它們曾是聚光燈下最耀眼的明星，卻在電商的圍剿下光環(huán)漸失，傳統(tǒng)百貨、購物中心已成為過氣的明星，高增長高利潤的時代成為符號，一去不返。
曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的北京莊勝崇光百貨日前因為拖欠合作商戶經(jīng)營款被一紙訴狀告上法庭；作為外資百貨第一店的百盛商業(yè)集團在去年中期業(yè)績大幅度下滑的基礎(chǔ)上，2013年全年凈利潤暴跌58.4%至3.54億元；驕傲如朝陽大悅城的購物中心也在電商的強烈沖擊下打出了甘當(dāng)“雙11”電商試衣間，“正大光明抄貨號”的活動。
隨著微信、支付寶等移動支付的普及，未來電商對傳統(tǒng)百貨的沖擊將更大。
然而，隨著一線品牌開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)，社區(qū)型購物中心以相對微型化、極強的便利性和豐富的生活業(yè)態(tài)組合搶占市場，有業(yè)內(nèi)專家大膽預(yù)測，未來電商的最大競爭對手或許是開發(fā)商。
電商零售消費超傳統(tǒng)百貨
決定商業(yè)模式是否成功究竟要看什么？“要看離互聯(lián)網(wǎng)，特別是移動互聯(lián)有多遠(yuǎn)。如果說離這兩個都近，我覺得一定是我們成功的路徑。”北京漢博商業(yè)總裁暴雪松這樣描述商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展路徑。
暴雪松曾經(jīng)用六個月的時間將西單大悅城做成了北京時尚達(dá)人的消費首選地，書寫了京城商業(yè)神話。他認(rèn)為，離用戶、消費者越近，項目成功的可能性越大。而睿意德執(zhí)行董事張家鵬也表示，移動支付或?qū)⒃僖淮胃膶懍F(xiàn)有的商業(yè)模式。
傳統(tǒng)百貨與電商銷售目前可以用冰火兩重天來形容。傳統(tǒng)百貨2012年零售總額占比是9%，同比下降了2.2個百分點。而2013年1-10月北京市限額以上批發(fā)零售企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額716.6億元，同比增長44.9%，占全市社會消費品零售額的10.5%，已超過傳統(tǒng)百貨業(yè)，拉動全市社會消費品零售額增長3.6個百分點。
如果說10年前的廣播不知道今天出租車上的競爭不是來自同行，而是嘀嘀打車及快的打車軟件，那么10年前叱咤風(fēng)云的傳統(tǒng)百貨也不知道未來的競爭來自互聯(lián)網(wǎng)。
與傳統(tǒng)百貨相比，電商的景象卻正好相反。中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會統(tǒng)計，2013年全年網(wǎng)絡(luò)銷售1.8萬億，較2012年的1.3萬億增加了很多，而且從2012年百分之六點幾占到社會銷售零售總額的10%以上。
品牌地產(chǎn)商跨界商業(yè)地產(chǎn)
一面是傳統(tǒng)百貨遭遇電商沖擊努力轉(zhuǎn)型尋找出路，另一方面一線品牌開發(fā)商跨界購物中心，進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
房地產(chǎn)調(diào)控政策使住宅地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到僅單純依靠土地滾動開發(fā)模式已遭到政府制約，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的經(jīng)營性資產(chǎn)投資開發(fā)開始獲得開發(fā)商青睞。
記者調(diào)查了解，幾乎所有一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資，其中包括龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)以及之前聲稱堅決不涉及商業(yè)地產(chǎn)的萬科地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大趨勢，近年來中國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)、開業(yè)運營數(shù)量急劇增加，而且歷經(jīng) 2011、2012 兩年多時間的發(fā)展，在市場對零售物業(yè)的需求空前高漲的背景下，中國市場的零售物業(yè)在 2013 年達(dá)到歷史最高點。
據(jù)專業(yè)公司調(diào)查統(tǒng)計，僅北上廣深、重慶、武漢、成都 7 大城市，2013 年新增購物中心面積合計達(dá)到 2034 萬平方米，是 2012 年的 2.9 倍。預(yù)計未來 5 年內(nèi)，購物中心面積至少還將再繼續(xù)增加一倍以上，二、三、四線城市商業(yè)面積的增量將會超過上述數(shù)據(jù)，每年平均有 350 家購物中心建成開業(yè)，2015 年將達(dá)到 1050 家。
微型化便利性強的社區(qū)商業(yè)受追捧
“未來電商最強大的競爭者有可能是房地產(chǎn)商。”有專家大膽預(yù)測。在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控、政策打壓住宅地產(chǎn)時，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)就會進入地產(chǎn)商的視野。城市綜合體，由于其帶動投資、刺激消費、地標(biāo)形象等屬性，尤其受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計，在 2005-2010期間，全國 18 個重點城市的城市綜合體面積增加了 5355 萬平方米，較前一個五年，城市綜合體的增量翻了 6.4 倍。預(yù)計到 2015 年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到 16437 萬平方米。
隨著城市框架的拉大，城市核心商圈受到交通等條件的限制，很難滿足城市其他區(qū)域的消費。睿意德執(zhí)行董事張家鵬介紹，社區(qū)型購物中心以相對微型化、極強的便利性和豐富的生活業(yè)態(tài)組合，滿足了周邊社區(qū)生活消費、餐飲消費、休閑娛樂消費需要，受到追捧。
“傳統(tǒng)百貨主要以購物為主，社區(qū)商業(yè)更注重消費體驗。”北京漢博商業(yè)副總裁李亞明介紹，社區(qū)商業(yè)更準(zhǔn)確的名稱應(yīng)該是區(qū)域小型生活方式中心，主要以生活娛樂為主。
傳統(tǒng)百貨面向消費群體比較寬泛，經(jīng)營品種“大而全”，以經(jīng)銷和代銷模式為主， 聯(lián)營模式為輔的大型百貨公司，主要的作用是購物。李亞明表示，隨著人們生活水平的提高，個性化需求更強，人們出來逛街的需求多樣化，早已不僅僅滿足于單純的購物需求。新型的社區(qū)型商業(yè)不同于傳統(tǒng)百貨一樓化妝品、鞋，二樓女裝、三樓男裝、四樓體育的排列形式，是按品牌、功能需要進行分布陳列，可能在一樓就能滿足消費者吃喝玩樂外加購物的需求。每一層都按照高中低端人群劃分，按需要分布，滿足個性化、高舒適度、購物體驗好、休閑娛樂等多種需求。
開發(fā)商或成電商強大對手
在中國區(qū)域性、都市型的購物中心接近市場飽和狀態(tài)下，從 2012 年開始更多機會來自社區(qū)型購物中心。據(jù)統(tǒng)計，中國每年需要有 230 萬㎡的商業(yè)面積，按照3萬-5 萬㎡的社區(qū)型購物中心面積規(guī)模計算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購物中心是40-50 家。例如，深圳綠景地產(chǎn)佐伶薈、北京金隅萬科廣場、北京遠(yuǎn)洋未來廣場、上海證大大拇指廣場等社區(qū)型微購物中心已經(jīng)得到市場充分認(rèn)可，未來將會有更多同類型項目入市。而發(fā)展商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)受成本低等影響，未來的社區(qū)商業(yè)將是電商的勁敵。
“社區(qū)商業(yè)是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。”聯(lián)美地產(chǎn)集團總裁助理史明表示，目前傳統(tǒng)的商業(yè)模式受電商沖擊較大，未來在大型購物中心的基礎(chǔ)上，體驗式休閑娛樂場所將成為主流模式，而社區(qū)商業(yè)以其特有的便利消費及區(qū)域優(yōu)勢成為未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。
而開發(fā)商作為自持項目所做的社區(qū)商業(yè)，在有便利性的同時，成本相對更低，也更符合現(xiàn)代人們的購物需求，或許開發(fā)商將成為未來電商的強大對手。
北京漢博商業(yè)副總裁李亞明均介紹，未來社區(qū)商業(yè)將作為大型購物中心的補充形式，占據(jù)區(qū)域市場。這種俗稱社區(qū)商業(yè)的模式是一種區(qū)域小型生活中心，規(guī)模在6萬-7萬平方米，小型便利，輻射面積3到5公里以內(nèi)，主要特點是便利性消費，區(qū)域性消費。
隨著一線品牌開發(fā)商的進駐，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，在體量快速增長的同時同質(zhì)化將加重。史明表示，未來的社區(qū)商業(yè)應(yīng)該向體驗化、休閑化、藝術(shù)化發(fā)展。區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，除滿足基本的購物需求外，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也較高。這種模式強調(diào)對消費者的心理需求進行挖掘，從生活情境出發(fā)，營造一種休閑購物環(huán)境，使得建筑、環(huán)境和人的消費環(huán)節(jié)更為協(xié)調(diào)，在購物中，視覺、聽覺、味覺、嗅覺等都能享受到愉快的體驗，成為真正的小型生活方式中心。
（法制晚報 記者 張東妮）
