來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云

近日，在新交所上市的砂之船REIT披露了截止2024年9月30日的第三季度業(yè)績(jī)。在2024年第三季度，砂之船REIT旗下四個(gè)奧萊項(xiàng)目的門(mén)店銷(xiāo)售額同比下滑14.0%，從去年同期的11.14億元下滑至9.58億元。

銷(xiāo)售額下滑之際，砂之船REIT的租金收入也出現(xiàn)下跌，2024年第三季度錄得1.59億元，同比下滑2.0%。其中，可變收入部分為0.434億元，同比下降13.2%，固定收入則同比上升3%至1.152億元。

需要注意到，砂之船房托收入主要分為固定收入和可變收入兩部分。固定收入由砂之船集團(tuán)進(jìn)行支付，按每年3%的比例增長(zhǎng)；可變收入則根據(jù)具體奧萊項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)變動(dòng)，收取不同的比例收入，后者更能反映項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況和當(dāng)前市場(chǎng)變化。

數(shù)據(jù)來(lái)源：砂之船REIT公告，商業(yè)客整理

從具體項(xiàng)目來(lái)看，砂之船（重慶兩江）奧萊、砂之船（重慶璧山）奧萊、砂之船（合肥）奧萊、砂之船（昆明）奧萊4個(gè)項(xiàng)目均錄得銷(xiāo)售額下滑，其中位于重慶的兩個(gè)項(xiàng)目下滑幅度最大，均超過(guò)17%，銷(xiāo)售額占比最大的重慶兩江奧萊更是錄得17.8%的跌幅。

出租率方面，除砂之船（重慶璧山）奧萊出現(xiàn)0.3%的環(huán)比輕微下滑外，其余3個(gè)項(xiàng)目均錄得環(huán)比上升或持平，因此整體出租率達(dá)到98%，維持高位水平。

針對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售額的下滑，砂之船REIT于公告中解釋道，重慶項(xiàng)目的銷(xiāo)售額大幅下滑主要受高溫天氣影響，消費(fèi)者的出行購(gòu)物欲望減弱，從而影響客流量和銷(xiāo)售額。此外，國(guó)際品牌時(shí)尚商品的需求下降，也對(duì)整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售額造成影響。

商業(yè)客認(rèn)為，砂之船奧萊銷(xiāo)售額下滑背后，除當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊因素外，國(guó)內(nèi)奧萊市場(chǎng)的變化也是不可忽視的重要原因。

近年來(lái)，隨著消費(fèi)者對(duì)性?xún)r(jià)比消費(fèi)關(guān)注度的不斷提高，奧菜作為折扣零售模式的代表倍受關(guān)注，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。

目前，國(guó)內(nèi)收入增長(zhǎng)放緩導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)疲軟，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)決策上也愈發(fā)審慎，對(duì)價(jià)格更加敏感，奧萊這類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)的熱度也較此前有所下降。

在此背景下，以?shī)W萊為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)正面臨不小的挑戰(zhàn)。除砂之船外，同樣運(yùn)營(yíng)奧萊的百聯(lián)股份2024年三季度奧萊業(yè)務(wù)收入為9.71億元，同比增長(zhǎng)-1.39%，同樣出現(xiàn)下滑。

除業(yè)績(jī)下滑外，部分開(kāi)業(yè)不久的奧萊項(xiàng)目也遭遇閉店危機(jī)。近期，廣州花都區(qū)的天河城奧萊公園就宣布將于2024年11月24日正式閉店。

據(jù)官方通告，該項(xiàng)目閉店主要是基于公司戰(zhàn)略調(diào)整的考慮。不過(guò)據(jù)商業(yè)客了解，市場(chǎng)方面反饋該商場(chǎng)存在定位不清晰、營(yíng)銷(xiāo)力度不足等問(wèn)題，此外作為奧萊業(yè)態(tài)最為重要的商品款式和價(jià)格優(yōu)勢(shì)也并不明顯，因此未能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

從上述情況不難看出，在消費(fèi)市場(chǎng)整體疲軟之下，奧萊的消費(fèi)熱度較此前有所下降，這對(duì)奧萊運(yùn)營(yíng)商的核心運(yùn)營(yíng)能力、商業(yè)創(chuàng)新能力等都提出了更高的要求。

商業(yè)客認(rèn)為，面對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)放緩挑戰(zhàn)，奧萊企業(yè)可以通過(guò)不斷增強(qiáng)頭部品牌量級(jí)，構(gòu)建起貨品和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，為消費(fèi)者提供更具質(zhì)價(jià)比的購(gòu)物體驗(yàn)等途徑突圍。

數(shù)據(jù)來(lái)源：砂之船REIT公告，商業(yè)客整理

以砂之船為例，按收入貢獻(xiàn)占比，國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌、運(yùn)動(dòng)、國(guó)際品牌、兒童服飾、鞋履及皮革制品業(yè)態(tài)的收入占比分別為43.8%、19.6%、17%、5.8%和4.1%。

值得關(guān)注的是，在最新的2024年第三季度，砂之船旗下項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)類(lèi)品牌，無(wú)論在租賃面積或是收入上的貢獻(xiàn)均有所提升。商業(yè)客認(rèn)為，這一定程度上說(shuō)明消費(fèi)者目前對(duì)于運(yùn)動(dòng)類(lèi)品牌的青睞度較高，可適當(dāng)增加這類(lèi)品牌數(shù)量或產(chǎn)品種類(lèi)，提高對(duì)消費(fèi)者的吸引力。

此外，從租約加權(quán)平均到期年限看，按可租賃面積計(jì)算，2024年第三季度砂之船房托項(xiàng)目租戶(hù)的加權(quán)平均到期年限為2.2年，如按收入占比計(jì)算則為1.2年。

短期租約一定程度上有利于優(yōu)化租戶(hù)組合，但如若不能及時(shí)招商補(bǔ)位，容易造成空置率高的局面，影響整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)客認(rèn)為，對(duì)于短期租約，砂之船這類(lèi)奧萊企業(yè)可以實(shí)行更加靈活的租賃策略，助力優(yōu)化租戶(hù)組合，在國(guó)內(nèi)變化迅速的消費(fèi)者需求，能夠快速用新品牌替代表現(xiàn)不佳品牌。

除傳統(tǒng)零售品牌外，奧萊還可以考慮適當(dāng)引入體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，如基于家庭客群的需求可適當(dāng)增加兒童親子空間。期內(nèi)，砂之船旗下合肥項(xiàng)目就于8月新增3600平方米的兒童游樂(lè)場(chǎng)，吸引不少客流，月內(nèi)銷(xiāo)售約65萬(wàn)元。