上海金鷹命運坎坷 賤賣又被終止交易
來源：
陸彬杰 李子擎
2008-12-22 09:10
位于上海最繁華的南京西路上的金鷹國際購物中心在一個月內遭遇了“被賤賣又被終止交易”的命運。
12月15日，金鷹商貿（03308.HK）公告稱將終止收購上海金鷹廣場。這也預示著這座原本要以9.99億元被收購的上海金鷹廣場如今又要待字閨中。
究其終止原因，金鷹商貿公布，鑒于近期全球金融危機的發展及其不利影響，雙方已重新評估與收購事項相關的潛在風險，并認為于現階段將不繼續進行收購事項，已于12月11日就買賣協議訂立終止協議，買賣協議須實時終止，且各方概無向另一方提出任何索償或要求。
就在11月初，香港上市公司金鷹商貿(03308.HK)發布公告，以人民幣9.99億元向大股東王恒收購上海金鷹國際購物中心。金鷹商貿將以約3.6億元的現金支付，同時將承接王恒公司南京金鷹約6.39億元的銀行貸款。
事實上，目前，金鷹國際購物中心正在升級之中，去年的租金收入只有350萬元，今年大部分時間在改造之中，租金的收入肯定低于去年。租金收入低，又身陷經濟危機，即使以最低價格收購，一些投行都要考慮再三。
不劃算的拋售
根據當時獨立估價師提供的報告，截止到9月30日，金鷹國際購物中心的估值大約為13億元。按照金鷹國際購物中心43000平方米的建筑面積計算，每平方米價格大約為3萬元。
“按照金鷹國際周邊的物業來看，住宅項目'君御豪庭’、'泰府名邸’價格在4萬/平方米以上，這個價格還沒有住宅高，屬于賤賣。”仲量聯行中國區董事陳立民表示。
根據金鷹國際購物中心提供的財務報表顯示，在今年1月1日～9月30日，其資產凈值僅為5500萬元，在這9個月中，金鷹國際購物中心并沒有產生任何收入，還有未經審核的虧損415.1萬元。
此外，在2006年和2007年度中，金鷹分別出現了1097.68萬元和1214.63萬元的稅后虧損凈額。
事實上，自2004年9月開業后的金鷹國際購物中心經營狀況一般。其經營狀況一直以來遠遠落后于梅隆鎮、中信泰富和恒隆廣場。南京西路商圈的大型零售物業的最高日租高達10美元/平方米左右，而相比之下，一路之隔，建面近4萬平方米、擁有9個樓面的上海金鷹購物中心，2007年租金收入僅330萬元——兩者之間競然相差了十幾倍。
陳立民認為，現在是市場的最低時期，如果此時拋售不可能賣高價，特別是金鷹國際購物中心還在改造之中，改造的成本很大，后續也有很大的升值潛力，此時拋售不劃算。
事實上，今年整棟商業項目交易比較少，現在這個時候拋售，也很難找到下家，2008年前三季度，上海物業投資市場的成交，同比下降了18.9%，總額達135億元人民幣。
今年前三季度一些主要的投資成交也只有高富諾投資的華山夏都、APL投資的世紀商貿中心以及COF III SRL投資的南京西路818號常春藤商廈。
經營壓力
“金鷹國際購物中心雖然占據了豪華地段，但人氣一直不旺。雖然其擁有不少具有一定知名度的品牌，但并沒有很好地規劃整體經營格局，價格既不算便宜，而比較'梅、泰、恒’又不算太貴，所以雖身處繁華的南京西路商圈內，但仍略顯遜色。”戴德梁行商鋪部董事韋澤銘表示。
雖然金鷹國際購物廣場終止了買賣，但正在改造之中，將于明年4月對外營業的金鷹國際購物中心，將定位調整為高端，目標消費群是精英人群。
據悉，目前金鷹經營的品牌將被撤換85%左右，并將引進國際頂級品牌。“裝修翻新工程，旨在提升整體店鋪環境及品牌組合，翻新后的上海購物中心將引入如gucci、bottega veneta、trussardi及y3等品牌商家;其中，gucci集團計劃于上海購物中心開設建筑面積約為1200平方米的旗艦店。”
業內人士認為，即便金鷹國際購物中心進行了改造，南京西路周邊的項目對金鷹造成了很大的壓力。
在南京西路東端，由興業國際打造的巨型商業項目大中里正在謀劃施工，總建筑面積達38萬平方米，其中商業面積近10萬平方米，而該項目預計將于2011年即將完工。而在西端，由久光百貨、越洋廣場和施工中的嘉里中心二期、會德豐廣場正在醞釀一個超大型的商業集群。
即便如此，金鷹商貿董事會卻看好該項目的前景，金鷹商貿董事會認為，金鷹購物中心這次翻新購物中心的目的，旨在提升整體的店鋪環境及品牌組合。
在翻新工作完成之后，上海金鷹購物中心將定位為高檔綜合百貨店，并擁有更多的空間用于租賃業務。今年，上海金鷹購物中心的銷售所得款項總額預計會因為翻新而低于去年的銷售所得款項總額，但是，租金收入可能會取得大幅增長。
金鷹商貿表示，與2008年比較，上海金鷹購物中心明年的銷售所得款項總額預計會增長一倍，而租金收入則將增加10倍。
（中國房地產報）
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