一年成為了商業地產的井噴年，據統計，2007年北京商業地產的放量超過了400萬平米，為近幾年之最。同樣，商業市場吸納量也創下新高，由于受到奧運的影響，國內外零售商都想在奧運前進駐京城優秀的商業項目來提前爭奪市場份額，應該說，受到奧運的利好因素，北京的商業地產近兩年處于供需兩旺的狀態，在這樣的大背景下，如何把握奧運機遇，能夠從中得到更多的利益，是包括開發商、個人投資者及商家共同關注的問題。

　　奧運會的到來不僅帶動了北京商業地產的發展，國內各大城市都將會感受到奧運所帶來的巨大商機，在這樣一個良好的大環境中，可以預見，一些定位精準、科學運作的商業項目將借助奧運而取得了成功，而面對巨大的競爭壓力，部分商業項目也將面臨著被淘汰的命運，從近幾年北京商業地產的發展情況和對奧運盛會的預期來看，奧運會將對北京商業地產發展帶來以下幾方面的利好影響：

　　1、將給世界一次展示自己的機會

　　作為奧運會的舉辦城市，近幾年北京已經受到了世界的極大關注，有很多投資商及零售品牌過去對中國并不是非常了解，認為國內的經濟實力和消費能力都比較欠缺，但隨著奧運會的召開，將會有來自世界各地的游客來到北京，根據北京奧組委預測，奧運會將為北京帶來約640萬國內外游客，再加上通過比賽期間各國媒體的報道，北京屆時將充分展示城市經濟實力和消費能力，一些投資商及零售品牌也將更加關注國內市場，一些還未進入國內市場的知名品牌也將陸續登陸中國。

　　2、完善的基礎設施有利于商業地產發展

　　商業地產發展和基礎設施的完善程度密不可分，為了迎接奧運會，北京近幾年在基礎設施建設方面投入了巨大的財力和精力，使得北京的道路、交通等基礎設施上取得了重大突破，道路的新建和拓寬、公交系統尤其是地鐵的增建都為商業地產的發展提供了基礎保障，隨著基礎設施的完善，人們的出行將更加便利，外出消費的時間距離和空間距離將大大縮短，郊區的商業項目和地鐵商業都將得到快速的發展，地鐵沿線尤其是出入口和中轉站，龐大的人流量將帶動市場對零售空間的需求，也將由此推高商鋪租金和售價，未來北京將在郊區化商業及地鐵商業方面都得到快速的發展。

　　3、傳統商圈內的商業將會進行整體升級

　　奧運的高要求將促使北京零售和餐飲行業在衛生、服務和人性化等方面進行大的改進，目前北京的商家正不斷完善服務水平和整體形象，當代商城、甘家口商場、百貨大樓、中友這些北京知名的商業中心都通過無障礙設施的改造以及服務的升級力求使企業的服務水平和商品銷售在奧運期間并駕齊驅。另外，一些傳統商業也通過改造增加了自己的商業面積，西單商業區一期于近日改造完成，比原來增加了4000多平方米的地下商業面積。除了場館附近的商業外，王府井、西單、中關村等商業街也將在奧運期間受到國內外消費者的光顧。

　　4、將會吸引更多外商投資國內商業地產

　　北京的商業地產有著巨大的發展潛力，隨著奧運會前后外商對國內及北京的了解、人民幣持續升值和商業物業價格上漲等因素，外資對國內商業地產的投資將充滿熱情，由于國家對外資的控制，使得外資不再采用短期投機的方式，而更多是選擇了和國內開發商進行合作，進行長期持有物業，這樣一方面可以使國內商業地產能夠長期、良性的發展，另一方面外商的介入也能夠使國內開發商從中學到運作商業地產的寶貴經驗。

　　5、部分零售業態將迎來難得的發展機遇

　　根據北京奧組委預測，奧運會將為北京帶來約640萬國內外游客，屆時將對餐飲、休閑娛樂、體育用品、旅游紀念品等零售業帶來巨大的需求，特別是對奧運場館附近及傳統商業區內的購物場所帶來的影響更為顯著。大批的相關零售品牌已經進駐北京，雖然近兩年北京面世了很多新的商業項目，但北京強大的消費力和奧運的臨近為零售商家提供了足夠的信心，可以預見，餐飲、體育用品、珠寶等業態在奧運期間將會在需求上明顯增加，以上幾大業態的知名品牌近兩年也大量的進行擴張，包括日本的無印良品、香港的萬寧等品牌更是把首次進駐北京的時間選擇了奧運年，另外，運動品牌也加大了擴張力度，隨著奧運會的臨近，運動品牌零售商加快了在北京市場擴張的步伐，也體現了商家對于北京消費力的信心。

　　6、消費者將有更多的消費選擇空間

　　隨著道路的建設和拓寬，公交、地鐵的增建，高檔和特色商業中心的增多、傳統商圈內商業項目的整體升級以及更多品牌的進駐，都將受益于消費者，使消費者的出行將更加方便，購物選擇余地更大，更夠享受到更多的國際品牌，也能夠得到更好的服務，將充分享受到顧客就是上帝的感覺。

　　但是，我們同樣應該清醒地認識到，由于奧運會的因素，北京商業地產近兩年出現了提前透支開發現象，奧運會對于商業地產來說就像一個催化劑，在促進商業地產快速發展的同時，也使得很多的開發商處于非理性狀態，將未來三年甚至更長計劃的項目都集中在奧運前開發，使商業項目在近兩年出現了井噴，這將直接導致奧運會后一部分商業項目面臨著巨大的生存壓力。

　　對于一個商業項目來說，其定位是戰略性問題，而應對奧運會則應該是一個策略性問題，因為奧運會加殘奧會只有短短一個多月時間，所以在面對奧運會的策略上也應該是短期的，除了部分業態外，更多的業態沒必要進行大動作的調整，需要根據自身的實際情況而制定相應的戰略，因為從長期來看，項目的目標客戶群并沒有發生根本性的改變。
　
　　所以，對于奧運會給北京以及國內商業地產帶來的利好，我們還是應該保持一個清醒的頭腦，商業項目不能完全依靠奧運期間高效的業績來建立穩定的商圈，作為開發商來說需要根據自己的實際情況理性開發，作為投資者來說也沒有必要只盯在奧運期間，需要放長眼光，做長線的投資。

　　奧運會過后，享有“經濟、科技、文化領域內的奧林匹克盛會”美譽的上海世界博覽會也離我們越來越近，作為全球最高級別的博覽會，對上海的影響力同樣也是巨大的，對于上海的商業地產來說，應該從奧運前后北京商業地產的發展中吸取經驗，利用好世博會，將上海商業地產的發展推向一個新的發展方向，作為商業地產鏈上的開發商、個人投資者、商家及消費者，在世博會前后應該關注以下幾個區域及業態的發展：

　　1、傳統商圈的商業項目

　　隨著世博會的到來，一方面消費者對商業物業的品牌、服務等方面也有了新的期望，另一方面上海各區域商圈競爭也在不斷的加劇，在這種情況下，傳統的商業中心已經不能滿足消費者不斷變化的需求，為了在競爭中不落到別人之后，一些傳統的商業將用擴建和升級換代的策略來鞏固其自身地位，在這期間也將給開發商、投資者和商家提供了更多的機會。

　　2、世博園附近的商業項目

　　從北京商業地產的發展我們可以看出，場館附近將會隨著時間的推移而形成自己的商圈，從以前的亞運商圈到現在的亞奧商圈，都說明場館附近投資的價值所在。作為開發商、個人投資者以及零售商家，近兩年應該對上海世博園附近的商業地產進行關注，根據自己的實際情況進行投資。

　　3、“軌道商業”將形成快速發展

　　俗話說，地鐵一響，黃金萬兩，隨著世博會的臨近，上海規劃的11條軌道交通將陸續建成運營，屆時將會形成多個大型交通樞紐站，這將是世博前投資商業地產的絕佳位置，另外，軌道交通所連接的都是居民的集聚區和城鎮中心區，世博會過后，這里也將會聚集龐大的人流，消費潛力巨大，根據發達國家軌道商業的選址來看，軌道站點的出入口將會是商業項目選址的最佳位置，也將是各開發商的必爭之地，由此來看，軌道商業也將會成為未來上海商業地產發展的另一個重要方向。

　　4、商業地產的發展將向郊區延伸

　　隨著城市的不斷擴大和市區內土地供應的限制，大體量的商業中心必將會選擇郊區進行發展，郊區的居住區商業網點配置缺乏，大體量的商業項目目前還比較少，作為開發商，應該將開發眼光從城區轉移到郊區。根據上海市商業發展規劃，在“十一五”期間，包括青浦、寶山、南匯、松江在內的幾個郊區都有可能通過打造大體量的“商業航母”來推動整個區域的商業地產發展，作為個人投資或零售商業可以在郊區選擇優秀的物業進行長線投資。

　　5、餐飲休閑業態是未來投資的熱點

　　世博會這樣的世界博覽會對餐飲、休閑娛樂等業態將有很大的促進作用，而且隨著收入水平的持續提高，人們的消費需求在發生著轉變，一家人或三五個朋友外出小聚、看新上映大片、泡咖啡吧已經成為越來越多人的生活方式，需求增加了，發展的機會相應的也就多了，預計，未來幾年商業物業的面積消化中有很大一部分是來自于餐飲休閑業態，目前很多的商業項目已經在擴大餐飲、休閑娛樂業態的面積比例，在一些傳統商業中心中，增加餐飲、休閑娛樂的比重也成為物業升級的一個重要方式。

　　但是，商業地產擁有“高投入、高回報、高風險及高難度”四大特征，不論是開發商還是投資者，都應該對目前商業地產有清醒的認識，從近幾年上海商業地產的發展來看，目前上海商業地產發展并不是非常的合理，這主要是由于商業地產的發展在國內起步較晚，政府在規劃上沒有系統性，導致城市的商業不能得到合理的布局，有些區域的商業同質化比較嚴重而導致互相的惡性競爭，而有的區域卻面臨商業配套不足的尷尬。

　　在世博會前以及以后的商業地產發展中，作為政府應該做到合理的進行城市規劃，控制不必要的商業項目建設，做為開發商來說，應該理性開發，在準備進行開發之前，需要進行嚴格的選址，以及從定位、招商、運營等整個流程都需要商業專業人才和專業公司的介入，萬不能像開發住宅項目一樣運作商業項目，作為個人投資者來說，不能盲目的追從“一鋪養三代”的想法，應該進行反復比較，選擇品牌性和更具投資潛力的商業物業。
　　
　　無論是奧運會還是世博會，中國都將給世界一次展示自己的機會，給世界一次了解中國的機會，奧運會和世博會對國內商業地產的影響將是長遠的，后奧運、后世博時代的經濟發展潛力和商業地產發展將比奧運、世博期間更加巨大，我們應該通過舉辦奧運和世博這樣世界級的盛會抓住機遇、把握未來，使國內的商業地產在未來取得更大的成功。
　　（焦點房地產 謝成龍）