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撰文/劉子棟

在飽受重創(chuàng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中淘金，不是一件容易的事。亞洲最大房地產(chǎn)投資信托基金——領(lǐng)展房產(chǎn)基金，為此做足了準(zhǔn)備，但仍需要一些運(yùn)氣加持。

畢竟外部的變化是不可控的。過(guò)去幾年至今，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)加劇，不確定性之下變革與變數(shù)共存。一家企業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，比以往任何時(shí)候都難。

在領(lǐng)展最新發(fā)布的2024/2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)中，就提及幾個(gè)可能影響公司決策的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，包括人口結(jié)構(gòu)變化、地緣政治挑戰(zhàn)、氣候變化和科技進(jìn)步等樞軸點(diǎn)，它們將長(zhǎng)期左右中國(guó)內(nèi)地和香港經(jīng)濟(jì)與亞太區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境。

短期來(lái)看，全球央行正式進(jìn)入降息周期，然而美國(guó)總統(tǒng)大選結(jié)果又為世界經(jīng)濟(jì)增添波動(dòng)。中國(guó)則取消了過(guò)去幾年實(shí)施的部分緊縮措施，打出一系列寬松政策“組合拳”，包括在今年第四季度時(shí)隔多年推出了家電“國(guó)補(bǔ)”。截至11月8日，政策已帶動(dòng)銷(xiāo)售1377.9億元。

這為經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)一些新變化。領(lǐng)展指，目前已初步見(jiàn)到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定跡象，個(gè)別的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開(kāi)始恢復(fù)穩(wěn)定租金增長(zhǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)內(nèi)仍然存在價(jià)格錯(cuò)配現(xiàn)象，也為資金充裕者提供豐富的并購(gòu)機(jī)會(huì)，領(lǐng)展要抓住時(shí)機(jī)。

該基金在11月6日發(fā)布的2024/2025財(cái)年上半年業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益及物業(yè)收入凈額分別實(shí)現(xiàn)71.53億和53.59億港元，同比增長(zhǎng)6.4%、5.8%。

同時(shí)，可分派總額在2024/2025財(cái)年上半年增加4.3%，達(dá)到34.76億港元，而每基金單位分派同比增長(zhǎng)3.7%，為134.89港仙。業(yè)績(jī)整體保持穩(wěn)定。

在業(yè)績(jī)公布翌日，我們完成了對(duì)領(lǐng)展集團(tuán)行政總裁王國(guó)龍的采訪，跟他聊一聊領(lǐng)展近期業(yè)績(jī)表現(xiàn)和接下來(lái)要怎樣繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

長(zhǎng)期空間

話(huà)題從美國(guó)大選開(kāi)始談起，唐納德·特朗普再次奇跡般勝選，即將上任美國(guó)第47任總統(tǒng)，市場(chǎng)對(duì)其當(dāng)選后續(xù)影響的分析不一而足。

“目前難以完全預(yù)測(cè)到特朗普的政策。”王國(guó)龍表示，但特朗普目前權(quán)力很大，可以初步預(yù)見(jiàn)他在任期前2-3年的大部分動(dòng)作均會(huì)令通脹升高，進(jìn)而減緩美聯(lián)儲(chǔ)減息的速度。

刨除這個(gè)最新因素，王國(guó)龍稱(chēng)領(lǐng)展早在2023年初已經(jīng)預(yù)期，未來(lái)幾年將會(huì)有多種原因令通脹持續(xù)。因此對(duì)如何在“higher-for-longer”之下長(zhǎng)期生存已有所準(zhǔn)備，例如推進(jìn)了首次供股集資188億港元。

從上市之初的領(lǐng)展“1.0戰(zhàn)略”，到隨后的“2.0戰(zhàn)略”至如今的“3.0戰(zhàn)略”，領(lǐng)展過(guò)去一直保持一套行之有效的長(zhǎng)期發(fā)展策略，令自身能在多變的外部環(huán)境中獲取更廣闊的生存空間。

當(dāng)中最關(guān)鍵的一點(diǎn)，自2.0戰(zhàn)略開(kāi)始，領(lǐng)展持續(xù)推動(dòng)全球多元化布局，將投資組合的地域版圖拓展至中國(guó)內(nèi)地、新加坡、英國(guó)及澳大利亞等，導(dǎo)致一些聲音批評(píng)該基金似乎忽視了財(cái)務(wù)水平的穩(wěn)健，特別是在上述188億港元供股發(fā)生之后。

盡管新冠疫情爆發(fā)后領(lǐng)展一直表示已收緊并購(gòu)步伐，但似乎并沒(méi)有真正停下來(lái)。

2020年至今，領(lǐng)展已收購(gòu)了廣州太陽(yáng)新天地（現(xiàn)廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)）及上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)（現(xiàn)上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)）、新加坡裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza、位于常熟南、常熟北的物流設(shè)施以及香港安達(dá)臣道一幅商業(yè)用地。

截至2024/2025財(cái)年上半年期末，領(lǐng)展物業(yè)組合總價(jià)值錄得2370億港元，地區(qū)分布變得更平衡，香港物業(yè)占組合總價(jià)值的74.1%；中國(guó)內(nèi)地物業(yè)占組合總價(jià)值的14.8%；海外物業(yè)占組合總價(jià)值的11.1%。

分區(qū)域看，財(cái)報(bào)顯示，領(lǐng)展香港物業(yè)組合報(bào)告期內(nèi)收益總額及物業(yè)收入凈額錄得2.2%和2.4%的同比增長(zhǎng)。香港零售物業(yè)的租戶(hù)銷(xiāo)售同比下降4.3%，但跑贏了香港整體零售銷(xiāo)售額同比下降8.8%的表現(xiàn)。

據(jù)悉，領(lǐng)展期內(nèi)簽訂了超過(guò)300個(gè)新租約，整體平均租金重訂正增長(zhǎng)0.7%。

不過(guò)對(duì)于下半財(cái)年，“香港的挑戰(zhàn)亦比較大。”王國(guó)龍指，領(lǐng)展總體對(duì)后市持審慎態(tài)度。

他解釋?zhuān)�觀察到旗下項(xiàng)目不少租戶(hù)，在通脹環(huán)境下無(wú)論人工、原材料等成本都有上升，導(dǎo)致利潤(rùn)偏低。商戶(hù)不容易，領(lǐng)展作為物業(yè)方也難以加租。

另外，領(lǐng)展香港物業(yè)組合最主要由公共屋邨配套民生商場(chǎng)組成，被認(rèn)為在一定程度上是香港消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表之一。

該基金旗下香港租戶(hù)構(gòu)成有超過(guò)六成為街市、超市、食肆和熟食檔口等。“港人北上”熱潮對(duì)此也有影響。財(cái)報(bào)顯示，領(lǐng)展旗下街市/熟食檔口的最新續(xù)租租金調(diào)整率，就從去年的11.3%下調(diào)至-5.8%。

中國(guó)內(nèi)地方面，由于上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的完全入賬，總收益及物業(yè)收入凈額分別同比增長(zhǎng)39.2%及37.6%。同期，零售租金重訂率下降了3.2%，但其中主要原因是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)正在進(jìn)行大規(guī)模租戶(hù)重組和商場(chǎng)重新定位，如果排除這個(gè)因素，租金重訂率實(shí)際上增長(zhǎng)了6.4%。

只是市場(chǎng)前景也不算太明確。王國(guó)龍表示，要看接下來(lái)出臺(tái)的刺激政策將針對(duì)哪個(gè)范疇發(fā)力。有一種說(shuō)法是特朗普上臺(tái)將對(duì)出口造成沖擊，可能會(huì)令政策加速轉(zhuǎn)向“內(nèi)循環(huán)”。

在“有形的手”的控制下，可能對(duì)消費(fèi)有提振作用。如果整體消費(fèi)環(huán)境變好，領(lǐng)展跟一些連鎖消費(fèi)或餐飲品牌談進(jìn)駐或續(xù)租時(shí)，也更容易達(dá)成合作。

至于海外市場(chǎng)，領(lǐng)展過(guò)去的分散投資策略成果顯現(xiàn)。截至目前，澳大利亞、新加坡和英國(guó)擁有的12個(gè)零售、辦公室物業(yè)，表現(xiàn)都十分具確定性，出租率高，租約穩(wěn)定且長(zhǎng)。期內(nèi)，該部收益增長(zhǎng)3.0%至8.87億港元，物業(yè)收入凈額微減0.5%至6億港元。

策略依舊

領(lǐng)展“3.0戰(zhàn)略”是此次采訪的重心之一。

資料顯示，領(lǐng)展“3.0戰(zhàn)略”于2022年落地，旨在通過(guò)資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)、基金管理三大板塊協(xié)作，加速拓展腳步，將管理規(guī)模的增長(zhǎng)作為業(yè)務(wù)核心。

戰(zhàn)略最初的實(shí)施原則包括：透過(guò)積極資產(chǎn)管理來(lái)推動(dòng)內(nèi)部增長(zhǎng)；透過(guò)增值投資及資本循環(huán)策略，優(yōu)化投資組合并建立多元收入；與資本伙伴合作以增加資產(chǎn)管理規(guī)模及管理費(fèi)收入；提升管理不同地區(qū)及資產(chǎn)類(lèi)別的能力；采取積極的資本管理，有效控制融資成本及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；以及秉持環(huán)境、社會(huì)及管治以及可持續(xù)發(fā)展盡職治理。

實(shí)施手段上，通過(guò)多元化投資優(yōu)化旗下投資組合、嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、透過(guò)資本伙伴合作擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模是著眼點(diǎn)。

但市場(chǎng)分化且多變，要保持增長(zhǎng)，領(lǐng)展的應(yīng)對(duì)方法是希望通過(guò)踐行升級(jí)版“3.0戰(zhàn)略”，逐步推進(jìn)從“房托”到“房托+”的轉(zhuǎn)型。

根據(jù)領(lǐng)展在中期業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)上的最新表述，要積極管理及推動(dòng)物業(yè)組合更多元化，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)組合的實(shí)力，實(shí)現(xiàn)在亞太區(qū)主要市場(chǎng)的均衡投資。同時(shí)，要提升在亞太區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)的投資管理能力，主要從資產(chǎn)和物業(yè)管理及基金管理兩大方面著手。

集團(tuán)首席投資總裁宋俊彥(John Saunders)的加入，以及對(duì)原上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益的收購(gòu)，均是在這一戰(zhàn)略升級(jí)背景下做出的相應(yīng)動(dòng)作。

其中，領(lǐng)展集團(tuán)首席投資總裁為新開(kāi)設(shè)職位，宋俊彥為首任。他于2024年3月4日履新負(fù)責(zé)領(lǐng)展整體的投資戰(zhàn)略、投資組合管理以及投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展，并向王國(guó)龍匯報(bào)。

在此之前，宋俊彥為貝萊德亞太區(qū)房地產(chǎn)主管及房地產(chǎn)客戶(hù)業(yè)務(wù)全球主管。

而原上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益于今年2月被集團(tuán)收入囊中，收購(gòu)價(jià)格23.84億元，較市場(chǎng)價(jià)折讓超過(guò)26%。該商場(chǎng)是上海一個(gè)大型高品質(zhì)區(qū)域型商場(chǎng)，領(lǐng)展現(xiàn)時(shí)已對(duì)其更名并著手進(jìn)行資產(chǎn)提升。

“領(lǐng)展房托不單是房地產(chǎn)投資信托基金，我們矢志成為立足亞太區(qū)的領(lǐng)先投資者及管理人，提供一體化的高效營(yíng)運(yùn)平臺(tái)。”接替聶雅倫成為新主席的歐敦勤最新在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

歐敦勤強(qiáng)調(diào)，領(lǐng)展屬于有差異化運(yùn)營(yíng)能力的主動(dòng)投資者，會(huì)主動(dòng)尋找機(jī)會(huì)。

具體而言，領(lǐng)展未來(lái)將集中在澳大利亞、日本、新加坡三個(gè)市場(chǎng)尋找并購(gòu)機(jī)會(huì)。王國(guó)龍?zhí)寡裕�中�?guó)內(nèi)地和香港目前缺乏優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目，澳大利亞、日本、新加坡三個(gè)國(guó)家在亞太地區(qū)目前交投活躍，市場(chǎng)流動(dòng)性充足，相對(duì)而言機(jī)會(huì)更多且投資風(fēng)險(xiǎn)更低。

“香港和內(nèi)地項(xiàng)目我們并非不會(huì)關(guān)注，如果有合適的機(jī)會(huì)，一樣會(huì)做。”王國(guó)龍說(shuō)。

投資管理能力構(gòu)建層面，領(lǐng)展房托本身較為特殊。除了持有物業(yè)組合權(quán)益之外，負(fù)責(zé)投資管理功能的領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司也被包含在內(nèi)。

目前，領(lǐng)展將有計(jì)劃通過(guò)后者做些文章。

此前，領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司只為領(lǐng)展房托服務(wù)，但未來(lái)將不止于此，還會(huì)通過(guò)這條渠道尋找資本合作伙伴。

“這方面的發(fā)展未正式啟程。”王國(guó)龍披露，過(guò)去兩年公司一直就此努力，從章程、程序到人士等做了多方面提升，“相信很快就能做好準(zhǔn)備，出發(fā)尋找投資者。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)領(lǐng)展房產(chǎn)基金行政總裁王國(guó)龍先生的采訪實(shí)錄（節(jié)選）：

觀點(diǎn)新媒體：香港物業(yè)組合續(xù)租租金調(diào)整率是否存在挑戰(zhàn)？

王國(guó)龍：香港市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)很大，我們對(duì)下半年持審慎態(tài)度，沒(méi)有樂(lè)觀這兩個(gè)字了。

對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)，不僅僅是租金的問(wèn)題，因?yàn)槿斯こ杀疽蔡岣吡撕芏啵�很多原材料都漲價(jià)了，但又不能提高售價(jià)，所以租戶(hù)們的利潤(rùn)，也就是賺的錢(qián)就變少了。有些行業(yè)原本利潤(rùn)就不高，現(xiàn)在成本又上升了，很多時(shí)候人工也不能再減。

所以，通脹帶來(lái)的挑戰(zhàn)，讓商戶(hù)不容易生存，這對(duì)領(lǐng)展也產(chǎn)生影響。

觀點(diǎn)新媒體：目前越來(lái)越多內(nèi)地品牌進(jìn)駐香港，它們的租金承受能力是否更強(qiáng)一些？

王國(guó)龍：比較租金承受能力高低，并不看品牌來(lái)自哪里，而是看品牌處于哪個(gè)行業(yè)，以及這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)大不大。

內(nèi)地的品牌，領(lǐng)展當(dāng)然希望能吸引一些，消費(fèi)者就不用去深圳了，在香港也能買(mǎi)到一樣的牌子。例如，宣布進(jìn)軍香港市場(chǎng)的瑞幸咖啡，將于年內(nèi)在領(lǐng)展旗下的何文田廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)分店。不過(guò)，內(nèi)地品牌的后續(xù)表現(xiàn)（租金承受能力）還有待觀察。

從領(lǐng)展的角度，不管品牌來(lái)自哪里，我們的運(yùn)營(yíng)思路是需要讓項(xiàng)目不時(shí)能有新鮮感、有人氣的租戶(hù)。我們的同事也在不停尋找，不停提升租戶(hù)組合。

觀點(diǎn)新媒體：除此之外，領(lǐng)展會(huì)如何應(yīng)對(duì)香港目前整體的零售環(huán)境？

王國(guó)龍：其實(shí)真正的日常運(yùn)營(yíng)，都是一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)一個(gè)店鋪去想、去做。很多時(shí)候要看某個(gè)項(xiàng)目在所處的位置，需要扮演什么樣的功能，還要考慮附近的客群構(gòu)成。

不一定一個(gè)項(xiàng)目要包羅萬(wàn)有。例如在香港將軍澳區(qū)，領(lǐng)展的項(xiàng)目與其他區(qū)域一樣，沒(méi)有一個(gè)商場(chǎng)擁有電影院，但領(lǐng)展的項(xiàng)目有獨(dú)占的街市租戶(hù)類(lèi)型，與其他項(xiàng)目形成互補(bǔ)。

觀點(diǎn)新媒體：公司提到會(huì)集中在澳大利亞、日本、新加坡三個(gè)市場(chǎng)尋找并購(gòu)機(jī)會(huì)。接下來(lái)是否減少關(guān)注中國(guó)內(nèi)地和香港？

王國(guó)龍：不是說(shuō)我們想不想買(mǎi)，其實(shí)是中國(guó)內(nèi)地和香港沒(méi)什么項(xiàng)目能買(mǎi)，沒(méi)什么投資者拿項(xiàng)目出來(lái)賣(mài)，拿出來(lái)賣(mài)的項(xiàng)目未必是最好的，可能股權(quán)復(fù)雜，可能項(xiàng)目負(fù)債較多。

如果要找新的投資項(xiàng)目，現(xiàn)時(shí)很多時(shí)候都會(huì)看澳大利亞、日本、新加坡這些地方。目前成交活躍，表明當(dāng)?shù)刭u(mài)家和買(mǎi)家的叫價(jià)已符合雙方設(shè)想。

內(nèi)地不是不關(guān)注，我們也不會(huì)刻意偏重或者降低某個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目比例，比如年初就已經(jīng)收購(gòu)了原七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)。

如果有好項(xiàng)目，我們照樣會(huì)做，也會(huì)考慮項(xiàng)目置換。一個(gè)好的投資者，不會(huì)把投資砸在手里一輩子。

觀點(diǎn)新媒體：領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司去做投資的時(shí)候，是否會(huì)有區(qū)分或者限制？

王國(guó)龍：很多時(shí)候要考慮的，是是否與房托產(chǎn)生沖突。

房地產(chǎn)信托基金本身的目的大多數(shù)是，追求較為穩(wěn)定的收入，有一點(diǎn)增長(zhǎng)，但是又不能是大幅增長(zhǎng)，因?yàn)榇蠓�增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)一定會(huì)比較大。所以做的投資一般會(huì)比較大型、穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)的。

如果領(lǐng)展去做其他基金管理，管理的可能就會(huì)是較短投資期的資金。例如10年投資期，可能第3-4年就要把項(xiàng)目出售。因?yàn)閱慰渴兆怆y以產(chǎn)生投資者要求的高回報(bào)。所以做的投資，一般可能會(huì)把項(xiàng)目收購(gòu)回來(lái)，翻新升級(jí)之后再作出售。當(dāng)然在做資產(chǎn)提升方面，領(lǐng)展也相當(dāng)有經(jīng)驗(yàn)，也有成熟的團(tuán)隊(duì)。

另外，這種基金一般規(guī)模比較小，可能也會(huì)有其他限制，包括可能需要做到不同國(guó)家/地區(qū)、不同物業(yè)類(lèi)型分散投資，每一筆投資可能投資額都會(huì)較小。