電商VS社區商業

在商業地產行業由于前幾年的高速發展，幾乎一夜之間國內所有的房地產商都成了商業地產開發商與運營商，現國內大中城市商業地產由于電商的巨大沖擊，造成商鋪空置率較大，現社區商業似乎成了最后的一根救命稻草，然而，在如今國內電商已步入常態化，電商現如今成了我們生活中密不可分的一個工具，電商通過數年來在各個領域相繼攻城略地，當服飾、食品、書籍等相繼“失守”。電商剛進入時以顛覆整個社會的姿態，突破了時間、空間限制又降低成本等優勢確實在一定程度上改變了整個社會的經濟運作方式。時間到了2016年，似乎電商似乎也到了一個新的里程碑轉折點。

去年，“一天十店”的生鮮O2O水果營行資金鏈斷裂，一夜之間神話破滅。前幾天，老牌電商田鮮蔬菜徹底放棄O2O，回歸線下，把店開進肉菜市場，高調加入了“反互聯網”的陣營。

互聯網電商對實體商業憑借著“天生麗質”的優勢，當然，在一定程度上其實也對社區商業造成了非常大的威脅，然而，欣喜的是隨時間沉淀下來，我們發現這個愛恨有之的“電商”也有它自身難過的“坎”。這對咱們國內社區商業卻是天大的利好消息，也是一個很好的機遇。以前的社區商業基本上是社區配套功能的隨意堆砌，缺乏細致分析和針對性定位。如今在業態規劃或品牌選擇之時，咱們從事社區商業的決策者需要認真注意考察誰更有特色，誰更適合進入社區商業。

先交互后商業

我們一直談電商或互聯網的優勢，如何便捷、潮流、省時省力等等，然而，電商或互聯網在一定程度上隔絕了人作為一個情感動物的社會屬性，即人的互動交流，有違人的最基本屬性。而社區商業作為人們未來交流的平臺和空間更具有先天的優勢。因此，在社區商業中，一些具備互動交流場所的商戶更會受到消費者青睞，這也是咱們國內從事社區商業開發與定位的重要突破口。比如，媽媽糖休閑咖啡館，雖是一家社區餐廳，但營業空間里加入了更多的互動空間，如音樂互動學習角，繪畫學習空間，以供社區家庭尤其是兒童互動。再如,浦東星河灣里上海最大的星巴克會館，擁有300平米營業區加500平米私密VIP會館，使星巴克的交流場更切實地滿足星河灣社區客群交流需求。

精細化和個性化

以前的社區商業基本上是社區配套功能的隨意堆砌，缺乏細致分析和針對性定位。對本社區及周邊社區的客群研究應該更加重視，例如一個中端改善型社區在兒童業態設置上比重會加大，高端社區業態和商戶定位上更加縱向細分。比如咖啡這種業態類型，商務型的有星巴克，小資情懷的有漫咖啡，文藝范兒的有雕刻時光，主題型的有Zoo Coffee。

定位時可以尋找符合產品定位的細分業種,再從各種品牌中挑選出吻合社區文化的特色品牌，才能真正做到由標準化向精細化、個性化轉型。在品牌選擇之時，需要注意連鎖品牌因為其“標準化”，對客群更為細分的社區商業的適應性較差，而小眾品牌和非主流商家的定位和經營更加靈活，且更容易出特色，更適合進入社區商業。上海黃金城道就是一例，80%為小眾品牌，別具一格。

場所化和主題化

正因為社區商業強調“社會屬性”，社區商業室內外空間設計，更要注重氛圍打造和場所體驗，尤其需適合周末家庭活動與休閑。例如萬科構想在其部分社區商業內，打造一條標準的400米塑膠跑道環繞;上海聯洋證大大拇指廣場將室外公共空間設置為兒童探險拓展的活動區域;上海金橋國際更是把小火車和植物園開進了公共空間。

另外，社區型商業一般更傾向于開放式建筑空間，如街區結合盒子或Block的形式，從購物中心的內向型聚集性消費，向社區商業的外向型場所性消費轉移。

主題化場所和社區化氛圍的結合也是社區商業發展趨勢之一。上海浦東嘉里城針對境外社區及中產階層消費客群，打造“集市”和“部落價值觀”的主題;仲盛世界商城規模較大，以時尚潮流、年輕風尚為主題，配以星期八小鎮的兒童體驗業態，形成自身特色的主題業態……

定位先行租售有道

在業態配比上，社區商業更注重服務和休閑，所以餐飲休閑和生活服務類的業態占比會比一般的購物中心的比重高，而零售的占比會有所下降。于社區商業項目一般不會選址在傳統核心商圈，故租金壓力較低，往往不存在由于非零售業態比重過高而導致的租金收益不能平衡的問題。很多開發商由于面臨回款壓力，會將社區商業分割成小商鋪進行銷售或部分銷售，銷售的項目往往遭遇招商難、經營難的困局。銷售類項目會面對三類客群：消費者、投資客群和商戶。很多人認為，社區銷售型商鋪不需要定位，只要一味地劃分小鋪位滿足適銷總價即可，這一做法實際上只關注投資客群的需求而忽視了消費客群和經營商戶租用的需求，最終，必將導致開發商的信譽與利益受損，得不償失。因此，本人認為，社區商業銷售型商業更需要精準定位，應該先考慮做什么產品，定什么業態，適合選什么主力商戶經營，放在什么位置，適當的考慮持有配比，每個分區打造什么賣點，租售組合怎么最優化，租售策略怎么平衡，等等，這些因素都可能導致社區商業成敗。

于2014年3月