商業地產冷清空置漸顯

　　值得注意的是，記者在調查中發現，除了大眾關注的住宅市場低迷不振之外，北京商業地產也部分顯示出“空置”、“退租”跡象。

　　“生意似乎不對這里口味，掙不上錢，房子租金又高，所以準備轉讓了。”北京西南角三環新城食尚街經營東北菜餐館的張老板向記者表示，原本以為這個小區有幾萬住戶，人口相當密集，生意一定興隆。“可沒想到，自從去年開張以來，光顧的人一直不多且消費量不大。”

　　記者注意到，近一年時間里，該小區經營餐館的店鋪停業轉讓的已不下5家，另外還有一些更小的店面也“封門閉戶”。

　　需要指出的是，記者在北京CBD朝外區域調查中也發現，有大量空置商鋪正在招商，情況一樣糟糕。

　　“與住宅市場負增長不同，2008年商業地產竣工面積大幅增長，加上不斷上升的空置面積，在經濟不景氣的2009年，北京商業地產將出現過剩。”北京市社科院發布《北京經濟發展報告(2008年-2009年)》對此直言不諱。

　　事實上，目前包括世邦魏理仕、仲量聯行等在內的知名國際物業機構均表示，對2009年北京商業地產的前景十分擔憂。

　　世邦魏理仕一份調查報告顯示，按照原計劃，北京2008年新增商業物業面積大約為600萬平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿購物中心、銀泰購物中心、三里屯Village等在內，全年的新開商業面積不足300萬平方米，有近一半商業物業推遲開業。

　　“總的來說，目前北京商業地產受整個經濟下滑影響有所顯現，但還不算‘寒冬’。”中國商業地產聯盟秘書長王永平向上海證券報表示。

　　他分析指出，目前北京商業地產的疲軟主要表示為三個方面，“一是部分業態開店步伐方放緩；二是商戶與開發商物業談判條件在提高；三是部分商業項目推遲開業。”

　　而據北京國瑞興業地產有限公司國瑞傳媒總經理武斌透露，國瑞城購物中心最快要到2009年3月才能開業，而且這是該物業第三次延期開業。另外，北京中坤投資集團董事長黃怒波也表示，其開發的面積高達24萬平方米的大鐘寺國際廣場將推遲至今年5月份開業。

　　“由于商業物業持續放量，消費市場萎縮、品牌商開店放緩，北京一些在建或經營不佳的購物中心可能下調租金，但具體降幅尚不確定。”世邦魏理仕北京分公司研究部一位專家分析說。

　　王永平則進一步表示，就他調查了解到的情況來看，今年商業地產投資熱情會進一步收縮，直接表現在商業地塊趨近“零交易”。

　　土地市場依然低迷不振

　　正如王永平所說，北京房地產市場的低迷，直接涉及土地市場。記者實地走訪北京市土地儲備中心發現，交易大廳空蕩蕩，非常冷清。

　　“1月份北京房地產市場表現為：住宅用地零成交；商品房成交量回落；取證、開盤項目少三個明顯特點。”王英男說。

　　根據北京市土地儲備中心數據顯示，2008年12月京城成交的住宅及含住宅項目用地共僅有5宗，成交面積為73.8萬平米。2009年1月，住宅項目用地更出現了零成交。相反，當月北京工業項目用地成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃。

　　事實上，記者了解到，自12月12日-1月15日期間，北京土地整理儲備中心網站上沒有住宅土地進行交易，這是繼今年9月份后，北京住宅土地供應再現斷檔。而自1月15日以來，有住宅、商業、工業等共7宗地塊，但僅有2塊工業地塊報價，其他5宗均無人問津。王英男據此分析認為，住宅、商業地塊的冷落，則直接反映了開發商信心不足。

　　“北京土地交易價格指數環比也在下降，短期內土地無疑在貶值。”全國土地專家、中國土地勘測規劃院副工程師鄒曉云向上海證券報表示。對此，中國土地價格指數系統專家蔣云峰也在報告中指出，以去年9-10月北京市成交招拍掛土地為例，基本上都是以底價成交。

　　“為了扭轉京城土地市場在去年偏冷的狀況，節后北京市土地儲備中心開始推出位于城區的2宗熱門地塊，并計劃通過此舉促使居住用地交易回暖。”北京市土地儲備中心一位負責人表示。

然而，據記者了解，除去上述2宗熱門地塊外，為了保證今年政策性住房的及時供應，今年上半年北京土地供應將以經濟適用房、限價房地塊為主，這對于低迷的土地交易市場而言，并無過多驚喜。

　　“由于北京房地產市場價格仍‘虛高’，所以整個市場還沒見底，因此今年北京土地市場難有轉機。”鄒曉云分析說。

　　需要指出的是，北京新近發出的“托市”新政也對土地市場刺激有限。

　　春節前，北京市建委等部門聯合印發的《貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》(以下簡稱《意見》)表示，開發商拿地由于資金困難不能按時付款的，可根據實際情況申請延期6個月。

　　“雖然北京節前又出新政，但僅僅是緩解部分開發商用存量土地上的資金壓力，并不能促進使開發商拿地。”北京陽光100置業集團有限公司副總經理范小沖說。

　　二手房交易或最先“破局”

　　如果說《意見》能給北京樓市帶來直接轉機，或許只有二手房市場。

　　“《意見》是去年11月北京出臺房地產新政后再次推出的利好，其目的就是鼓勵和支持自住型和改善型住房消費，提振房地產市場信心，引導中端市場發展。”北京市建委相關負責人向媒體表示。

　　“新政對于二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等，給二手房帶來利好，有望牛年開門紅。”北京二手房經紀公司、鏈家地產相關負責人說。

　　根據北京市房地產交易管理網統計，今年1月份北京二手房交易量首次超過新建商品房，達到7330套，超過了新建商品房(交易量5940套)23％以上。

　　據分析，《意見》指出，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　“北京二手房市場中，用貸款購買第二套房的消費者僅占55％的貸款者中的兩成左右，即有為11％左右購房者獲得新政‘照耀’。”鏈家地產負責人說。

　　與此同時，目前在北京燕莎、CBD、團結湖等東部中高檔房較為集中的典型區域，外資購房占到二手中高檔房市場成交的兩成左右。

　　“《意見》中的暫停‘限外令’政策，將使北京上述典型區域20％左右中高檔房產受益。”該負責人分析表示。

　　但是，需要指出的是，雖然新政確有優惠，但在樓市下調的通道之中，上述購房群體中的很多消費者也在等待價格的回歸。

　　“現在樓市整體價格在下降，只要到了購買者心里認可的接受價格，就會出手，因為現在購房者的心態都很成熟了。”某公司廣告總監劉總向記者直言，自己已有3套房子，并對北京樓市熟悉得很，最近一年對樓市更為關注，但價格調整不到位，還在等待合適時機。

　　“在全球經濟不再惡化的大前提下，無論是新房還是二手房，只有等待北京房價有一個相對明朗的底部后，市場才能真正復蘇，而這主要看開發商何時降價降到消費者認可的價位。”陳晟向上海證券報直言，2009年開發商品牌價值的差異化將主要體現在項目價格調整的差異化上，即“看誰的價格更低！”

　　潘石屹則從公司產業角度分析指出，“犯了錯誤的房地產商倒閉重組，將是北京樓市‘見底’的標志。”
　　（上海證券報）