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撰文/高天

一邊是商業地產商頻頻出手資產，一邊是險資持續高漲的不動產投資熱情。2024年，險資與地產商的資產權益，來了個“攻防轉換”。

日前，加拿大養老金計劃投資委員會(CPPIB)轉讓全國四座龍湖天街權益的消息引發關注，這是繼萬達廣場后，全國知名商業地產品牌的又一個“資產騰挪”。不過，與萬達不一樣的是，這只是龍湖合作方的資產被出售，而并非龍湖集團的行為，四家龍湖天街的最大股權仍然掌握在大股東手里。

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四座龍湖天街經營如何？

根據CPPIB的公告消息，其已經將與龍湖集團在中國四個房地產合資項目中的49%權益出售給大家保險集團(以下簡稱大家保險)。

四個交易項目分別是龍湖蘇州獅山天街、龍湖重慶西城天街、龍湖成都濱江天街和龍湖上海閔行天街。

交易完成后，蘇州獅山天街(蘇州龍湖基業房地產有限公司)的股權結構是順升企業有限公司(51%)、蘇州普瑞馳企業管理合伙企業(49%)；重慶西城天街(重慶龍湖西街置業有限公司)的股權結構是重慶龍湖地產發展有限公司(51%)、重慶普瑞馳企業管理合伙企業(49%)；成都濱江天街(成都龍湖辰順置業有限公司)的股權結構是重慶龍湖天街商業地產有限公司(51%)、成都普瑞馳企業管理合伙企業(49%)。

龍湖重慶西城天街于2008年開業，給了楊家坪商圈的全新發展動力，對全新九龍商圈的崛起也功不可沒，如今商圈內更有萬象城加持，是重慶的高端消費中心。據龍湖集團2024年中期業績報的數據，龍湖重慶西城天街2024年上半年的租金收入為0.49億元，同比微跌5.7%，出租率達96%。

2017年龍湖蘇州獅山天街開業，連接起一條“東有金雞湖，西有獅子山”的蘇州新軸線，以更有活力的商業生活體驗，造就蘇州商業流量擔當。2021年，獅山天街B館開業，一二期共29萬㎡的體量一舉成為新區第一大、蘇州第二大商業綜合體的位置。據龍湖集團2024年中期業績報的數據，龍湖蘇州獅山天街2024年上半年的租金收入為1.92億元，同比上漲了10.36%，出租率達98.4%，而B館的租金收入為0.098億元，同比上漲3.7%，出租率為99.3%。

龍湖上海閔行天街于2019年12月開業，是龍湖在南上海打造的首個TOD商業，被視為南上海商業迭代升級的加速器。開業后，重新定位“潮起新風”，聚焦更年輕“新中產”階級，打造南上海潮人匯聚地標。據龍湖集團2024年中期業績報的數據，龍湖上海閔行天街2024年上半年的租金收入為0.93億元，同比上漲3.6%，出租率為99.5%。

龍湖成都濱江天街于2020年年底開業，作為成都的第6家天街項目，開業前三日總客流突破48萬，總銷售突破3000萬，引入西南首家喜馬拉雅家生活店、西南首家HUAWEI HES PLUS、成都首家漫威授權體驗店等22家首進品牌，是成都城東重要的活力之城。據龍湖集團2024年中期業績報的數據，龍湖成都濱江天街2024年上半年的租金收入為0.91億元，同比上漲了11.9%，出租率為99.5%。

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險資為何加速入場？

大家保險在國內市場上并不陌生。2019年，中國保險保障基金、中國石油化工集團、上海汽車工業集團合資成立了大家保險，接手安邦保險的業務。這幾年，在商業地產以及房地產市場動作頻頻。

從2023年開始，大家保險頻繁接管了幾個萬達廣場，包括上海松江萬達、西寧海湖萬達、江門臺山萬達、上海周浦萬達；2024年年初，大家保險還以12.06億元的價格，從瑞安房地產手里接過了鴻壽坊的65%股權。作為2023年全國商業地產市場里最具熱度之一的非標商業，鴻壽坊備受關注。

加上此次接手的四個龍湖天街項目，這兩年來大家保險接管的商業地產項目就近10個。

與大家保險一樣，其他險資也在加速進場商業地產。據不完全統計，自2023年以來，已有十多家險企通過股權直投、不動產基金等方式，投向數十個不動產項目，預計投資金額超過數百億元。其中自2023年以來至少有19座萬達廣場的股權變動出現了險資的身影，如大家保險、新華保險、陽光保險、橫琴人壽等。

新華人壽和中金資本聯合成立的坤華(天津)股權投資合伙企業在2024年單年將全國9座萬達廣場收入囊中。去年12月底，更是一下子拿了赤峰、泉州晉江、淮北、武威、銀川金鳳5座萬達廣場。

中國人壽在2024年6月收購了北京頤堤港二期的49.895%股權，作價31億元，該項目位于北京市朝陽區將臺鄉酒仙橋路東，已于2024年6月封頂。建筑功能地上主要以商業、辦公為主。地下三層，局部設有夾層。項目建成后將與頤堤港一期工程，共同組成超大型城市綜合體，涵蓋辦公、商業、酒店、娛樂及配套等功能，形成區域發展合力，打造北京東北部備受矚目的一站式高品質生活方式目的地，為北京消費者帶來全新體驗，推動地方經濟持續發展。

▲北京太古坊效果圖

據悉，北京頤堤港二期會啟用全新項目名稱“北京太古坊”(Taikoo Place Beijing)，計劃于2026年底起分階段開業，成為朝陽區“一縱一橫一核”消費版圖重要商業地標。

此外，友邦人壽、眾安保險等險資均入場商業地產。

這反映出一個很明顯的趨勢，即隨著市場發展和房地產市場適應新經濟環境、實現可持續發展趨勢下，零售不動產正從地產屬性轉向金融屬性。

一方面，當前的房地產市場正處于深度調整期，商業地產資產價格整體處于低位，為險資提供了投資機會。另一個方面，在低利率環境下，險資面臨資產荒，需要尋找長期穩定的投資渠道以保持資金的保值增值。

未來，隨著政策的進一步明確和市場的逐步回暖，險資在商業地產領域的投資活動預計將持續活躍。