來源/聯商專欄

撰文/王瑋

9月16日，受百聯資產資控的邀請參加2022百聯城市更新投資論壇。我對百聯資控專注存量物業的城市更新戰略非常贊同。

在國內經歷了30年的高速發展期后，舊城改造相對于新區擴建一定是未來城市更新的主旋律，也非常符合雙碳環保可持續發展的目標。

但是，我在發言時就業內比較流行的所謂“存量時代的商業地產資產管理”的說法提出了自己不同的看法。

圖1：2018年主要發達國家的人均購物中心面積

摘自《商業地產決策理論與戰略實踐》第82頁

這里面有兩個誤解：

第一，我們目前數據說話就是過量，以國內最前沿的上海購物中心市場為例，人均購物中心面積達到1.0平米，上海以外的過量情況只會更嚴重。而英法德日這些零售發達國家的數據基本上都在0.40平方米上下，德國只有0.21平方米（參見圖1或筆者新書第82頁）。 

所以，就像醫生為病人診斷，你首先要判斷準病情，不然的話多說什么都是無效的。再說過量又如何？我們雖然供給過剩，但有效供給依然不足并且始終不足，我們的區域型購物中心（大Mall）的和社區商業的比例嚴重失衡。但是我們能夠因為這些無效供給和經濟下行就什么都不做嗎？當然不是，商場的優勝劣汰和零售的更新迭代就是一個永恒的主題。該干什么還得干什么！關鍵你需要專業地去做，關注與市場發展匹配的適當規模和相關組合，通過有效供給所產生的可持續穩定收益不斷創造價值。

從這個意義上講，百聯資控的上海北寶興路的莘薈項目把冷凍倉庫改造為社區商業就是一個非常好的典范（見圖2）。如果數據完整，我相信一定可以構建類似我在《商業地產決策理論和戰略實踐》書中第147頁的類似對西田悉尼改造的數據分析（圖3或參見作者新書的圖5-14）。該項目能夠獲得類REITs項目發行的批準其實已經說明問題。

圖2:百聯資控位于上海靜安北寶興路的莘薈項目

摘自百聯資產控股圖片

圖3：西田悉尼購物中心改造數據分析

摘自《商業地產決策理論與戰略實踐》第82頁

第二，長期以來國內業界對資產管理的概念比較混淆，以為商業地產建好后開始進入資產管理，把開發作為增量，管理作為存量，甚至美其名曰“商業地產從增量來到存量進入了資管時代”。

殊不知西田資產管理的四大理念中的第一條就是“把開發階段和營運階段都作為資產進行管理”（見圖4或書中第121頁）。業內將開發和管理分離的誤解讓人想到了外科醫生的寓言故事。說得是一位號稱擅長外科的醫生用剪刀為被亂箭射中的副將直接減去了暴露在外面的劍桿部分，對于依然留在腿部肌肉內的箭頭部分他竟然要求副將再去找內科醫生處理（見圖5）。

圖4：把開發階段和營運階段都作為資產進行管理

摘自《商業地產決策理論與戰略實踐》第12頁

我們之前很多的無效供給也是這種自以為專業的”外科醫生“造成的。因為他們沒有理解商業地產是資產，住宅地產是生產。商業地產的盈利是持續性通過租金收入和資產增值獲益的資產，而住宅地產則是一次性的銷售價格減去建造成本而獲利的生產。

開發建造伊始根本不會考慮根據人口的市場調查以及規模組合的科學定位，反正造好后交給“內科醫生”的資產管理就是。這也正是太多的無效供給的原因所在。正是因為看到了市場上太多的概念混淆甚至誤導，這也強烈地激發自己要寫好《商業地產決策理論與戰略實踐》這本書的一種沖動和責任感。

圖5：外科醫生的寓言

來源：網絡圖片

該書從過去到現在、從國際到國內，從實踐到理論，以國際高度的視野和國內深度的洞察，從規模、組合、價值到面對不確定性的決策系統和綜合闡述。其中第五章的資產管理的內容相信也是為國內業界提供了一個科學和綜合地重新審視資產管理的全新視角。