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主題:萬達重地產、華潤重商業?大佬們的商業模式本質分析

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每個企業當然都是一本書,可論商業模式,簡單到只有幾個字。


萬達本質是做房地產的——萬達能迅速發展壯大,核心是商用房產的銷售與快速回款,而不是靠購物中心。萬達的購物中心?你不會發現任何驚喜,無論是設計、規劃、營運。。。因為要符合快速發展克隆,口訣是“模塊”,意即“不能變”。萬達給到購物中心的任務,基本是保證安全,保證出租率,不要出亂子。因為購物中心積累到一定的面積,可拿去上市,賺數十倍PE,那時購物中心才真正賺錢。挺基本的任務。至于購物中心現在的價值,是作為拿地時的籌碼。這種企業,出管理人才,但未必是行業人才。



凱德本質是做基金投資的——回報率達到6%是每個人的緊箍咒,只要能達到回報率,其它皆可犧牲(比如形象,但他們不承認)。凱德的商場都不算漂亮,檔次一般,地段一般,盈利中等。加上凱德不賣鋪,靠什么賺錢與發展?基金對回報的主要要求是穩定,回報比銀行高。而凱德正好在海外做了10多只基金,這些錢夠他們在中國開發很多商場,然后給予基金投資人穩定的回報。最重要是,凱德還是上市公司。由于有實在的回報率壓力,經理人總要削尖腦袋在商場里找,哪里還能挖一些出租面積產生租金。而基金投資人還很看重未來潛力,所以商場人流量是第二個鐵的指標。這種企業的經理人最接近做生意的狀態。



華潤本質是做商業的——總是不厭其煩地研究動線、商場都設計得美輪美奐,招商追求品牌與形象,案例是:順電、國美、蘇寧,華潤總是選擇順電,偏偏順電租金是最低的。華潤在商場的設計、規劃、品牌組合、運營上總是追求盡善盡美,并沒有把租金放在第一位。這也跟國企有關系,反正資金不是問題。。但最后,這種堅持使華潤成了最大贏家,無論是商場名氣,還是價值。這種理念,才真正是“做商業”的,我們都知道“放水養魚”的道理,也知道保持形象比短期收入更重要,但出于現實,我們一般都做不到。但華潤能做到。這種企業的經理人,出專家,知識正統而全面。



三家都號稱是做商業地產的,可是各自的算盤天差地別。我們作為經理人,該找哪一家更適合自己,就必須先了解他們業務的本質。商業地產的三個必需屬性——商業、地產、金融,這三家公司剛好各有所重,我是購物中心總經理,我必須知道我在為什么服務,我的工作處在公司業務鏈的什么環節,我工作的實際目的是什么:


萬達重地產,銷售商鋪才是企業最核心,購物中心總經理首先是在為地產銷售團隊服務,所以必須保證商場的滿租,品牌量的豐富,安全的環境,為商鋪、寫字樓銷售創造良好氣氛。至于租金,肯定是犧牲的。那作為經理人的側重點就不一樣了。如果經理人把主要精力花在提升租金上,那就很不明智了。只是萬達還沒有解決他的購物中心如何退出、何時退出的問題,也就是上市、或信托的問題,他抱著幾百萬平米的不動產,資金沉淀越來越多,回報卻綿薄。


凱德重金融,團隊的服務對象其實是基金投資人和股民,所以購物中心總經理必須重點放在提高收入上,增加人流量上,提高回報率上,都是實打實的經營。至于形象、好的品牌、動線、組合、戰略什么的,經理人無法操心,在凱德里面總是在爭論“要租金,還是要品牌”,結果總是妥協的,要租金。所以在凱德里面呆,你最好會做生意,懂看財務報表,然后把所有的通道都租出去。所以凱德有些商場總經理是財務部、投資部出身的,就一點不奇怪了。


華潤重商業,團隊服務于“理想”,設計、招商、規劃、營運無處不透著“專業”,也就是“商業規律”,很多我們已捂著良心放棄的原則,在華潤則作為定律。哪個樓層應該放哪個品牌,都被嚴格執行,不會因為歐時力可以給驚人的租金,就把他放一樓。他該是四樓的就在四樓,可是在凱德就相反。這也是華潤的企業性質決定的,他們需要的是漂亮的、完美的購物中心。所以如果在華潤做經理人,你要有足夠的專業度,以及能做出“漂亮”的購物中心的能力。


我們都是做購物中心的人,當然希望能做出完美的產品,能為行業內稱道的作品,幾個企業比起來,撇除華潤的國企做派,如果能參與到華潤的購物中心的建設過程中,應該是最有意思的。


來源:地產八卦女

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