據(jù)統(tǒng)計，南昌已經(jīng)面世及正在建設(shè)的城市商貿(mào)綜合體項目有10多個，總面積接近300萬平方米，其中多數(shù)集中在紅谷灘。
繼紅谷灘萬達廣場、聯(lián)發(fā)廣場開業(yè)后，在紅谷灘“地王”上建起的世茂廣場近日也掀開了蓋頭。預計2014年，總建筑面積達42萬平方米的綠地中央廣場也將開業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，南昌已經(jīng)面世及正在建設(shè)的城市商貿(mào)綜合體項目有10多個，總面積接近300萬平方米，其中多數(shù)集中在紅谷灘。
突然涌現(xiàn)出這么多城市綜合體，紅谷灘容納得下嗎?現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的就已經(jīng)“吃不飽”了，新開業(yè)的怎么辦?綜合體建設(shè)熱出現(xiàn)，是開發(fā)商希望通過商業(yè)拉動地產(chǎn)，還是真的看中南昌的消費能力?
現(xiàn)狀：7家綜合體落戶紅谷灘
11月29日，位于紅谷灘總建筑面積約40萬平方米的世茂廣場開業(yè)。這塊曾經(jīng)創(chuàng)下南昌“地王”價格的土地上，商業(yè)廣場先行一步開門納客，寫字樓、住宅亦在緊張施工中。
這是今年南昌市繼聯(lián)發(fā)廣場之后開業(yè)的第二家商業(yè)綜合體。據(jù)南昌市商貿(mào)委相關(guān)人士介紹，南昌目前已經(jīng)建成開業(yè)的城市綜合體有萬達廣場、綠地新都會、聯(lián)發(fā)廣場、世茂廣場等，而規(guī)劃在建的城市綜合體至少超過5家，分別是位于紅谷灘的綠地中央廣場、銅鑼灣廣場、嘉里世貿(mào)路項目、萊蒙都會項目以及北京路上的恒茂夢時代廣場等。
上述項目都集中在這兩年推出，城市綜合體的發(fā)展呈現(xiàn)雨后春筍的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，南昌已經(jīng)面世以及正在建設(shè)的綜合體項目有10多個，總面積接近300萬平方米，其中有7家綜合體落戶紅谷灘。
調(diào)查：業(yè)態(tài)雷同逛街者寥寥
如此大體量的綜合體突然涌現(xiàn)，市民是否買賬?
12月15日，記者探訪了紅谷灘已經(jīng)開業(yè)的幾家綜合體。盡管是周日，記者發(fā)現(xiàn)前來逛街的人并不多，不少店鋪顯得冷冷清清。因為沒有生意做，店員們也站在一塊兒聊天。
世茂廣場和聯(lián)發(fā)廣場相距僅百余米，商業(yè)重疊率高。一名經(jīng)營服裝的店主說，紅谷灘相對老城區(qū)來說，人本來就少，加之周邊又有類似的商業(yè)廣場，因此平常進店的顧客很少，只有在節(jié)假日搞活動和打折的時候人氣稍微旺一點。
家住紅谷灘新區(qū)的劉先生告訴記者，以前只有萬達廣場一家綜合體時，他很喜歡帶著朋友去逛，因為在那里真正實現(xiàn)了吃喝玩樂于一體的一站式消費體驗。但是當綜合體多了之后，他反而不愿去了：“每家都差不多，品牌雷同，沒有新鮮感。”劉先生頗感失望。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，新開業(yè)的綜合體在廣告語中打出的仍然是“星巴克、H&M、肯德基、必勝客、味千拉面、大潤發(fā)等強勢入駐”等等，業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。
專家：10萬人才能支撐起一個綜合體
常年研究地產(chǎn)開發(fā)和商場招商的業(yè)內(nèi)人士曹裕生認為，多達7個綜合體項目集中在紅谷灘，從人口和消費能力來看，已經(jīng)不僅僅是飽和的問題，而是超“負荷”了。
按地產(chǎn)界的說法，城市人均GDP達到4000美元/年，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件，人均1萬美元/年將進入城市綜合體快速發(fā)展階段。一般而言，在發(fā)達國家，中產(chǎn)階層每人每年大概消費10萬元人民幣，1萬人可以維持一個綜合體的運營，也就是需要10億元。
以南昌為例，2012年統(tǒng)計表明，人均GDP已達到9301美元/年，具備了進入城市綜合體快速發(fā)展階段。樂觀估計，按照人均年消費1萬元來計算，10萬人口可以支撐起一個綜合體。但根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，紅谷灘常住人口僅為22萬多人，最多也只能容納2-3個城市綜合體。即便按照遠景規(guī)劃，紅谷灘成為百萬人口新城，以目前的綜合體建設(shè)速度來說，也是大大超前了。
建言：避免同質(zhì)化競爭是關(guān)鍵
“隨著國家對住宅地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，開發(fā)商更多地將新增長點的希望放在了商業(yè)地產(chǎn)、尤其是高端區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)上。”曹裕生認為，綜合體做得好，有利于提升城市的形象，但如果沒有規(guī)劃，盲目發(fā)展，未來可能會形成同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)，甚至出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。
省商務(wù)廳相關(guān)人士認為，城市綜合體數(shù)量多并不可怕，可怕的是開發(fā)商沒有成熟的后期商業(yè)運營模式，將同質(zhì)化的產(chǎn)品推向市場。
南昌目前的綜合體針對的依然是大眾消費市場，國際頂尖品牌、尤其是處于商業(yè)品牌金字塔尖的奢侈品牌依然罕見。不僅僅是南昌，城市商貿(mào)綜合體建設(shè)的浪潮已經(jīng)蔓延至全省各地。根據(jù)規(guī)劃布局，我省將在除南昌市外10個設(shè)區(qū)市規(guī)劃建設(shè)30個左右大中型商貿(mào)綜合體。
這些綜合體怎么建，才能真正興商繁商，恐怕還需要相關(guān)部門多想想。
（江南都市報 陳文秀）
