2012聯(lián)商網(wǎng)大會暨零售業(yè)發(fā)展高峰論壇于2012年4月11日-12日在南京召開，大會邀請了政府部門、行業(yè)專家和連鎖企業(yè)高管一同分享和探討行業(yè)發(fā)展之道。本次大會以“重塑零售精神·從心開始”為主題，旨在倡導零售商需更重視與消費者、供應商的關(guān)系，探索回歸商業(yè)本質(zhì)，體現(xiàn)社會責任，從而共同構(gòu)建更加有序、和諧的商業(yè)新環(huán)境，為消費者打造一個更加安全、放心、便利的消費環(huán)境。
 
　　以下是金鷹國際集團執(zhí)行副總裁韓相禮的精彩發(fā)言：
　　
　　金鷹國際集團執(zhí)行副總裁 韓相禮

　　在宏觀形勢調(diào)控下，經(jīng)濟下行的環(huán)境下，如何去重塑零售精神，迎接我們商業(yè)的美好的未來？

　　改革開放三十年來，由傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營模式為主題的。本世紀以來，隨著城市化發(fā)展，人們消費觀念的多樣性，城市綜合體應運而生，相比較百貨公司，功能靈活自如的經(jīng)營特點，有非常強的聚客能力。

　　百貨在逐步大型化，特別是收入超10億以上，同年增長超10％，銷售利潤10％以上的明星百貨店，都有一定的優(yōu)點和長處。像北京新光天地這些百貨公司，他們都是逐步購物中心化，良好的客戶服務系統(tǒng)和統(tǒng)一的收銀系統(tǒng)，未來的百貨和購物中心在不斷的學習當中融合借鑒。

　　未來10年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代，出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，商業(yè)地產(chǎn)的競爭也高速膨脹，近兩年來大家紛紛跑馬圈地，有不同的地標式的綜合體，如何使這些城市綜合體開發(fā)運行成功？大家想到的是用商業(yè)來驅(qū)動地產(chǎn)，為了實現(xiàn)這一目的，也有一些商業(yè)地產(chǎn)商開始考慮自己發(fā)展經(jīng)營百貨，也就是說商業(yè)也正是在成就著地產(chǎn)。

　　當前經(jīng)濟形式也呼喚著新生力量，如何使這些城市綜合體開發(fā)運行成功？

　　第一，商業(yè)地產(chǎn)的成功，必須在選址規(guī)劃招商運行等考慮長期性，有長期性才有長期價值。

　　第二，精耕細作。商業(yè)服務業(yè)離不開細節(jié)，比如說物業(yè)、客服、細節(jié)服務可以成就地產(chǎn)的價值。

　　第三，注重IT的整合。應用IT技術(shù)使綜合體的信息共享，在品牌信息資源客戶資源方面，實現(xiàn)資源整合，使綜合體不同業(yè)態(tài)的總體價值提升。

　　長期持有解決基本的資源之道，有兩個問題，第一個企業(yè)思考的問題，如何進行長期持有？第二個是政府和企業(yè)需要考慮的問題，如何解決資本問題。商業(yè)地產(chǎn)的平臺需要大量的資本，在國外，有股票直接融資，有發(fā)債、有房地產(chǎn)信托有銀行貸款多渠道的解決。并且主要是直接股票的市場，資金是主要的來源。特別是在國外有很多的商業(yè)地產(chǎn)，他們是通過資本的市場，是主要的平臺，同時把這個項目經(jīng)營好以后，有收益率打包推出長期的運營。目前我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)公司，或者是這個平臺都是以銀行貸款為主的，目前由于受宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)開發(fā)的原因所以貸款股票市場基本上都關(guān)門了。就是行業(yè)面臨了非常大的壓力，特別是在目前整體的整個行業(yè)，宏觀調(diào)控的前提下。

　　前幾年也曾經(jīng)討論過，商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)切割開，那目前如果商業(yè)地產(chǎn)長期持有，我認為以商業(yè)地產(chǎn)商場組建辦公，為消費內(nèi)需的平臺。我建議，把獨立的長期持有的商業(yè)地產(chǎn)，與房地產(chǎn)開發(fā)的政策區(qū)別開，把它作為消費內(nèi)需的基本的要素的平臺，把它作為一個長期內(nèi)需的支撐的要素。打開商業(yè)地產(chǎn)，資本融資的渠道，能夠為我們商業(yè)零售提供非常廣闊的運行平臺。

　　第一，APO對商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，能夠APO開發(fā)。

　　第二，對民間基金的投資有推出的渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)信托，基金上市。

　　第三，銀行貸款和發(fā)債能夠放開，不以開發(fā)性房地產(chǎn)這個同等對待。以上是我的個人得幾點觀點，因此成就卓越的商業(yè)需要長期的合作力，也需要政府給大家的支持。

　　金鷹在商業(yè)地產(chǎn)方面有將近20年探索的經(jīng)驗，已經(jīng)成長為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的佼佼者，目前我們的商業(yè)地產(chǎn)運營面積已經(jīng)達百萬平方米，集團年營業(yè)額數(shù)百億。未來5年，力爭實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)面積經(jīng)營面積翻兩番的經(jīng)營目標，經(jīng)營有房地產(chǎn)、百貨連鎖和投資三大版塊。

　　1999年金鷹的腳步跨出南京，開始了全國的連鎖之路，以南京上海為中心，面向全國多脈路擴張，在南京上海云南陜西14個省成為行業(yè)的佼佼者。

　　今天金鷹擁有上百萬忠實VIP客戶，增長率保持30％以上，被許多投資機構(gòu)評價為最有成長價值的企業(yè)。

　　當前百貨業(yè)經(jīng)營有兩種模式，一種是雙重碼模式，一種是單重碼模式。

　　因為重心在百貨經(jīng)營上，所以相關(guān)的租賃費用裝潢成本不可控。在兩種經(jīng)營模式膨脹的今天，金鷹選擇了雙重碼模式，先從地產(chǎn)開始。地產(chǎn)也是金鷹的雙重籌碼，這些地產(chǎn)在經(jīng)濟飛速成長的前提下，價值倍增，雙重碼模式有中間商，營運成本可省3%。也是快速成長的原因之一。

　　目前金鷹所投資開發(fā)的新店在二線城市兩年可損利平衡，雙重碼優(yōu)勢，金鷹商貿(mào)在香港上市，如今以高額穩(wěn)定增長回報，因為最看好的還是百貨的資產(chǎn)的價值。金鷹的兩大實業(yè)集團，有房產(chǎn)百貨酒店物業(yè)資產(chǎn)管理等若干形態(tài)，從地產(chǎn)開發(fā)工程建設裝修設計等，金鷹是一個全產(chǎn)業(yè)鏈。通過一條龍的服務管理，從一毛錢到一億元的成本，從而有精細化的成本管控。

　　伴隨著全國連鎖的發(fā)展，金鷹通過商業(yè)地產(chǎn)，有效實現(xiàn)了跨業(yè)間的良性互動，另一方面金鷹商貿(mào)也以自身良好的盈利模式為項目開發(fā)提供強有力的資金支持。因為在中國二三線城市，深耕的發(fā)展方略，金鷹一直在關(guān)注新興城市的發(fā)展，并且身體力行，積極參與這些城市的商業(yè)中心建設，在南通、徐州、泰州、鹽城、淮安等地，金鷹都是佼佼者。

　　2011年底，徐州彭城廣場店超過20億元，眾多國際一線品牌在金鷹取得了驕人業(yè)績。新街口店蘭蔻銷售全國第一。2012年金鷹的發(fā)展是智能模式，ERP系統(tǒng)分析每一分鐘，這是金鷹對客服為導向下結(jié)合ABM對未來消費型企業(yè)發(fā)展的洞察，為企業(yè)提出智慧內(nèi)合。為一體服務提供最優(yōu)保障，將全生活一站化智能化發(fā)展到極致，智慧金鷹帶來智慧消費潮流。這個項目借鑒了全球一流的服務經(jīng)驗，打造包括BASCRMPM電子商務等核心要素的系統(tǒng)，精準營銷及電子商務等方面的專業(yè)能力，今年上線的智能商業(yè)系統(tǒng)，借助全球一流的企業(yè)經(jīng)驗，結(jié)合金鷹10幾年來在百貨及房產(chǎn)的領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗，充分以顧客為中心，運作管理及精準營銷等方面，為國際一流水平接軌，智能商業(yè)管理系統(tǒng)有效實現(xiàn)了智能的表現(xiàn)。從而體現(xiàn)了更精確的服務設計，使大型化全生活多業(yè)態(tài)的超級購物中心管理，并且以更高的效率和更貼心的服務，為消費者帶來不同一般的體驗和樂趣。

　　隨著金鷹三期的對接，金鷹新街口店的業(yè)績將有望超過百億。作為2014年青奧會的主會場，河西將建設成為城市中心，和現(xiàn)代化新南京標識區(qū)，河西金鷹天地，初定2014年開業(yè)，將以90萬平米，但體建筑面積48萬平方米的商業(yè)面積，打破兩個基尼斯記錄。有望成為新的世界之最，目前正在建設階段的河西金鷹由地下全樓山洞塔樓組成，在200米的高空有一個兩萬平方米的空中樓臺，集合世界之最的商業(yè)，世界最頂級的酒店，毫無疑問將是世界級的商業(yè)地標，將與金鷹三期一起，成為領(lǐng)跑行業(yè)。
　　（聯(lián)商網(wǎng)編輯部　發(fā)自南京）