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撰文/劉子棟

近年來，越來越強調經營質量的華潤，正推動處理一些低效商業項目。而這批低效商業項目中有一個特別的項目——沈陽樂都匯。

5月12日，北京產權交易所披露，潤欣商業發展（沈陽）有限公司100%股權及相關債權掛牌轉讓，底價約1.78億元。

據悉，這已是該公司今年第四次掛牌，前三次掛牌時間分別為1月13日、2月18日和3月14日。轉讓底價也一降再降，從首次掛牌的3.57億元逐步由2.85億元、2.5億元，降至如今1.78億元。

掛牌價已近折半，但其未來的命運仍具挑戰。

沈陽樂都匯的漂流

資料顯示，潤欣商業發展（沈陽）持有沈陽樂都匯購物中心，建筑面積8.28萬平方米，分為地下三層和地上五層。項目位于沈陽大東區核心位置，沈陽地鐵10號線東北大馬路站C出口旁，地理位置較為優越。

項目周邊圍繞著萬科時代之光、萬恒·東方儷城、久業佳園、眾邦東海明珠、文華園等新老小區，以及沈陽市骨科醫院、安聯婦嬰醫院等民生設施，周邊消費客群并不少。

但沈陽樂都匯的經營卻歷經起伏，而這該項目開業之初便遇坎坷。

樂都匯購物中心（Lifespace）最初是英國零售巨頭TESCO（樂購）在中國推出的購物中心品牌。

2007年，TESCO集團嘗試在主業超市板塊之外開辟多元化業務，創立特易購地產集團，并以此為平臺購地自建商業地產項目，希望與超市業態形成互補和聯動效果。

樂都匯首先在北京、青島、廈門等一二線城市落地，取得不錯效果后在三四線城市鋪開。

在遼寧省內，樂都匯則反其道而行之，首先進入了撫順、鞍山、營口和葫蘆島等低線城市，最后才進軍大連和沈陽。

較晚的布局決定和稍有拖延的施工進度，令沈陽樂都匯直到2013年8月才開業。此時距離華潤集團收購TESCO中國業務主要股權，已不足數月時間。

2014年中旬，這筆涉及220億港元的巨額交易宣告達成，華潤萬家開始接管TESCO中國業務，2020年再度交易后完成全盤接管。

這6年時間內，華潤對樂都匯存量項目處理不一。一部分樂都匯項目得到華潤集團的重視得以改造升級，另一部分則似乎沒有獲得華潤體系太多加持。

沈陽樂都匯無奈屬于后者。

據了解，開業之初沈陽樂都匯的招商進度就不佳，在2013年開業時除屬于集團資源的樂購天地賣場（后改為華潤萬家超市）外，僅進駐了少量連鎖品牌，如拉夏貝爾、肯德基、必勝客、必勝宅急送、屈臣氏、吉野家，以及一間占據了頂樓的KTV，其余則為一些夫妻店小商鋪。

2014年易主后，沈陽樂都匯遭遇拉夏貝爾、吉野家和必勝宅急等品牌選擇離開，加深了運營難度。

自此之后，沈陽樂都匯磕磕絆絆地維持著運轉。雖然在超市主力店的加持下人流尚算不錯，但項目整體并沒有太多起色。

2019年疫情爆發前，據報道該項目僅剩下人流最有保障的一層有肯德基、必勝客、屈臣氏等連鎖品牌，一些臨街小商鋪和頂樓KTV保持營業，其余空間接近丟空。

低效資產處置挑戰

事實上，最早于2023年7月，沈陽樂都匯就傳出要進行整體出讓的消息。到2024年末，主力店華潤萬家超市宣布撤場，沈陽樂都匯正式成為待處理的低效資產。

來自掛牌公告披露的審計報告，項目公司潤欣商業發展（沈陽）2024年度營業收入386.55萬元，凈利潤-958.38萬元。同時資產總計1.16億元，負債總計1.21億元。

因此，這也不難解釋為何半年內接連4次掛牌及3次降價后，沈陽樂都匯仍未能成功找到接盤方。

除此之外，沈陽樂都匯雖說地理位置不錯，但往南與區域內兩個大型綜合性商圈相距不遠。包括由沈陽中街大悅城、大商新瑪特、中街吾悅廣場組成的東中街商圈；沈陽龍之夢購物中心、京東MALL、小商品大世界組成的龍之夢商圈。

往西北，沈陽樂都匯距離皇姑萬象匯不到3公里。加上項目本身長期經營困難，客流已被引往上述那些成熟項目內。

沈陽樂都匯出售的背景，是華潤在接手樂都匯購物中心（Lifespace）后，長期處理部分低效存量資產計劃的一部分。而華潤集團近年來，越來越強調經營質量，這類低效商業項目被要求加快處置。

其中，一部分有潛力的項目得以升級，如福州浦上樂都匯升級為倉山歡樂頌、廣州樂都匯升級為天河歡樂頌。另一部分潛力低的項目則選擇全盤退出。

2022年以來，潤欣商業發展（葫蘆島）有限公司（涉葫蘆島樂都匯）、潤欣商業發展（淄博）有限公司（涉淄博樂都匯）、潤欣商業發展（營口）有限公司（涉營口樂都匯）、潤欣商業發展（鞍山）有限公司（涉鞍山樂都匯，項目一度升級為萬象匯產品線，后來也被出售），廈門唐潤商業管理有限公司50%股權（涉廈門五緣灣樂都匯）等項目公司陸續掛網出讓。

不過，其中不少項目公司股權出讓頗具挑戰。

例如葫蘆島樂都匯截至2024年7月已先后7次掛牌，底價降至1.79億元，至今仍在出售中；廈門五緣灣樂都匯截至2024年11月已5次掛牌，底價降至1.56億元，也同樣出售。

也有成功的案例，例如在2022年，淄博樂都匯就被山東唐莊酒店管理有限公司以1.6億價格收入囊中，隨后被改造為城市溫泉綜合文旅項目。

2024年12月，遼寧中天企業集團完成對鞍山萬象匯、營口原樂都匯的收購，并同時與萬象生活簽訂委托管理協議，成功將兩個資產由“重”變“輕”。

在可預見的未來，樂都匯購物中心（Lifespace）相關資產的處置，對華潤來說仍是頗具挑戰的任務。