國務(wù)院部署營改增！稅率定了11%，不動產(chǎn)全面抵扣定了。
2016年新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，這是今年商業(yè)地產(chǎn)去庫存的大招！
國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署全面推開營改增試點(diǎn)，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)。其中包括兩大事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大政策：
一是房地產(chǎn)營改增稅率確定為11%
從今年5月1日起，一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。實(shí)現(xiàn)貨物和服務(wù)行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)升級。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍；年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。
繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機(jī)器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。加大企業(yè)減負(fù)力度，促進(jìn)擴(kuò)大有效投資。同時，新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。預(yù)計今年?duì)I改增將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
“新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn)�！�15日的德勤全球稅務(wù)大會媒體專訪會上，德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群表達(dá)了上述觀點(diǎn)。
由于此前房地產(chǎn)行業(yè)采用5%的營業(yè)稅稅率，因此營改增后房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心稅負(fù)上升。但國家承諾所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，房地產(chǎn)營改增具體政策如何設(shè)計因此成為企業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。
先來普及一下基礎(chǔ)知識：“營改增”到底是啥？
營增改，全稱“營業(yè)稅改征增值稅改革”。簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。
增值稅顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產(chǎn)品買來50元，賣出去1000元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率，這就是要交給國家的。而營業(yè)稅呢，就非常簡單，一個產(chǎn)品賣出去100，那么你就乘以一個稅率，就是你要交給國家的。
增值稅最最核心的地方在于他可以設(shè)定一個基數(shù)，這個基數(shù)是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)去庫存最大的利好：不動產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條
不是說11%的增值稅率利好小，而是對當(dāng)下新增投資增速下滑的商業(yè)地產(chǎn)而言，去庫存是當(dāng)務(wù)之急。
不動產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條，一直被視為營改增中減稅幅度較大的動作。樓繼偉稱，去年已經(jīng)對有關(guān)方案進(jìn)行認(rèn)真研究和論證，聽取了部門、有關(guān)協(xié)會和典型企業(yè)的意見，提出了改革方案。稅率設(shè)計要簡潔，要考慮企業(yè)的稅負(fù)變化，還要兼顧財政的承受能力。
他表示，不動產(chǎn)納入抵扣鏈條后，企業(yè)租來的房產(chǎn)、投資形成的不動產(chǎn)可以抵扣，但是過去以往的不動產(chǎn)還不能抵，新投資的部分可以抵，這恐怕在開始階段可能有稅負(fù)的變化，鼓勵企業(yè)投資，甚至投資量大的時候，可能一兩年可以不交稅，都抵扣了。
請注意，是2016年5月1日以后新投資的可以抵稅，之前的不能抵！這將大大刺激商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓、工業(yè)園區(qū)物業(yè)等商用物業(yè)的去庫存，這將利好國內(nèi)2.5億平米商業(yè)項(xiàng)目庫存的去化！
根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計，目前全國開發(fā)商旗下無法產(chǎn)生租金或銷售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已經(jīng)達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年前十個月非住宅商品房中，開發(fā)企業(yè)已竣工但未能出租或銷售的建筑面積（包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房及其他）達(dá)到2.5億平方米，比2014年同期增長25.1%，是2010年的1.74倍。雖然與住宅市場近4.4億平方米的待售面積相比仍有一定的差距，但是商業(yè)地產(chǎn)更昂貴的開發(fā)成本意味著它對資金的需求更加迫切。
一般情況下，商業(yè)項(xiàng)目的平均地價水平高于住宅項(xiàng)目約20%或以上，而它們的平均建造價格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場有過之而無不及。
不少專家學(xué)者認(rèn)為，具有操作性的是采取分幾年進(jìn)行抵扣的方式。比如新建廠房投資1000萬元，按照11%的增值稅稅率，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額110萬元，需要分若干年抵扣，這樣帶來的財政減收壓力會減小。
營改增的實(shí)際利好：商業(yè)地產(chǎn)和高檔物業(yè)可能受益更多
為更有效的進(jìn)行直觀分析，我們引用中國指數(shù)研究院的相關(guān)研究，以某應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業(yè)的稅負(fù)變化，本文所有測算均是建立在如下假設(shè)條件下：
1）某房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營業(yè)額100萬；其中土地成本占營業(yè)額的35%，建安成本占營業(yè)額的25%，財務(wù)成本占營業(yè)額的3%，其他成本占比為10%；
2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；建筑業(yè)、金融業(yè)營改增后兩行業(yè)增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%；
3）營業(yè)稅為營業(yè)額的5%，附加費(fèi)（包括城建稅、教育附加費(fèi)等）為流轉(zhuǎn)稅的12%；
4）在沒有特殊強(qiáng)調(diào)時，我們均假設(shè)稅負(fù)傳導(dǎo)順暢，上游建筑企業(yè)能夠?qū)⑦M(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)企業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)能夠?qū)N項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；
5)測算方法采用一般計稅方法中的購進(jìn)扣稅法，應(yīng)納稅額是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，公式為增值稅=銷項(xiàng)稅（營業(yè)收入*銷項(xiàng)增值稅率）-進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額=成本*稅率。
營改增后房企加稅風(fēng)險可能要大過減稅機(jī)會
稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產(chǎn)業(yè)增值稅率或?yàn)槠渲兄弧５煌惵蕦τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅負(fù)有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業(yè)稅負(fù)減少，因而改征增值稅后開發(fā)商仍面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險。此次政府工作報告提出要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)增在稅率、計稅方式上或給予企業(yè)更多的讓利。
表：不同稅率下“營改增”對企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）
建安成本占比越高越受益，更為利好高端商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓和精裝公寓
購置出讓土地時，由于地方政府非企業(yè)身份無法開具增值稅發(fā)票，因而無法產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。此時，土地成本變動對企業(yè)稅負(fù)無法產(chǎn)生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項(xiàng)，建安成本在營業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營改增后應(yīng)繳稅額的額度。我們?nèi)砸陨鲜黾僭O(shè)進(jìn)行測算，令房地產(chǎn)業(yè)營改增后增值稅率為11%，其他各項(xiàng)條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應(yīng)交稅額越少。經(jīng)過估算，若要維持稅負(fù)不變，則建安成本占比需達(dá)到營業(yè)額的半數(shù)以上。
表：不同建安成本對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）
營改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負(fù)抵扣。由于精裝修費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，以高檔住宅為主的產(chǎn)品線產(chǎn)品將明顯獲益。同時，商業(yè)、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)由簡單開發(fā)銷售轉(zhuǎn)型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構(gòu)建共贏的市場競爭模式。
另外對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在當(dāng)前產(chǎn)城融合大趨勢下，企業(yè)拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產(chǎn)低，因而企業(yè)主要需要控制財務(wù)成本及其它運(yùn)營成本的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，以減輕稅負(fù)。
對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營而言，稅收優(yōu)化將成為一項(xiàng)競爭力！
商業(yè)地產(chǎn)是指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，常用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)通常有“只租不售”、“完全出售+后續(xù)管理”、“租售結(jié)合”、“先售后租”等形式。
房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮各種不同運(yùn)作模式對商業(yè)地產(chǎn)增值稅處理所帶來的影響。舉例而言，營改增后商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能出現(xiàn)的增值稅常見問題包括：
如何管理進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額的匹配度：
與地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)類似，在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營活動中也可能出現(xiàn)進(jìn)銷項(xiàng)錯配的情況。相關(guān)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確匡算進(jìn)項(xiàng)稅額得以實(shí)現(xiàn)全部抵扣的時間表，一方面從財務(wù)管理上考慮進(jìn)項(xiàng)稅額不能及時抵扣對房地產(chǎn)企業(yè)資金占用帶來的現(xiàn)金流影響，另一方面從業(yè)務(wù)運(yùn)作模式調(diào)整上考慮如何使得進(jìn)項(xiàng)稅額盡快合理合法抵扣銷項(xiàng)稅額；
如何識別商業(yè)地產(chǎn)收益的性質(zhì)并區(qū)分其收入組成：
源自商業(yè)地產(chǎn)的收益在形式上表現(xiàn)多樣，這些收益既可能表現(xiàn)為不動產(chǎn)租金（可能適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（可能適用6%增值稅稅率），也可能包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入（可能各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。
因此相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要對商業(yè)地產(chǎn)的每一類別的收入在合同上進(jìn)行合理安排和細(xì)致劃分，并做好會計資料支持，按各自適用的增值稅稅率進(jìn)行申報，避免由于會計核算不清導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)按照最高增值稅稅率征收增值稅，從而導(dǎo)致較高的稅務(wù)成本。
只剩下1個多月了，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)你準(zhǔn)備好了嗎？
挑戰(zhàn)和機(jī)遇往往是并存的，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)需要積極行動起來，密切關(guān)注增值稅稅制對自身帶來的影響，在量化分析的基礎(chǔ)上，作出必要的調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)優(yōu)化。德勤在《營改增 | 你必須知道的》欄目中，提到常見應(yīng)對方案如下：
對具有不同業(yè)態(tài)的樣本項(xiàng)目增值稅稅負(fù)進(jìn)行模擬測算，以了解在其他因素不變的情況下，營改增對樣本公司帶來的增值稅稅負(fù)影響，為后續(xù)銷售價格制定、供應(yīng)商采購談判等提供參考建議。在測算過程中，企業(yè)需要從房地產(chǎn)業(yè)樣本項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額兩端出發(fā)，以了解營改增可能對收入、成本和費(fèi)用帶來的影響和稅負(fù)變化率。
對供應(yīng)商進(jìn)行篩選和信息完善：考慮到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)需要對供應(yīng)商進(jìn)行篩選，根據(jù)商業(yè)實(shí)質(zhì)的要求和具體業(yè)務(wù)的需要，考慮選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商。對于入圍的供應(yīng)商，考慮到未來增值稅發(fā)票升級版的需要，在現(xiàn)階段，還應(yīng)要求供應(yīng)商提供完整的發(fā)票信息，為未來順利開票做好準(zhǔn)備。
對過渡期合同進(jìn)行梳理：一方面，需要對過渡期房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種狀態(tài)，以考慮如何適用相關(guān)的過渡期增值稅政策；另一方面，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時點(diǎn)等進(jìn)行協(xié)商或重新確認(rèn)，并考慮簽署相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議來明確上述條款變化。
對5月1日前的業(yè)務(wù)發(fā)票進(jìn)行結(jié)算：及時就2016年5月1日前在會計上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入、和確認(rèn)的成本費(fèi)用進(jìn)行營業(yè)稅發(fā)票結(jié)算，以避免在營改增后，對5月1日前已實(shí)現(xiàn)的收入不能向客戶開具營業(yè)稅發(fā)票，以及不能就相關(guān)的成本費(fèi)用取得營業(yè)稅發(fā)票的情況。
制定增值稅管理流程：及時制定房地產(chǎn)業(yè)增值稅適用政策及常見問題法規(guī)手冊，并制定發(fā)票管理手冊、業(yè)務(wù)流程操作手冊等，為不同業(yè)務(wù)部門提供相關(guān)的增值稅遵從指導(dǎo)。
重新審視公司的業(yè)務(wù)模式和組織架構(gòu)：分析不同商業(yè)模式和組織架構(gòu)的稅務(wù)影響，作出必要的調(diào)整，這可能涉及公司設(shè)立形式、運(yùn)營模式轉(zhuǎn)換等方面，以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)利益的優(yōu)化。
做好增值稅內(nèi)部培訓(xùn)工作：除了參與金稅稅控設(shè)備培訓(xùn)、稅務(wù)部門主辦的增值稅培訓(xùn)外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)按財務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員和管理人員，以及營改增實(shí)施前和實(shí)施后等幾個維度分別開展增值稅內(nèi)部培訓(xùn)。
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