近十年來，中國商業地產開發總量一直保持著年20%以上的增速，這也導致大量的投資轉向商業項目。另外，由于速度的過快增長也導致商業困局重重。

　　但伴隨著不同消費方式和消費觀念的變化，商業地產出現了更多新的發展趨勢和特點。

　　百貨業態發展滯后，又因電商沖擊，部分企業都將面臨轉型新挑戰。電商來了，購物中心結束了自己十年的安穩的生活，開始參與商場激烈的混戰之中。想要在商戰中節節勝利，那購物中心不得不重新審視自己的在市場中的地位。在翻天覆地的變革中，未來購物中心還需要如何改變，優化和突破，還有哪些地方可以成為購物中心的提升的空間呢？

　　改變一：對消費者的認知

　　當下很多購物中心開發商對自己的消費人群定位都有一定的誤差。他們簡單認為消費者就是直接購物消費的人，而他們忽略他們最有力量的消費客戶——商戶(零售商)。

　　其實對購物中心而言，它的消費者可分為兩種：一種是內在消費者，一種是外在消費者。內在消費是購物中心直接消費者，外在消費是購物中心間接消費者。而今的購物中心忽略對內在消費者需求，一味尋找迎合外在消費者的口味，這種觀念是購物中心必須重新認識的。

　　當商業地產進入輕資產模式，這將標志著商業金融時代已經。物業的增值是購物中心成功發展一種為增值化的金融商品的標準之一。而購物中心的內在消費則提高購物中心物業增值的直接者，所以對消費者的正確認識，也是購物中心革新的首要任務。

　　改變二：從單一招商轉變成合作

　　電商的到來，結束了購物中心壟斷商業市場的時代。在招商難，招到好的項目品牌更難的檔口，購物中心開發商必須收齊高高在上的身段，需要與投資人和物業持有人、品牌商一起整合外部資源經營購物中心。

　　過去，開發商只要建好樓房，就會有大把的商家爭先恐后的入駐。可是收租的時代過去了，未來，購物中心必須擺正自己的身份，從地主和店主的關系變成大家合作創業的關系，這樣才能更好的適合市場與商場的變化。這種新型的合作關系才是未來購物中心必須轉變和提升的方向。

　　改變三：定位

　　在這個將被信息淹沒的時代，每個消費者的獲得信息的速度非常快，每個消費者的品味都超出了商家的想象。不要試圖糊弄消費者“味覺”，迎合消費者的消費需求是購物中心未來如何定位考量方面之一。

　　體驗一詞常被業內人士提起。體驗式商業會讓商業煥發自身特有的魅力與個性，其主導因素包括業態體驗和功能體驗。體驗是未來購物中心發展的大方向，而什么樣的體驗才是購物中心潛心選擇的著重點。

　　曾業內人士提出，未來購物中心將會是文化體驗的樞紐。商業地產前期的發展滿足人們的基本生活，這是消費者物質層面的需求。現在商業物質層面需求相對滿足并有過剩趨勢，但在內在精神層面有較大的欠缺。而文化是最能沉浸、體現，感觸的，文化消費和物質消費不同，物質消費一次性，文化消費卻是沒有期限，其更具兼容性。

　　若能在購物中心里欣賞到名畫，吃排名靠前的拉面、冰淇淋，這種文化體驗在賣場能為消費者營造愉悅、欣賞、享受的感官體驗。所以在購物中心的裝飾購物環境幾近相似的情況下，未來商業定位過程中，文化體驗與商業地產相互融合也是一個不錯的選擇。

　　改變四：室內布局

　　從格局規劃來說，購物中心都是要必須面對未來的。與現在相比，以前的購物中心都是以商品販賣為主的。購物中心內部格局大都以一格一格的檔口封閉的布局。而未來的購物中心要以體驗為主，檔口式的封閉布局將會被取締，取而代之的格局應該是店與店之間無界限格局。

　　未來的購物中心應該有一個自由開放的空間組合，店面里的任何物品搭配都來自不同商家，如此沒有明顯的界限組合搭配，才能適應各種主流。空間布局新穎而寬闊，規劃上變的更加靈活，新室內布局的變化極有可能帶給消費者不同消費感受。

　　改變五：科技化

　　2014年萬達集團曾提出這樣一個論點：未來的商業地產將會是高科技互動娛樂。隨著商業活動的形式越來越多種多樣，科技貫穿每一種商業活動始終。科技時代的到來，購物中心也要抓住時機，通過科技為自身發展創造有利條件。

　　高科技娛樂是未來商業地產的方向，這個結論在今天看來是毋庸置疑的。無論是購物體驗，還是經營管理，固有模式都漸顯疲態，零售業已經進入了一個全面的技術商業時代。通過高科技未來購物中心可以做到：

　　1、為內在消費者提供便利系統。

　　購物中心通過高科技術為內在消費者制造最新的傳播溝通系統，除此之外內在消費還能共享購物中心所有的客戶資源、VIP資源。外在客戶不出家門隨時關注品牌動向。

　　2、提高購物中心的體驗感受。

　　如放映廳，兒童游樂區都可以在高科技幫助消費者享受極致體驗，同時購物中心也可通過高科技設計多功能項目增加頻效率，大量吞吐客流量，使體驗效果達到最鼎盛。所以說，商業地產和高科技娛樂的結合才是商業地產轉型升級的未來。

　　改變六：坪效+頻效

　　在大數據的背景下，業內多數人再講購物中心坪效概念。所謂坪效就是指的是每坪的面積可以產出多少營業額，也就是單位平方米的產出效率。除坪效之外，而現今的購物中心同樣講究人氣和日均人流量。在單位時間內，單位平方米的人數是多少，這就是所謂的頻效。

　　在高科技幫助下，購物中心通過高科技手段為購物中心內容和主題服務，還能精確計算購物中心人流(日均)和吸引消費者內容。開發商必須明白，不管是傳統百貨還是吃喝玩樂購的購物中心拼的是人流，坪效固然重要，增加人氣贏得人流也是不可忽視的一角。所以未來購物中心不但要做好坪效，還要做到頻效。結合經商理念經驗，努力通過高科技把“坪效+頻效”朝極致發展。
　　（中購聯）