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作者/黃指南

回看過去的一年，金地在寒意十足的市場中，工作重心圍繞著經營、信用、投資的“安全墊”展開。

面對市場供應與需求的失衡，大多數房企難于避免銷售下滑的漩渦，且未來仍有下探趨勢。

與此同時，還要在銷售、融資持續艱難的情況下，應對償債波峰的到來。

如果說2022年金地的關鍵詞是收縮投資，那么2023年便是守住安全的底線。

基本面

2021-2022年，金地成為房企中少數的“幸存者”之一，在下行市場中守住了銷售規模前十的大門。

進入2023年，當地產時代紅利逐漸出清，考驗企業經營基本功的時代到來。

根據觀點指數發布的“2023年1-12月房地產企業銷售表現”，金地集團2023年全年權益銷售1009億元，全口徑銷售金額1535億元。其中，權益銷售排名由2022年的第7下滑至第11，全口徑銷售額則仍然保持第十。

2023年對于房企來說，整體銷售均不及預期，金地的數據也為近三年低位，是2021年同期五成多一點。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

最新數據顯示，2023年1-12月，金地累計實現簽約金額1535.5億元，同比下降30.77%；累計實現簽約面積877萬平方米，同比下降14.01%。其中，簽約金額連續3個財年下滑，簽約面積下滑速度則緩于金額。

期內，金地月平均銷售單價水平同樣為近三年低位，其中10月下探至最低點，錄得1.48萬元/平方米，近三年銷售單價高點則是2.68萬元/平方米，二者差值1.2萬元。

按年度來看，近三年金地每月平均銷售單價為2.11萬元/平方米、2.23萬元/平方米以及1.74萬元/平方米。

除此之外，2022年財年金地投資強度整體大幅縮減，且在高能級一二線城市投資缺位，同樣造成2023財年可售貨值的壓力凸顯。

截至2023年中期，金地剩余可售項目主要分布在昆明、廣州、西安、武漢、天津、深圳和沈陽等地，考慮到部分城市房地產市場景氣度較差，未來銷售價格或進一步下行。

受房地產開發業務中結轉項目規模的增長，金地主營業務收入依舊保持增長。但在行業景氣度下行影響下，部分貨值所處城市區位較差，為了盡快回收現金而降價出售，單價下滑的同時，毛利率也持續下降。

近三年及2023年中期，金地房地產開發業務營業收入分別為751.78億元、883.63億元、1091.81億元及311.41億元，占營業總收入的比例分別為91.36%、91.00%、91.37%和84.49%。

毛利率方面，期內金地房地產開發業務毛利率分別為33.56%、19.65%、19.96%及14.87%，自2021財年開始出現顯著下滑，主要原因是拿地成本增加和銷售價格下滑導致。

到了2023年中期，金地仍保持著營收按年增長31.10%，但毛利率及歸母凈利潤均較上年同期有20%以上降幅。侵蝕利潤的主因依舊來自行業下行周期，實際貨值不及預期水平的計提減值。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

觀點新媒體了解到，2020-2022財年，金地資產減值損失分別為6.40億元、12.08億元和36.90億元，其中2022年資產減值損失同比增加了24.82億元，主要為存貨跌價損失和固定資產減值損失，減值損失占營業利潤的比例為28.47%，對利潤造成了較為嚴重的侵蝕。

到了2023年第三季度，金地錄得歸母凈虧損14.74億元，按年減少207%，主要來自對資產的計提減值。期內，共計提資產減值準備15.99億元，其中計提信用損失準備合計7.34億元，計提存貨跌價準備合計8.65億元，減少前三季度凈利潤14.35億元。

總體來看，2023財年金地各項盈利指標有所弱化，盈利能力下降。此外，由于該年行業景氣度恢復不及預期的基本面、沒有優勢的股東背景以及管理層的更替，導致二級市場看空情緒明顯。

自2022年4月中旬開始，金地股價進入新一輪下行周期。截至2024年1月30日，該司以4.23元每股收盤，對應市值190.98億元。

但去年三季度的虧損陰霾并未持續到年終，根據金地發布的2023年業績預告，2023財年仍實現實現盈利。

信用線

雖然2023年金地守住了信用底線，但從現金流量的表現看，不可避免進入了貧血狀態。

據觀點新媒體觀察，以往金地經營性活動現金流持續保持為正的狀態，甚至在高峰時的2022財年還錄得近200億元。但到了2023年三季度，經營現金流開始轉弱，成為負數。

2023年三季報數據顯示，金地經營性現金流凈額為-7.51億元，與之對應的是籌資活動的現金流變化。

2019-2022財年，金地均保持年年都有籌資活動凈流入，但近兩年由于積極的償債動作，每年都有超過200億元的凈流出。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

同期，金地投資活動產生的現金流量凈額分別為-96.41億元、-100.37億元、-95.55億元、-24.07億元。并于2023年中期轉正，至三季末的15.84億元。投資活動現金凈流出規模大幅下降且轉正，與金地拿地投資收縮及對聯合營項目投資規模縮減有關。

截至2023年9月末，金地期末現金及現金等價物余額為330.7億元，較年初減少了212.8億元。可以說，2023年全年的工作都是圍繞著償債展開。

具體看到期債券方面，除已兌付的“21金地MTNO01”,金地集團半年內到期（回售）的債券本金規模共計76億元，2024全年內到期（回售）的債券本金規模仍有106億元和4.80億美元。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

在手現金仍能覆蓋一年內到期的公開債務，金地還努力與銀行等金融機構保持較好的長期合作關系，授信額度較為充裕。

截至2023年6月末，金地獲得中國銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行、招商銀行等多家金融機構授信總額人民幣2532億元，已使用銀行授信總額為人民幣930億元，剩余授信額度1602億。

雖然手上有著銀行及金融機構的貸款額度，但目前銀團放貸意愿差，在無法借新還舊的情況下，面對償債波峰，金地還需積極去化位于一二線城市的貨值，并保持投資拿地，從而獲得開發貸，達到投融資結合，提升資金利用效率。

從2023年3個季度現金流量表中，能夠窺探出金地為了銷售回款做出的努力。

經營性現金流關于銷售商品、提供勞務收到的現金項目中，中期金地錄得金額363億元，較上年同期增加了30億元。

面對整體收入面、盈利面甚至融資面下降，金地加緊了對管理費用的控制，但因為2023年上半年積極出貨導致銷售費用增加，期間費率較上年同期小幅微升。

2020-2022年和2023年三季度期間，金地的費用率分別為7.13%、9.33%、7.43%和10.09%，其中，2022年費用率同比下降了1.72個百分點，系銷售規模下降和費用管理加強所致。

到了2023年前三季度，金地三費合計52.74億元，按年微增0.4個百分點，但比2020年同期低位時還要再低6.3億元。

值得注意的是，金地還于2023年10月中旬完成了管理層的更替。

彼時，結合市場行情走勢及企業現狀，對于黃俊燦接班凌克，不少長期跟蹤金地的投資人及研究員給出了“受命于危難之間”的看法。

在他們看來，雖然金地完成了權利交棒，但整體經營風格不會產生很大變化。黃俊燦是由凌克一手培養起來的，二者關系好比王石和郁亮。

觀點新媒體了解到，金地職業經理人團隊在房企中是極為穩定的存在，普遍履職時間超過二十余年，形成了高度統一的行為準則和價值觀。

此外，理科金地的標簽在高管團隊中也十分明顯。除了凌克，代行董事長職責的黃俊燦同樣是理科出身。

據悉，生于1971年的黃俊燦，在2010年接任金地總裁，系同濟大學工學背景，并擁有清華大學金融EMBA學位。

過去和金地交流中得知，凌克身體抱恙的時間里，黃俊燦是金地集團經營管理的核心決策者和推動者，一線管理工作都是他在負責。

只是每一代人都有自己的長征路，凌克完成了對金地集團的鍛造，在房地產市場下行趨勢尚未扭轉的當下，金地能否安全著陸，就要看黃俊燦等新一批管理層的努力。

谷底路

面對2024財年到期債務，若在該年度金地銷售恢復上升，有望加速緩解。

為了保證未來銷售回血能力，金地近兩年選擇加碼一二線城市，放棄三四線的新拓投資。

2023年上半年以來，金地在土地市場的參拍積極性明顯提升，上半年新增上海、杭州、南京、西安、東莞等地合計9宗項目，土地投資額約119億元。下半年面臨償債高峰，重回“節衣縮食”的投資策略。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

據觀點新媒體統計，土地儲備方面，2022財年開始，金地出于現金流安全考慮減少了拿地。

進入2023年，金地在進一步壓縮了投資強度。分別在3、4、5、6、8月獲取土地，全年新獲取項目投資額約為124.33億元，同比下降約66.21%，較上年降速有所放緩；新增總土地儲備約107.78萬平方米，同比減少約56.54%，為近8年的新低。

除了在深圳、上海兩座一線城市有落子以外，其余項目均在二線/新一線城市，且深圳新增項目為舊改轉化而來。

此外，金地8月份后暫停了投拓步伐，繼續縮減開支，并于年末轉讓深圳環灣城項目。受到可售貨值明顯縮減影響，金地銷售排名和規模在2023年錄得較大幅度浮動。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

上圖可見，2018-2021年期間，金地每年總投資額3成以上投向三四線城市，到了2022年投資風向轉變，2023年三四線城市無新增土儲。

值得注意的是，雖然2022年與2023年均采取了聚焦一二線的投資策略，但與2022年相比，2023年選擇錯峰投資二線城市。

觀點新媒體觀察到，2023年，以北京、上海為代表的一線城市，競爭依舊較為激烈。金地沒有選擇在一線“死磕”，反而轉向基本面不錯、投資性價比更高的二線城市。

較大比例投入到二線城市，也使得2023年金地新拓樓面均價由2022年同期1.48萬元/平方米降至1.15萬元/平方米。

但較三線城市投資占比較大的2018-2021年期間，新擴樓面均價有48%左右的增幅。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

項目建設開發方面，金地于2023年度中期根據實際經營情況對全年新開工和竣工計劃做了小幅調整，調整后全年新開工計劃約435萬平方米。

據觀察，調整后新開工面積雖然較年初有所增加，但總體規模較往年仍有不小降幅，同樣是因為新增土儲規模下降所致。2023年計劃竣工面積為1353萬平方米，較上年同期進一步減少4.5%。

銷售、擴儲調整的同時，金地持有型物業經營則呈現出較為穩定的局面。

2023年中期，金地錄得寫字樓、商業、產業項目累計31個，較上年同期增加1個。其中，可出租面積為241萬平方米，租金收入15億元。

從出租率看，金地產業園區打造及運營優于寫字樓、商業項目，前者整體出租率83%，后者是73%。但兩項數據均較往年有所下滑，去年同期出租率則是92%及74%。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

使用經營性物業抵押融資，也是金地的選擇之一，目前其融資規模累計達到82億元，期限最長為15年以上。

觀點新媒體了解到，金地正在著手以北京CBD核心區的金地中心資產為抵押，申請以招商銀行為牽頭的銀團貸款，規模達70億元。

據悉，以上述資產為抵押的經營性物業貸款，系金地的第二次嘗試。

根據近期金地股東會中管理層的透露，由于這筆貸款是一項銀團貸款，要求參團的銀行都審批完成才能夠落實，目前仍在進程之中。

除經營性物業貸款融資這一種方式，金地為補充現金流也嘗試了各種各樣的融資方法，包括考慮出售旗下優質項目。

以位于深圳沙尾的環灣城項目為例，金地集團二股東福田國資32.5億元接下項目全部股權，回流了一大筆現金。

此外，金地還繼續為環灣城項目提供“代建運營”服務，繼續負責項目操盤管理至竣工交付完成。

代建角色則保證了后續項目的現金持續流入，實現公司收入多元化。