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撰文/馮彩云  

2025年一季度，愛琴海集團、世紀金源、融創(chuàng)商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均開出新項目，集體在下沉市場發(fā)力。

當中期內(nèi)愛琴海就成功開出了黔東南凱里東方愛琴海購物中心、西雙版納愛琴海購物中心兩個大體量項目，前者商業(yè)面積達15萬平方米，后者為約7萬平方米。

當下，商業(yè)低線城市正成為新增供應(yīng)的主要戰(zhàn)場，輸出方式包括輕資產(chǎn)、存量項目改造等。

商業(yè)客認為，企業(yè)發(fā)力低線城市商業(yè)的動力，除了有消費力提升帶來的商業(yè)機遇外，還與近年來低線城市沉淀了較多商業(yè)資產(chǎn)，由此產(chǎn)生的運營提升需求有關(guān)。

就愛琴海而言，雖然其在部分低線城市成功運營有商業(yè)項目，但可復(fù)制性并不強，部分在管項目仍面臨客流不足、品牌競爭力較弱等問題。

從消費REITs角度來看，愛琴海具備發(fā)行消費REITs的核心競爭力，但三四線城市項目的長期收益風險不容小覷，后續(xù)資產(chǎn)證券化的難度較大。

低線城市的商機與挑戰(zhàn)

隨著城市化進程的不斷推進，一二線城市的商業(yè)空間漸趨飽和，不少商業(yè)資產(chǎn)管理運營企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)向三線以下的低線城市，探索具有潛力但尚未充分開發(fā)的市場。

愛琴海是進軍低線城市商業(yè)的代表之一，其定位為專業(yè)的資產(chǎn)管理運營平臺，為資產(chǎn)方提供全流程服務(wù)及定制化的資產(chǎn)解決方案。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月，愛琴海在營項目總計48座，累計簽約項目共146個，簽約管理面積達1404萬平方米，業(yè)務(wù)已覆蓋全國100多個城市。

據(jù)商業(yè)客觀察，目前愛琴海在營的項目中有不少位于低線城市，如2024年開出的陜西韓城愛琴海購物中心、六盤水鐘山愛琴海購物中心、安岳愛琴海城市廣場、晉城陽城晶海廣場等。

從新簽約情況來看，近年來愛琴海獲取的新項目多位于低線城市。據(jù)商業(yè)客統(tǒng)計，2024年以來，愛琴海通過與當?shù)亻_發(fā)商合作簽約的方式獲取了多個商業(yè)項目，除部分位于上海、廈門和無錫外，其余均位于三線以下城市。

來源：企業(yè)官微，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

據(jù)商業(yè)客了解，低線城市商業(yè)項目的開發(fā)商多為本土企業(yè)，商業(yè)運營經(jīng)驗較為欠缺，加之低線城市招商難度遠高于一二線城市，大部分商業(yè)項目存在招商倉促、業(yè)態(tài)布局混亂，依賴售后返租模式等問題。

基于此，專業(yè)的商業(yè)管理公司介入，助力項目發(fā)展，成為重要的趨勢。

低線城市存在商業(yè)綜合體建設(shè)超前的問題，部分城市商業(yè)體量遠超實際消費承載力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前大部分房企在三四線城市新增土地的去化率僅40%左右，遠低于一二線超過60%的數(shù)據(jù)，加之住宅銷售困難，現(xiàn)房庫存占比高，較難為商業(yè)項目發(fā)展提供人口支撐。

更重要的是，低線城市品牌引入難度大。在國內(nèi)消費市場趨于疲軟之際，消費品牌特別是高能級品牌，對低線商業(yè)市場的信心不足，大部分商業(yè)項目需要通過高額裝修補貼，或者長期免租等條件才能吸引商戶入駐，招商成本攀升。

此外，消費外流現(xiàn)象也不容忽視。國內(nèi)不少低線城市在高端零售品牌、文化娛樂設(shè)施、新興消費場景等方面存在短板，難以滿足消費者對品質(zhì)化、個性化消費的需求，部分年輕客群被虹吸至附近的一二線城市消費。

愛琴海低線運營難題

低線商業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)，對商管企業(yè)的能力提出了更高的要求。愛琴海此前雖有多年的商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，但依然面臨不小的考驗。

首先，其需要面對的是消費動力不足及同質(zhì)化競爭問題。大部分低線城市人口增量有限，加之頭部企業(yè)近年來加大下沉市場的發(fā)展力度，因此加劇了項目的競爭，突圍難度增大。

以愛琴海旗下的慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心為例，該項目所在的慈溪市由寧波市代管，常住人口190萬左右，城鎮(zhèn)化率達80%，不過商業(yè)體量也較為飽和，布局有超10個商業(yè)體、總面積135萬平方米。

與此同時，慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心所在區(qū)域面臨萬達、新城、銀泰等商業(yè)競品的壓力。加之，同屬寧波的商業(yè)體有寧波阪急、天一廣場等知名項目，造成一定的消費分流。

來源：百度地圖，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

因此，該項目運營中比較重點的是如何吸引并留住本土客群。對此，愛琴海采取的應(yīng)對策略是強化首店經(jīng)濟，用更多的城市首店提升項目的競爭力。

據(jù)商業(yè)客了解，2024年慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心引入了包括MUJI、UR等27家城市首店，通過差異化品牌提升客單價。數(shù)據(jù)顯示，2024年該項目銷售額超13億元，年度客流突破1350萬，表明上述舉措有一定成效。

2025春節(jié)期間，該項目還與盒馬鮮生成功簽約，正式引入慈溪首家盒馬鮮生門店，，涵蓋盒馬花園、盒馬烘焙、餐飲等全品類商品，預(yù)計出租面積超過4000平方米。

除加強零售矩陣外，其還在體驗化業(yè)態(tài)上發(fā)力，目前引入有一樂馬丁主題樂園、MT真人密室逃脫等親子和體驗品牌，與萬達、銀泰等項目存在一定差異化。

此外，場景化內(nèi)容的營銷也是重要的手段。如五一期間慈溪環(huán)創(chuàng)愛琴海購物中心開啟次元青年假日計劃，通過COSER互動走秀、舞臺互動游戲等互動場景，打造Z世代社交主場，用以增強年輕客群的粘性。

雖然上述項目在當?shù)厥袌龅谋憩F(xiàn)不錯，但愛琴海仍有部分城市的項目在市場端和運營端上面臨挑戰(zhàn)，如其在昆明商業(yè)市場就出現(xiàn)在管項目數(shù)量不增反降的情況。

2024年，愛琴海旗下的昆明瑞鼎城愛琴海購物公園更名悅?cè)輩R購物公園，標志著愛琴海徹底退出項目的運營。

退出瑞鼎城項目后，愛琴海在昆明僅剩2個在營商業(yè)項目，分別為2014年開業(yè)的金科·愛琴海購物中心以及 2023年開業(yè)的昆明南悅城愛琴海城市廣場。值得一提的是，兩個項目的自駕距離在5公里內(nèi)，存在明顯的客群競爭，后續(xù)運營難度較大。

商業(yè)客認為，項目退出背后，與目前低線城市普遍面臨的招商難題有一定關(guān)聯(lián)。昆明瑞鼎城愛琴海購物公園雖然曾在此前引進了120余家品牌，但首店比例為20%，并不算高，且首店多為昆明或云南首店。在區(qū)域特色上有所兼顧，一定程度上彌補了首店量級不足的問題，但并未能扭轉(zhuǎn)在商業(yè)市場上的表現(xiàn)，最終以退出收場。

這種情況并非個例，阜陽愛琴海購物廣場同樣存在主力店能級較低的問題，該項目主力店為愛琴海國際影城、華聯(lián)超市，以滿足消費者的日常需求為主。

整體來看，雖然具備一定的商業(yè)經(jīng)驗，但愛琴海的成功項目可復(fù)制性并不強，部分在管項目仍面臨客流不足、品牌競爭力較弱等問題。未來，想要在低線商業(yè)市場上突圍，需要更好地攻克上述難題。

消費REITs可能性

2024年至今，多支消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市，加之2025年政策進一步聚焦商業(yè)不動產(chǎn)，明確支持購物中心等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行REITs，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迎來全新機遇，資管能力愈發(fā)成為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

聚焦到愛琴海，早在2022年，金科集團就以慈溪愛琴海購物公園為標的物業(yè)，成功發(fā)行了7.9億元的ABS項目。

資料顯示，該項目原為紅星美凱龍2017年收購的爛尾項目——聯(lián)盛國際商業(yè)廣場。拿下項目后，愛琴海進行改造升級，并于2018年9月正式開業(yè)，該項目改造后出租率達95.5%。

2020年3月，金科從紅星美凱龍手中購得該項目，后續(xù)商業(yè)運營仍由愛琴海負責，并一直運營至今，屬于愛琴海旗下運營情況較好的商業(yè)項目之一。

從項目標的來看，愛琴海傾向于選擇地段優(yōu)越、區(qū)域消費潛力大的項目。如慈溪愛琴海，雖然位于低線城市，但屬于經(jīng)濟強縣核心區(qū)，這也為其成功改造運營奠定了基礎(chǔ)，后續(xù)也得以成功推動資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)資本循環(huán)。

就項目類型而言，愛琴海旗下目前有三大產(chǎn)品線愛琴海購物中心、晶海廣場、城市書香，基本覆蓋了不同體量、定位的資產(chǎn)，既有10萬㎡以上的城市級綜合體，也有5萬㎡的區(qū)域型商業(yè)和開放式街區(qū)，能夠滿足REITs對底層資產(chǎn)多樣化的需求。

來源：公開資料，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理

不過需要注意到，目前成功上市的消費REITs，底層資產(chǎn)均位于核心一二線城市，暫未有三線以下能級城市項目。

商業(yè)客認為，這與部分三四線城市項目面臨區(qū)域消費力不足的挑戰(zhàn)，租金收益穩(wěn)定性較差等因素相關(guān)。

總體而言，愛琴海集團具備發(fā)行消費REITs的核心競爭力，核心城市項目可作為優(yōu)先標的，如位于上海、天津、廈門等城市的商業(yè)項目。然而，三四線城市項目的長期收益風險不容小覷，后續(xù)資產(chǎn)證券化的難度較大。