第二屆中國(guó)浙江商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇前不久在杭州舉行，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林先生的心得給人啟發(fā)，特摘錄刊登，供業(yè)界朋友參考借鑒。
商業(yè)地產(chǎn)，我個(gè)人的理解不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)＋地產(chǎn)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資，這就是商業(yè)地產(chǎn)，首先這個(gè)概念是以零售業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資行為。如果開(kāi)發(fā)完了就賣(mài)出去我認(rèn)為就不一定是商業(yè)地產(chǎn)了，開(kāi)發(fā)的目的不是以零售物業(yè)為開(kāi)發(fā)目的的，就不是商業(yè)地產(chǎn)。
在中國(guó)目前來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還不是進(jìn)入的最佳時(shí)期，或者說(shuō)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期還沒(méi)有到來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)要件和前提：第一收入水準(zhǔn)。從世界來(lái)看是人均3000、4000美元的時(shí)候才是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的高速時(shí)期，沿海地區(qū)到了這個(gè)水平。第二、市場(chǎng)需求。住戶有這個(gè)需求，要來(lái)租店你才有這個(gè)市場(chǎng)。WTO 進(jìn)入之后，零售業(yè)前50強(qiáng)都進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)，要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)奪這塊市場(chǎng)，沃爾瑪的首席執(zhí)行官出席了武漢店的開(kāi)幕，這是亞洲地區(qū)他出席的惟一一個(gè)開(kāi)業(yè)典禮，他說(shuō)我希望十年以后，每年100 家，反過(guò)來(lái)和家樂(lè)福及其他的跨國(guó)企業(yè)談的時(shí)候，他們都是希望一年都有100 家。在缺少房地產(chǎn)金融情況下，購(gòu)物中心這種產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)這種產(chǎn)業(yè)只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金才能托住這個(gè)產(chǎn)業(yè)健康地向前發(fā)展。即使銀行開(kāi)發(fā)出十年、十五年期的長(zhǎng)期貸款，也不適合做商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)是新興市場(chǎng)，存在風(fēng)險(xiǎn)，那么回報(bào)率是10％左右，那么去掉稅也就8 ％左右，50年才能收回投資，肯定是不行的。國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好的國(guó)家，無(wú)一例外的都是商業(yè)地產(chǎn)基金投資，是退休基金、保險(xiǎn)基金、政府基金，這種求穩(wěn)的對(duì)房地產(chǎn)回報(bào)率要求不高的，才能支撐商業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展，凡是支撐這種情況的國(guó)家，都有很好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，英國(guó)的市場(chǎng)是比較平穩(wěn)的，現(xiàn)在有1400多家開(kāi)業(yè)，在建的有200 家，購(gòu)物中心這一塊，占到整個(gè)英國(guó)基本建設(shè)的30％左右的投資，不僅僅是房地產(chǎn)只要這個(gè)產(chǎn)品一解決，就發(fā)展非常快。
中國(guó)內(nèi)地目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出房地產(chǎn)信托基金的基礎(chǔ)，那么這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期還沒(méi)有到來(lái)。香港特區(qū)政府在2005年允許正式放開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，我相信香港的三五年之后大概會(huì)有這個(gè)產(chǎn)品出來(lái)，那時(shí)候就會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期的到來(lái)。
商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期適用的資金平臺(tái)
一、解決資金。購(gòu)物中心，或者是商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻非常高的，全世界的房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司，只有30％的做購(gòu)物中心，中國(guó)就更少了，是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，決不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是簡(jiǎn)單的商業(yè)行業(yè)，包括了投融資等等，這個(gè)行業(yè)中，最需要的就是資金。而這個(gè)資金是低成本的，長(zhǎng)期的可以使用資金。所以做購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)，首先要解決資金，其實(shí)真是一個(gè)門(mén)檻。解決不了長(zhǎng)期的資金管道，這個(gè)購(gòu)物中心你是很難做的，即使你做了也是很難走遠(yuǎn)，跌跌撞撞的。
做商業(yè)地產(chǎn)首先要有資金實(shí)力，或許是有一個(gè)長(zhǎng)期適用的資金平臺(tái)。這方面萬(wàn)達(dá)是有很深刻的教訓(xùn)。在2005年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的慣性思維考慮的，那時(shí)候是貸款利率很低的，銀行是追著你來(lái)的，銀行說(shuō)沒(méi)有關(guān)系。2004年宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的矛盾就出現(xiàn)了，融資是短期，投資是長(zhǎng)期，這個(gè)弊端就出現(xiàn)了，尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列為限制的七大行業(yè)之一，幸我們的決策部門(mén)提供了一個(gè)比較好的決策意見(jiàn)，開(kāi)了辦公會(huì)議，決定除了已經(jīng)開(kāi)工的，其他未開(kāi)工的暫停，尋找長(zhǎng)期融資管道，引進(jìn)了戰(zhàn)略投資者，拿了幾十億元，把銀行的貸款還了，這個(gè)問(wèn)題就解決了，如果是銀行逼還貸的時(shí)候去找，可能就比較危險(xiǎn)了。所以首要的問(wèn)題就是要解決資金，這是長(zhǎng)期可以使用的資金，成本還是其次。
人才對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功至關(guān)重要
二、人才。這個(gè)可能是所有的行業(yè)都要講的，但是商業(yè)地產(chǎn)更需要，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)，大家不要理解為商業(yè)地產(chǎn)就是搞百貨、超市。不是所有的人才拿來(lái)就能用的，搞百貨、超市是零售思維，做房地產(chǎn)的單純是房地產(chǎn)思維都不行，購(gòu)物中心首先是商業(yè)的規(guī)劃，規(guī)劃做完之后，再找租戶，先解決主力店和次力店的租戶，再做后期的商業(yè)物業(yè)管理，所以單純做房地產(chǎn)的、百貨的、超市的都不適合，所以人才是非常緊張的，尤其是在中國(guó)。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明，萬(wàn)達(dá)在上海的副中心，做了一個(gè)30多萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，現(xiàn)在是正建的，計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)，我們的規(guī)劃是請(qǐng)了號(hào)稱(chēng)世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司，澳大利亞的BATA，有20多年的專(zhuān)業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的做出來(lái)的購(gòu)物中心，設(shè)計(jì)完了，樁打下去之后，又找到了美國(guó)的一個(gè)專(zhuān)業(yè)公司，請(qǐng)他的租賃公司看看我們的項(xiàng)目，人家看了半天提出了很多的修改意見(jiàn)，我們是不能改了，在現(xiàn)有的情況下修改了。來(lái)的不是設(shè)計(jì)總監(jiān)，不是什么總裁，而是一個(gè)租賃總裁，一個(gè)老頭子，白胡子白頭發(fā)的，租賃人才來(lái)改的，改了之后，是每年可以增加300 萬(wàn)元的租金，這完全是水平和經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題了。所以做商業(yè)地產(chǎn)，或者是購(gòu)物中心，沒(méi)有這種復(fù)合型的，既懂商業(yè)，又懂地產(chǎn)，還有金融投資的復(fù)合型人才，你是很難做的。
我們現(xiàn)在幾乎是學(xué)校里挖出來(lái)的再培養(yǎng)兩三年的，就很容易被人挖走了，我現(xiàn)在是決定做自己的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢地培養(yǎng)出來(lái)。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要有效性和整體性
三、只租不售，這是做商業(yè)地產(chǎn)切記的一點(diǎn)。這方面萬(wàn)達(dá)是有深刻的教訓(xùn)。前十個(gè)購(gòu)物中心我們是有商鋪銷(xiāo)售，總的面積賣(mài)了9 萬(wàn)多平方米，要從銷(xiāo)售的角度來(lái)看，是很厲害的，全國(guó)平均價(jià)達(dá)到4 萬(wàn)多元，拿了接近50億元回來(lái)，很厲害很高興，賣(mài)了商鋪，這十個(gè)商鋪，經(jīng)營(yíng)之后，也搞了一些商業(yè)策略，但是一銷(xiāo)售之后，這10個(gè)商鋪當(dāng)中5 個(gè)出了問(wèn)題，可以說(shuō)是6 個(gè)出了問(wèn)題，4 個(gè)不錯(cuò)，多多少少出了問(wèn)題，銷(xiāo)售之后，你再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃整合，兩個(gè)方面保證不了：
1 、經(jīng)營(yíng)的整體性。
2 、經(jīng)營(yíng)的有效性。
這兩方面都達(dá)不到，這個(gè)商鋪的業(yè)主想怎么做就怎么做。賣(mài)鋪的時(shí)候，因?yàn)槭情L(zhǎng)期做房地產(chǎn)銷(xiāo)售是比較有水平的，法律上你推掉了責(zé)任，但是他經(jīng)營(yíng)不好，就會(huì)鬧事的，道義上的責(zé)任你是無(wú)法推卸的，如果我不是一個(gè)品牌企業(yè)，如果萬(wàn)達(dá)不是將購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，打一槍換一個(gè)地方的，那么打官司的輸?shù)目隙ㄐI(yè)主，但是我們作為長(zhǎng)期的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，就要解決老百姓的長(zhǎng)期發(fā)展的問(wèn)題，今年上半年，前一個(gè)季度做出了決定，把賣(mài)出去的10個(gè)項(xiàng)目，除了兩個(gè)項(xiàng)目是特殊原因，地段是太好了，一個(gè)是南京的新街口，是四面單邊，租金往上走，其他的項(xiàng)目我們都拿回來(lái)，重新的進(jìn)行回租經(jīng)營(yíng)，要負(fù)責(zé)任的，要不然他們就要在網(wǎng)上罵你，或者是在當(dāng)?shù)貟鞓?biāo)語(yǔ)牌了。這方面我們是有深刻教訓(xùn)的。
做商業(yè)地產(chǎn)，即使個(gè)別的成功銷(xiāo)售之后，也有活起來(lái)的先例，但是我認(rèn)為是個(gè)例，而不能成為規(guī)律。萬(wàn)達(dá)賣(mài)了十個(gè)就超過(guò)了一半出了問(wèn)題，而且從2004年1月1 日開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心，是只租不售，還不能大多數(shù)的以租為主，而是只租不售，凡是銷(xiāo)售了購(gòu)物中心的在全國(guó)失敗的例子是比比皆是的。
比如說(shuō)東莞的一個(gè)MALL，是價(jià)錢(qián)很好，但是剛剛開(kāi)業(yè)問(wèn)題就出來(lái)了，我可以斷定它正在走以前我們走的事情。黃金鉆石地段的無(wú)錫城市部分廣場(chǎng)，賣(mài)的時(shí)候是很火的，賣(mài)了之后，經(jīng)營(yíng)兩年不到，就整體關(guān)門(mén)了，200 多個(gè)業(yè)主正在打官司，只不過(guò)是政府的公司，就打起來(lái)很困難了，還有很多的例子，中國(guó)的購(gòu)物中心我們有一個(gè)地形圖，每個(gè)城市在哪里，凡是我們觀察的，凡是賣(mài)商鋪的來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的，九成以上的命運(yùn)都不好。有個(gè)別成功的，那就是天時(shí)、地利、人和或者是蒙的了。
那么說(shuō)了半天的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，因?yàn)槟阌凶约旱娜谫Y管道，我們?cè)撛鯓幼觯?
第一，要做購(gòu)物中心的旁邊要賣(mài)一點(diǎn)住宅，來(lái)提升回報(bào)率，投資5 個(gè)億，賣(mài)住宅是2 個(gè)億，3 個(gè)億做這個(gè)投資回收就可以了，不要單獨(dú)的做購(gòu)物中心。第二，核心區(qū)域不允許你做住宅的，就做一點(diǎn)寫(xiě)字樓和公寓，賣(mài)上面的也不要賣(mài)下面的商鋪。第三，既不能做公寓的，上面是定死的只有做商業(yè)的，不讓賣(mài)的，就要好好的策劃一下，大的賣(mài)出去，規(guī)劃的小的店鋪就不要賣(mài)，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的增值而不斷的增加、上升的，大店的租金是十分穩(wěn)定的，幾乎不用增長(zhǎng)，就把大店賣(mài)出去，套一點(diǎn)資金回來(lái)平衡你的資金。全世界做購(gòu)物中心都是這樣的道理，美國(guó)的購(gòu)物中心中，50％的租金、50％以上房子都是送的，美國(guó)的沃爾瑪這樣的店，很牛的，決定一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入至少要反復(fù)調(diào)查三年，每一個(gè)時(shí)段都要看人流、車(chē)流的分析，而且你的房子蓋好白送給他，還要靠它來(lái)拉人流，不能在城市中拆遷的，所以境外的購(gòu)物中心都是在郊區(qū)，就要靠這一招，拉了主力店之外，人流就來(lái)了，慢慢的小店的租金就漲上去了。
除了上面的三點(diǎn)，想做購(gòu)物中心的，我勸大家就拉倒吧。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作需要做對(duì)程序
四、做對(duì)程序。為什么這么說(shuō)呢？做購(gòu)物中心的發(fā)展商，幾乎九成多以上是從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)行而來(lái)的，包括了萬(wàn)達(dá)，不可避免的帶有房地產(chǎn)商的思維定式，自己先做規(guī)劃，挺好看的，各方面都挺好，就開(kāi)始建了，建得差不多了再去招商，甚至是建好了再去招商的，談不成，就成為了弱勢(shì)，你就要被迫的屈辱的接受別人的價(jià)了，大連有一個(gè)發(fā)展商跟我說(shuō)，跨國(guó)企業(yè)的價(jià)格真是太糟糕了，你不要跟他一個(gè)人談，你放風(fēng)出去說(shuō)你跟其他的也在談，也有談成的可能性，你的談判的價(jià)碼就高了。還有要做對(duì)程序，一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后面。而且招商不能僅僅是主力店一個(gè)問(wèn)題，我們是七八個(gè)主力店，決不能是一個(gè)業(yè)態(tài)的，一定要是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，這樣滿足一站式的購(gòu)物需求，而且主力店是有排他性的，不能出現(xiàn)第二家的美食廣場(chǎng)和購(gòu)物廣場(chǎng)等，這是把程序做對(duì)了，招商在前面，而且好處是能節(jié)省巨大的投資，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做購(gòu)物中心，平均的成本，包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等等，除了集團(tuán)的采購(gòu)，電梯等等設(shè)備的集中采購(gòu)，還設(shè)計(jì)中要把關(guān)，不能有無(wú)效面積，都要反復(fù)的計(jì)算好，跟你討價(jià)還價(jià)，沒(méi)有浪費(fèi)的面積，凡是可計(jì)的面積都是有租金的，我的購(gòu)物中心2004年之后基本上都沒(méi)有無(wú)效面積的。而且和主力店簽訂了從驗(yàn)收的第90天開(kāi)始計(jì)租，大多數(shù)是在這之前開(kāi)業(yè)的，也有少數(shù)的，我是拿了租金的。絕非是一個(gè)簡(jiǎn)單的程序調(diào)整的問(wèn)題，是給你帶來(lái)效益，避免麻煩。 （溫州晚報(bào)）
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