隨著中國城市化進程的不斷推進，單純依靠新區開發建設已不足以支撐經濟社會的可持續發展。舊城改造項目將成為未來中國房地產開發項目的主流。無論對于政府還是房地產開發企業，舊城改造項目都是不小的挑戰。舊城改造“改”什么？是在開發建設過程中首先要解決的問題。
  1、土地開發
        舊城改造項目所在區域居住條件差，私搭亂建現象嚴重，公共供暖、排水等市政配套設施缺乏，環境衛生狀況較差，居民多為中低收入群體，隨著城市新區不斷拓展，舊城區原有繁華已然褪色，土地價值低、商業運作難，土地缺乏規范化，存在產權不明晰的狀況，改造所在區域相較周邊成為價值洼地，單純依靠市場力量無法自發解決舊城改造區域的土地問題。成為市場失靈區域，需要政府介入，通過土地供給、融資及稅收補貼等激勵政策，以及有區別的土地開發政策推動舊城改造土地開發問題的解決。
        在舊城改造土地開發過程中，通過盤活閑置，挖掘存量、提高土地利用效率與集約化水平等措施來整合所在區域土地資源，加大土地收購儲備力度，形成舊城改造區域的土地良性儲備。在整合出來的土地中，統籌規劃，適當安排商業開發用地，完善區域公共服務功能，通過商業開發反哺區域居民。通過劃撥與出讓相結合的土地供應方式，從規模與結構兩個方面保證土地資源的供給和優化。
  2、住房開發
        舊城改造過程中，最難于協調的莫過于住房拆遷問題了。舊城改造拆遷面積大，涉及居民眾多，集中規模拆遷，會出現租房難、居民生活水平急劇下降等現象，造成一系列的社會問題。通過采用梯次拆遷，先拆除回遷房所在地塊之上的房屋，待安置房建好后，組織居民一次性搬遷上樓，再對其他區域進行拆遷。采取“先動先選”方式，優先讓動遷較早的居民選擇回遷房，鼓勵居民盡早動遷，減緩舊城改造帶來的住房壓力。
  在住房建設方面，采取“規模開發、分類推進”的建設模式，一方面，通過政府主導，市場主體參與的模式推進規模連片開發，合理確定開發時序，開展高效率的大面積規模建設；另一方面，針對每一地塊的具體情況，政府與市場主體通過不同的合作形式推進分類開發。
  3、社會重構
  舊城改造不僅是對破損衰敗的舊城地區進行建筑和城市風貌的改造與更新，而且也對嵌入在城市實體空間中的社會空間產生了劇烈的影響，引發了城市社會空間的重構。由于舊城改造引來了新的居民，稀釋了原有“老街坊、老鄰居式”的社會形態，原有的熟人社會被信任感普遍缺失的陌生人社會所取代，原有的社會組織、生活狀態被打破，傳統的街區文化遇到傳承問題，上述問題在舊城改造進程中需要引起重視。
  4、環境提升
       居住環境惡劣、公共服務與市政功能匱乏是人們對老舊小區的普遍印象。影響社區環境的兩個關鍵要素是垃圾處理與生活污水的處理。通過政企合作推動舊城區環境基礎設施建設，提升城市污染治理能力。在舊城改造問題上，通過高標準規劃，優化路網結構，統籌推進道路硬化、街巷亮化、公共綠化及道路兩側的開發改造，加快完善居住、商貿、休閑等功能設施，提高建設改造標準。按照“完善功能、彰顯特色、提升品位”的理念，超前規劃建設，增加公共休閑空間，不斷提升載體功能和形象品位，加速與新區的對接融合。
 
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