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作者/黃金土 

在完成業(yè)權(quán)統(tǒng)一半年后，新世界發(fā)展于去年9月向城市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)出申請，擬將位于香港尖沙咀的漢口大廈重建為一幢28層高商住物業(yè)。

今年1月10日，該事項(xiàng)迎來新進(jìn)展。

香港規(guī)劃署表示，雖然住宅用途樓面并不完全符合規(guī)劃意向，但從土地利用角度來看，項(xiàng)目頂部住宅單位所占樓面，與區(qū)內(nèi)周邊住宅/商業(yè)、酒店及寫字樓發(fā)展環(huán)境并非不相容，而且本次重建地積比率及建筑物高限，并未超出上限。

同時(shí)，項(xiàng)目日后加入建筑物后移、垂直綠化等元素，亦不會(huì)對周邊景觀構(gòu)成負(fù)面，故不反對有關(guān)申請，城規(guī)會(huì)將于周五（1月12日）舉行會(huì)議審議，預(yù)料會(huì)開綠燈通過。

據(jù)文件顯示，漢口大廈位于尖沙咀漢口道43至49A號(hào)，目前屬“商業(yè)（6）”地帶，申請擬議分層住宅及準(zhǔn)許的辦公室、商店及服務(wù)行業(yè)/食肆用途發(fā)展。

新世界與漢口大廈

香港漢口大廈落成于1959年，是一棟有著超60年歷史的古老建筑，原為一幢11層高的商住物業(yè)，實(shí)用面積從460至828平方呎不等。

1997年，武漢市政府為慶祝香港回歸特意設(shè)立了漢口香港路；而在1000多公里外，為了紀(jì)念與漢口數(shù)百年間的貿(mào)易往來，香港九龍尖沙咀將一條道路以“漢口”為名。從此，漢口有“香港路”，香港有“漢口道”。

如此來看，尖沙咀里有一棟以“漢口”為名的大廈也就不足為奇了。大廈位于漢口道43至49A號(hào)，地盤面積約11565平方呎，現(xiàn)為11層高的商住物業(yè)，其中地下為商鋪部分，1至10樓則屬于住宅。

新世界發(fā)展與漢口大廈緣起于8年前。

2016年9月，新世界發(fā)展以981.4萬港元購入漢口大廈高層A室，首次落子該大廈。

此后，新世界發(fā)展不斷提價(jià)收購漢口大廈相關(guān)資產(chǎn)。截止到2018年4月，公司關(guān)聯(lián)方新富盛有限公司及安達(dá)兆業(yè)有限公司已購入漢口大廈47伙住宅單位，以及6鋪位物業(yè)。呎價(jià)達(dá)2.8萬港元，總涉資超7億港元。上述兩間公司的董事分別為李雅慧及梁家馨，均為新界世發(fā)展關(guān)聯(lián)人士。

從漢口大廈僅有90伙單位的總體量來看，新世界發(fā)展彼時(shí)已購入大廈逾半業(yè)權(quán)，不過這似乎并不能滿足其胃口。

2019年，新世界或有關(guān)人士申請漢口大廈的強(qiáng)拍。當(dāng)時(shí)新世界已持有大廈超88%的業(yè)權(quán)，并且在申請強(qiáng)拍期間也沒有停下收購的腳步，在土地審裁處正式聆訊時(shí)，所持大廈業(yè)權(quán)增至逾98%，只余下兩個(gè)住宅單位未能購入。

2023年2月，強(qiáng)拍令獲批出；3月17日，強(qiáng)制拍賣正式開始，最終以底價(jià)21.34億港元出售，每呎樓面地價(jià)約1.5萬港元。至此，新世界終于得償所愿，成功統(tǒng)一漢口大廈物業(yè)業(yè)權(quán)。

統(tǒng)一業(yè)權(quán)并非終點(diǎn)，而是另一個(gè)起點(diǎn)。

半年后，新世界于9月份向城市規(guī)劃委員會(huì)申請將漢口大廈重建為一幢28層高的商住物業(yè)，其中增加110個(gè)住宅單位。

據(jù)城規(guī)會(huì)文件顯示，申請人擬作分層住宅及準(zhǔn)許的辦公室、商店及服務(wù)行業(yè)/食肆用途，以地積比率12倍作發(fā)展，興建一幢28層高綜合大廈，當(dāng)中作辦公室、零售樓面占多，約9.9萬方呎，另計(jì)劃興建110個(gè)住宅單位，涉及3.96萬方呎，總樓面約13.88萬方呎。

據(jù)了解，該申請將于今年1月12日審理。不過，根據(jù)文件顯示，規(guī)劃署對該申請似乎并沒有太大的異議，預(yù)計(jì)申請會(huì)獲得批準(zhǔn)。

強(qiáng)拍門檻

漢口大廈位于香港尖沙咀核心地段，是香港的商業(yè)和旅游中心，地理位置優(yōu)越，未來市場對住房、商業(yè)等方面的需求居高不下，因此新世界收購該大廈也有利于擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。而通過強(qiáng)拍獲得全部業(yè)權(quán)，更有利于對大廈進(jìn)行改造升級(jí)與進(jìn)一步的開發(fā)。

實(shí)際上，這當(dāng)然不是新世界第一次通過強(qiáng)拍獲得業(yè)權(quán)，近年一直在積極進(jìn)行舊樓并購。

2020年10月，新世界以底價(jià)47.76億港元拍得香港北角皇都戲院大廈項(xiàng)目。皇都戲院大廈由住宅、商用及前皇都戲院部分組成，項(xiàng)目位于北角核心區(qū)，地盤面積約3.6萬方尺。新世界于2018年入稟申請強(qiáng)拍該項(xiàng)目，開拍時(shí)已并購約98%業(yè)權(quán)。

2022年5月，新世界申請強(qiáng)拍銅鑼灣波斯富街54至76號(hào)、利園山道5至27號(hào)快樂大廈等多個(gè)地段舊樓，市場估值約45.05億港元。該公司于2021年已成功增持銅鑼灣波斯富街舊樓業(yè)權(quán)至8成。

此外，2022年11月，市場一直在傳新世界申請強(qiáng)拍的中環(huán)擺花街11及13號(hào)及15及17號(hào)2幢舊樓物業(yè)，其中，15及17號(hào)的全數(shù)業(yè)權(quán)已被全部并購，因此該申請被駁回。而11及13號(hào)則可以繼續(xù)申請強(qiáng)拍。

通過強(qiáng)拍實(shí)現(xiàn)并購的操作并不罕見。

比如太古地產(chǎn)在2018年曾申請強(qiáng)拍位于鲗魚涌的兩座工業(yè)大廈，分別為仁孚工業(yè)大廈及華夏工業(yè)大廈。其中，仁孚工業(yè)大廈在強(qiáng)拍前已完成統(tǒng)一業(yè)權(quán)，華夏工業(yè)大廈于去年5月獲批強(qiáng)拍，底價(jià)51.25億港元，創(chuàng)香港歷來金額最大宗強(qiáng)拍底價(jià)記錄。兩座物業(yè)將重建為總樓面面積77.9萬方呎的辦公樓及其他商業(yè)用途。

而恒基在2019年11月申請強(qiáng)拍落山道及土瓜灣道舊樓，并于2023年6月以底價(jià)10.71億港元成功統(tǒng)一相關(guān)業(yè)權(quán)。

根據(jù)香港《土地（為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣）條例》，需集齊同一地段的80%或以上業(yè)權(quán)份數(shù)，這一比例比內(nèi)地要求的90%要低上不少；同時(shí)，還要求住宅樓宇達(dá)到50年、工業(yè)樓宇達(dá)到30年以上，才可以申請強(qiáng)制拍賣。

根據(jù)香港發(fā)展局于去年12月公布《2023年土地(為重新發(fā)展而強(qiáng)制售賣)(修訂)條例草案》，強(qiáng)拍門檻進(jìn)一步降低。

《條例草案》建議把樓齡達(dá)50年或以上私人樓宇的強(qiáng)拍門檻，由80%降至70%或65%，視乎樓齡組別及樓宇地點(diǎn)。另外，為加快非工業(yè)地帶轉(zhuǎn)型，《條例草案》還建議位于非工業(yè)地帶而樓齡達(dá)30年或以上的工業(yè)大廈，將強(qiáng)拍申請門檻降至70%。

門檻的降低，或許是由于市場的變化引起的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年有18個(gè)項(xiàng)目完成強(qiáng)拍，涉及金額超230億港元。

而土地審裁處數(shù)據(jù)顯示，2018-2022年，強(qiáng)拍申請個(gè)案數(shù)量分別為39、37、35、16、22宗。不難看出，近年來強(qiáng)拍申請數(shù)量正在下降，而要想在2024年把這一數(shù)據(jù)明顯提升，降低門檻或是最直接有效的一種方式。

只是，在土地市場跟樓市表現(xiàn)都不太如意的情況下，發(fā)展商們是否會(huì)因此增加出手機(jī)會(huì)還在兩說之間。