持續(xù)低迷的零售市場在高房租的對沖下再起波瀾，連此前靠租賃布局中國市場的沃爾瑪布局地產(chǎn)的野心也逐漸被激活。
9月25日，《華夏時報》記者從沃爾瑪獲悉，沃爾瑪宣布斥資6億的珠海“樂世界”將于2016年落成營業(yè)。這是沃爾瑪首次高調(diào)宣布涉足購物中心。面對租金飆漲、人工成本增加帶來的新壓力，隨著華潤萬家等國內(nèi)零售巨頭的競爭優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，沃爾瑪中國尷尬的現(xiàn)狀日益凸顯。
首涉商業(yè)地產(chǎn)
在租金飆漲、競爭劣勢凸顯的背景下，一直靠租賃布局中國市場的沃爾瑪最終還是選擇布局購物中心，抵制高房租的壓力。
9月初，沃爾瑪中國對外發(fā)布消息稱其在中國自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理的購物中心日前在珠海舉行了奠基儀式，該購物中心計劃投資6億元，建筑面積約為10萬平方米。據(jù)記者了解，這是沃爾瑪自進入國內(nèi)以來，首個在中國自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理的第一個購物中心。
相關(guān)資料顯示，2011年，高福瀾擔任沃爾瑪亞洲總裁及CEO，同年成立了亞洲不動產(chǎn)有限公司，主力發(fā)展以大賣場及山姆會員店為核心的商業(yè)地產(chǎn)。但直到3年后，高福瀾已回歸美國任職，沃爾瑪在中國的第一份成績單——珠海項目才浮出水面。
對此，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析說，沃爾瑪在入華18年后才姍姍來遲、首次進入商業(yè)地產(chǎn)，也是受迫于租金的快速上漲和零售業(yè)低迷導(dǎo)致的增加新利潤源的轉(zhuǎn)型需要。
全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布《演變中的中國零售業(yè)格局》報告顯示，2013年中國主要上市百貨企業(yè)營業(yè)利潤率已連續(xù)3年下滑，從2010年的13.6%下滑至2013年的12.4%。
而與此形成對比的是租金和人工的上漲，2011年至2013年，百盛商業(yè)、茂業(yè)百貨、新世界百貨等6家國內(nèi)傳統(tǒng)百貨的平均數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)租金、員工成本分別上漲了14%和18.5%，但營業(yè)收入只增長8.8%。
9月26日，《華夏時報》記者就沃爾瑪進入商業(yè)地產(chǎn)是否因租金的壓力致電沃爾瑪相關(guān)負責人，該負責人并沒有否認，并表示目前沒有相關(guān)公開的數(shù)據(jù)。該負責人還對記者表示，公司房地產(chǎn)部門早就成立了，因為公司框架的多次調(diào)整，直到今年才成為公司發(fā)展的主要部門之一。
其實沃爾瑪跨界商業(yè)地產(chǎn)只是零售行業(yè)的代表之一。
早在2012年，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的調(diào)查顯示，國內(nèi)零售企業(yè)超過半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風。據(jù)相關(guān)資料顯示，早在2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務(wù)的雨潤集團宣布在2015年完成建設(shè)50個商業(yè)綜合體；2013年進軍商業(yè)地產(chǎn)的紅星美凱龍集團旗下紅星商業(yè)表示，將在2020年完成100個愛琴海購物中心的建設(shè)；英特宜家購物中心集團投資100億元在北京、無錫、武漢開發(fā)購物中心。
“都是被商業(yè)地產(chǎn)給逼出來的。”一位不愿具名的零售商超企業(yè)的負責人對記者直言，道理很簡單，零售業(yè)現(xiàn)金流充足，但利潤微薄，近兩年，地價翻番兒漲帶動商業(yè)物業(yè)的租金也是水漲船高，零售業(yè)的微薄利潤幾乎全部“貢獻”給了地產(chǎn)商。
多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析說，不管是從提振企業(yè)信心還是從改善盈利結(jié)構(gòu)來看，沃爾瑪都急需發(fā)力拓展新的業(yè)務(wù)來抵抗零售行業(yè)的持續(xù)不景氣。
多種困局交織
“其實，房租的飆漲并不是沃爾瑪近兩年陷入發(fā)展困局的主要原因，產(chǎn)品‘質(zhì)量門’以及頻現(xiàn)關(guān)店潮等多種原因的交織導(dǎo)致曾經(jīng)的零售第一的寶座與其無緣。”多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析說。
據(jù)記者了解，沃爾瑪自2013年起就開始了對國內(nèi)門店大肆調(diào)整的業(yè)務(wù)。資料顯示，2014年沃爾瑪中國區(qū)預(yù)計關(guān)閉的門店數(shù)量占中國區(qū)沃爾瑪現(xiàn)有門店數(shù)量的9%。而開店的速度也比較快，僅今年9月一個月，沃爾瑪在湖南攸縣、廣西南寧、云南文山和彌勒、四川廣漢和廣東深圳橫崗的6家大賣場陸續(xù)開業(yè)。按沃爾瑪?shù)囊?guī)劃，2014年全年擬新開30家高質(zhì)量的零售商場。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士對記者分析說，雖然沃爾瑪關(guān)店是為了調(diào)整，但頻頻流失的客戶和新店客戶的培養(yǎng)都需要時間，但最終大量的消費者批量的流失，無疑成為沃爾瑪近兩年發(fā)展的新困局。
今年2月份公布的財報中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。中國區(qū)幾乎是國際業(yè)務(wù)唯一的救命稻草。
對此，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析稱，多種困局的交織致使中國區(qū)沃爾瑪業(yè)績一再增長緩慢，最終只能靠拓展新業(yè)務(wù)尋找新的增長點。
而此次沃爾瑪大舉進入商業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家并不看好。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對記者分析說，目前大型零售設(shè)施建設(shè)問題已比當年亂建批發(fā)市場更嚴重，此時我國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和的現(xiàn)狀，沃爾瑪此時進入，將面臨不小的挑戰(zhàn)。
上述人士對記者分析說，從去年持續(xù)至今的零售業(yè)關(guān)店潮就是早前零售商“跑馬圈地”導(dǎo)致商業(yè)飽和的一輪“清算”。
按中債資信統(tǒng)計，2014年上半年，國內(nèi)超市業(yè)態(tài)關(guān)閉門店146家，百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉13家，是前所未有的最大規(guī)模零售業(yè)洗牌。
而此時沃爾瑪進軍商業(yè)地產(chǎn)，到底是機遇還是挑戰(zhàn)有待觀察。
（華夏時報 記者 張杰）
前兩天和朋友（他在房地產(chǎn)行業(yè)，主做商業(yè)地產(chǎn)）討論這方面的事：
1.沃爾瑪不缺資金，為什么早期沃爾瑪在中國不自建商業(yè)地產(chǎn)？否則，經(jīng)過近十年的地產(chǎn)業(yè)增長肯定可以賺不少錢。
2.現(xiàn)在地價上漲，為什么沃爾瑪在中國自建商業(yè)地產(chǎn)？
我個人的看法，
首先，沃爾瑪一直傾向于擁有商業(yè)地產(chǎn)
沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人曾經(jīng)深受租賃方面的負面教訓(xùn)，所以，沃爾瑪開店傾向擁有地產(chǎn)或者簽99年長租約。事實上，沃爾瑪剛進入中國時，有一家超市的用地就是自購的。
為什么后期就再也沒有購買、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，主要應(yīng)有以下幾方面的原因：
1.政策原因
外商獨資開發(fā)地產(chǎn)應(yīng)是在2004年12月才開放，這和零售業(yè)一樣。深圳89年出現(xiàn)過外商獨資的開發(fā)商，這應(yīng)和特區(qū)的政策特殊性有關(guān)，同時，這種特殊性應(yīng)需要關(guān)系和背景支持。
2.行業(yè)復(fù)雜性
合資開發(fā)雖然在政策上可行，但是，房地產(chǎn)開發(fā)是一件復(fù)雜的事情。正如，我這個朋友向我分享的，每逢上面大檢查時，房地產(chǎn)商如臨大陣；深圳原市長被抓時，不少地產(chǎn)老總失聯(lián)。這還是純中資公司的情況，當時，合資開發(fā)商面臨的門檻和限制會更多。
商業(yè)地產(chǎn)需要投入較長的建設(shè)周期和精力，這會限制沃爾瑪?shù)闹鳡I業(yè)務(wù)，畢竟它專注于零售。隔行如隔山，雖然，我們現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)行業(yè)確實非常賺錢，但是，賺錢的行業(yè)里，外行不一定能賺到錢，甚至內(nèi)行也可能傾家當產(chǎn)。
即便最簡單的擁有商業(yè)地產(chǎn)的方式－－購買，在中國也有特殊性，商業(yè)地產(chǎn)并不一定證照齊全和合法，地方政府也會適當眨一只眼，閉一只眼。金光華廣場只是一個放大的例子，60億的資產(chǎn)被政府沒收。
3.政治風險
商業(yè)地產(chǎn)的投資比較大，作為外資，沃爾瑪不能不考慮政治風險。在當時的政治、經(jīng)濟環(huán)境下，這種風險控制不是一個笑話。國家違約，并不是沒有發(fā)生過。
也許，我們看現(xiàn)在的中國欣欣向榮，但是，回推到90年代初時，中國的政治、經(jīng)濟狀況其實并不好，當時東歐劇變，作社會主義國家的中國其實也在動蕩，不僅有外部的質(zhì)疑，也有內(nèi)部的困惑。經(jīng)濟上，89年下半年起，發(fā)達國家對中國實行經(jīng)濟封鎖，直到1993年才緩解。92年小平為什么要南巡？國家的政治和經(jīng)濟都需要鄧公站出來拍板。
國外那時候?qū)χ袊淖呦蛞泊嬖诶Щ螅谝惠啞爸袊罎⒄摗敝碌募t色中國會演變成什么樣，無法猜測。世界上有不少超市零售商，為什么中國只看到了少數(shù)幾家？即便沃爾瑪進入中國零售市場時，內(nèi)部都存在爭議。
沃爾瑪內(nèi)部積極看好中國零售市場的團隊，可以推動沃爾瑪在中國嘗試和發(fā)展零售業(yè)務(wù)，但是，不能不考慮商業(yè)地產(chǎn)的投資風險。
總而言之，沃爾瑪本身會傾向于擁有商業(yè)地產(chǎn)，但是，早期受限于中國的國情和沃爾瑪自身的情況，并未積極開發(fā)、購置商業(yè)地產(chǎn)。
若干年過去了，沃爾瑪在中國為什么沒有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)？大企業(yè)的策略制定會有一定的時延作用。狹隘的理解是參與決策的管理層拿著幾千萬的年薪不愿意承擔風險，業(yè)務(wù)沒有出現(xiàn)不好的狀況時，重大變更的提議往往吃力不討好。同時，早期也許擔心政治風險，后來，可能會關(guān)注經(jīng)濟風險。土生土長的中國人都看不懂的中國經(jīng)濟，外國人更是難以理解，中國房地產(chǎn)長期爆發(fā)式的增長，對中國影響深遠，并不僅僅局限于經(jīng)濟方面，不僅顛覆了國人的三觀，也讓關(guān)心中國的外國人無法理解，無法理解的東西就是高風險。
其次，沃爾瑪在看好shopping mall，珠海僅僅只是嘗試
前幾年是傳統(tǒng)零售行業(yè)的動蕩期，超市業(yè)態(tài)的高管看看數(shù)據(jù)，看看市場，也都知道主營業(yè)務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)問題。沃爾瑪在珠海籌建shopping mall更多只是一種嘗試，只有十萬平米建筑面積，遠小于現(xiàn)在國內(nèi)在建的shopping mall。房地產(chǎn)本身的風險依然存在，但是， 作為服務(wù)于shopping mall這種未來重要零售業(yè)態(tài)的試驗田，這筆投資可以嘗試。
為什么會看好shopping mall？客觀來講，在中美市場，電商對傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)的沖擊逐步增強，也許真不需要五年的時間，傳統(tǒng)超市的經(jīng)營狀況將難以維系。用上萬平方米實體經(jīng)營日用百貨，若干年后會是一個非常不劃算的經(jīng)營方式。沃爾瑪?shù)娜駽EO也說過：沃爾瑪?shù)膶砣Q于更小的店鋪。利用線上線下結(jié)合的方式，利用離顧客更近的優(yōu)勢，利用實體作為線上物流配送點等來進行日常百貨的經(jīng)營。在這個預(yù)測之外，以休閑、娛樂、餐飲、教育和購物等于一身的shopping mall會是另外一種主要的零售業(yè)態(tài)，它有電商無法替代的服務(wù)空間。便利的交通（私人交通和公共交通）和日益增長的消費者購買力為這個商業(yè)業(yè)態(tài)提供了發(fā)展空間，剩下的是考驗團隊的運營能力和競爭能力。
沃爾瑪自建的shopping mall會支撐山姆會員店這個業(yè)態(tài)－－提供中高端日用百貨，強化品質(zhì)保障和差異化競爭，而不是服務(wù)于沃爾瑪超市這個業(yè)態(tài)。
