來源：一號地產（ID：dichanyihao) 作者：海哥

一號說：上行周期塑造狼性團隊，下行周期打造韌性管理

8月31日，克而瑞地產研究發布了2022年1-8月百強房企銷售榜單，碧桂園、保利發展、萬科地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口、金地集團、融創中國、綠城中國、龍湖集團繼續保持前10站位。相比7月份，金地集團從行業第8前進到行業第7。

從克而瑞地產的數據來看，8月份行業平均銷售額同比下滑的趨勢得到遏制，特別是TOP10的房企8月銷售額平均降幅縮小至為11%，較前幾個月降幅收窄，部分優質房企單月銷售同比已經出現增長。

其中，龍湖集團（0960.HK）8月單月實現銷售額223億元，同比增長11%，環比增長22%。金地集團8月單月銷售211億元，同比增長10%，環比增長12.3%等。從單月銷售數據看，上述房企銷售水平已恢復至往年正常水平，這顯示優質房企在當前市場環境下的成長韌性。

除了銷售業績的回升，部分韌性房企在剛剛過去的半年報業績中，表現也頗為出色。

如行業老大哥萬科（000002.SZ），今年上半年的營收及凈利潤也保持了兩位數的增長；再如龍湖集團營業收入達到948億元，同比增長56%，實現歸屬于股東的核心凈利潤66億元，同比增長6%，營收盈利均實現正向增長；

又如，金地集團（600383.SH）今年上半年累計實現簽約金額1006.1億元；實現歸屬于上市公司股東凈利潤19.65億元，同比上升約8%；房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個百分點，這在行業整體盈利水平下滑的當下，顯得尤為難得。

金地集團今年上半年的逆勢增長，從其半年報數據來看，主要是向管理要效益。數據顯示，上半年金地集團營業成本同比下降20%至218.71億元；銷售費用同比下降18%至8.61億元，管理費用成本下降26%至17.42億元。

事實上，像金地、龍湖、萬科等一類優質民營房企，在行業下行周期之下，還能保持穩健的業績表現，除了營業成本、融資成本這類硬性成本控制之外，管理效能對業績正面影響越來越突出。

管理效益的背后，則是科學的業務架構和優秀、穩健的管理團隊。

以龍湖集團為例，龍湖管理層的穩健和內生性是業內有目共睹的。吳亞軍認為，房地產行業底部已經顯現，表現良好的公司會穿越周期，對公司團隊的表現表示滿意。“我們新的CEO也給了我們非常多的驚喜，他能做好是我們意料之中的，他能做得這么好，是超出我們的預期的。”

在龍湖集團業績會現場，CEO陳序平指出，經營性物業收入的增長，對龍湖穿越周期起到了非常重要的“穩壓器”作用。

相比地產開發業務，諸如商業、長租公寓等經營性業務因為持續穩定的現金流量，更有能力熨平經濟波動，穿越周期，這是龍湖所認同的邏輯。此前，商業地產大佬、恒隆集團董事長陳啟宗也曾公開對龍湖在商業領域的表現和布局不吝夸贊之詞。

目前，地產開發之外，針對商業投資、租賃住房、空間服務等各航道業務已經為龍湖集團貢獻經營性收入和利潤。

與龍湖集團極為相似的穩健房企，如金地集團，在業務板塊層面也是布局了商業地產、產業地產、物業服務、代建等多個領域的延伸。

半年報數據顯示，金地集團上半年持有型物業穩健經營，物業出租等業務實現收入17.52億元，同比增長6.94%。

據天風證券的研報和半年報數據，金地集團旗下運營商業地產、產業地產業務的上市公司——金地商置，其開發和運營商業中心綜合體、產業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業目前該公司旗下擁有北京金地中心、上海九亭金地廣場、南京新堯金地廣場、西安金地中心、杭州金地廣場、武漢金地廣場等多個商業物業；

也有深圳威新科技園、上海嘉定智造園、上海寶山智造園、上海松江智造園、上海虹橋科創園、等多個產業地產項目。

公開信息顯示，金地集團商辦物業、在營購物中心平均出租率維持在90%以上；產業地產中，成熟期項目平均出租率維持在95%以上；長租公寓中成熟項目平均出租率也穩定在95%以上，均保持著較高的現金流入水平。

金地商置的半年報數據顯示今年上半年的營收為21.74億元，凈利潤有11.19億元。

截至6月末，代建金地管理業務布局全國超40座城市、管理服務項目約90個，累計簽約管理面積超1600萬平方米，住宅項目累計貨值超1000億元。

此外，金地集團的物業服務規模也在持續增長，金地智慧服務在管面積1.94億方，合約面積3.6億方，較2021年末增長9%；代建業務累計簽約管理面積超1600萬方，同時在住宅、商辦、商住、公建等業態多元化發展等等。

8月29日，金地集團董事長凌克在的業績說明會上表示，目前市場處于從低谷逐漸恢復的過程中：

“我們會做好所有的準備，去應對市場可能比較長的恢復過程。”

這一份自信，除了各板塊業務的持續穩健的表現之外，更來自穩定的管理團隊以及險資、國資背景股東的長期支持。

8月初， 針對股債市場的持續波動情況，金地集團特地召開了投資者會議。這是一場業內較為罕見的千人場次的交流會，金地集團最高管理層也盡數出席。會上不僅盡數解答了投資者的疑惑，還極其罕見的公布了金地集團的諸多財務數據。

這一份坦誠與透明，也是金地管理層十分開明的表現。

通過行業研究和比較，我們會發現，優秀的企業果然是有諸多共通點，或許這也是為什么能穿越周期的密碼。