隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場的火爆，多家房企也紛紛布陣商業(yè)地產(chǎn)，今年除了商鋪、寫字樓等常規(guī)的開發(fā)模式，城市綜合體在全國各個城市出現(xiàn)“遍地開花”的局面，并漸成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流。很多人在判斷未來商業(yè)地產(chǎn)前景時，總有類似“黃金十年”如此的樂觀估計。

　　但在今年下半年，銀監(jiān)會強調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求，銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭。有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“寒冬時期”。2011年即將過去，聯(lián)商網(wǎng)編輯盤點了2011年商業(yè)地產(chǎn)的十大事件，與您一起回顧商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的大事件。

　　1.傷及主業(yè) 零售商開始止步商業(yè)地產(chǎn)

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　按照中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤事務(wù)所的調(diào)查，如今半數(shù)以上零售企業(yè)都已進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)模式。比如步步高、人人樂、家家悅、上海百聯(lián)、武商集團、國美、蘇寧等等。有些甚至放棄了零售主業(yè)，如去年被家樂福收購的保龍倉以及今年出售給華潤萬家的洪客隆。但零售商大肆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，無疑是在“刀尖上跳舞”。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)處于開發(fā)熱潮，可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險積聚的局面。市場最新傳出的消息稱，步步高母公司正準(zhǔn)備將其部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)全盤打包出售。而國美電器公然宣稱，其將終止進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐，停止物業(yè)合營協(xié)議。盡管步步高方面對“出售商業(yè)物業(yè)”予以否認(rèn)，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“顛簸一圈，口袋漸空，零售商回歸到超市、百貨主業(yè)經(jīng)營，正是當(dāng)下事實。”

　　2.上海商業(yè)地產(chǎn)“限貸” 調(diào)控序幕正式拉開

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　8月23日下午，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。這是歷年的樓市調(diào)控中首次將目標(biāo)對準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)。

　　無疑，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的信號燈已經(jīng)亮起。這在上海大規(guī)劃、大發(fā)展的市場背景下，對商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)行為的一個警示，同樣也是對其他城市的一種警示。據(jù)有關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，限貸政策發(fā)布后幾周內(nèi)，上海商業(yè)地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)了一定程度的回落。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)限貸也給開發(fā)商資金鏈帶來了巨大的考驗。據(jù)了解，商業(yè)用房從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を炇眨�最起碼需要一年半到兩年時間。這也意味著，如果消費者是貸款買房，開發(fā)商最起碼要多等一年半或者兩年，才能從消費手里拿到回籠資金。開發(fā)商的資金壓力變大不言而喻，開發(fā)商能否挺過資金鏈這一關(guān)，直接波及商業(yè)地產(chǎn)的價格和未來發(fā)展。

　　此次出臺的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策，表明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險已為政府重視，不排除未來其他限購政策跟進(jìn)的可能。

　　3.寧波奧特萊斯倒閉奧萊漸現(xiàn)“水土不服”

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　今年冬天，流行于歐美的商業(yè)業(yè)態(tài)——奧特萊斯，在中國漸顯“水土不服”的跡象。

　　寧波江北區(qū)奧特萊斯廣場被法院查封，宣告倒閉。與此同時，番禺長隆友誼奧特萊斯購物公園、首創(chuàng)置業(yè)在三水的“芭蕾雨”奧特萊斯等項目，也因各種原因進(jìn)展緩慢。

　　專業(yè)人士分析，單店經(jīng)營不僅限制了其品牌招商、人才資源招儲，也不利于抗風(fēng)險能力的提升。因此，連鎖化程度太低，是現(xiàn)階段國內(nèi)奧特萊斯發(fā)展的最大障礙。

　　4.黑石撤資商業(yè)地產(chǎn) 外資看空中國樓市?

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　據(jù)美國媒體報道，全球最大私募股權(quán)公司黑石集團將所持有的上海Channel1購物中心95%的股權(quán)以14.6億元人民幣出售給香港新世界發(fā)展有限公司。這意味著，黑石集團首次從中國地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出。由于眼下正值樓市調(diào)控關(guān)鍵時期，加上這是黑石首次出售中國物業(yè)，因而引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。不少輿論視其為看空中國樓市的信號。

　　但其實在黑石出售Channel1的消息傳出不久，便有消息稱：其與國內(nèi)房企合作，在全國二三線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。事實上，外資對中國樓市的興趣始終沒有減弱。尤其是在歐美經(jīng)濟前景不明朗、人民幣升值預(yù)期等因素驅(qū)使下，國際資本加大步伐流入我國，房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資規(guī)模日趨增大。

　　5.房企“出海”避調(diào)控 紛紛試水海外市場

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　萬科將海外項目發(fā)展納入了考慮的范圍，但目前還未進(jìn)入實質(zhì)操作層面。

　　萬通地產(chǎn)試水臺灣地產(chǎn)的首個項目，其主要銷售對象定為“包括大陸富豪在內(nèi)的全球華人”。

　　綠地集團投資韓國濟州國際自由城市建設(shè)、碧桂園則將投資馬來西亞地產(chǎn)項目。

　　對于大部分房企而言，海外發(fā)展并不可行。有分析師指出，“房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的區(qū)域型特征，這是阻礙國內(nèi)企業(yè)赴海外發(fā)展最大的瓶頸。”受國外人們的居住習(xí)慣、人文環(huán)境以及法律法規(guī)等方面影響，因此不論是產(chǎn)品需求或是開發(fā)流程等都將有著很大的差異。對于具有通用性的消費品企業(yè)而言，走出國門投資生產(chǎn)都鮮有成功案例，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難會更大。另一方面，海外尤其是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場相對成熟，市場容量也有限，并非投身其中就能獲得很高的收益。不確定風(fēng)險加上有限的收益，將讓企業(yè)止步。

　　6.萬達(dá)2011年多個項目出現(xiàn)硬傷

　　關(guān)注指數(shù)：★★★

　　2011年4月，萬達(dá)在上海的在建項目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項目一度全面停工。

　　同期，萬達(dá)在鄭州的項目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開發(fā)商曾對《財經(jīng)國家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長，比如100米的拉到110米，嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量。”

　　2011年，萬達(dá)計劃在全國新增20個萬達(dá)廣場，后縮減為18個。如此速度，無出其右。分析人士稱，萬達(dá)過去曾存在邊設(shè)計、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴張需要，這也導(dǎo)致萬達(dá)2011年多個項目出現(xiàn)硬傷。

　　萬達(dá)以規(guī)模、專業(yè)成就其商業(yè)地產(chǎn)老大地位，高速擴張的背后是隱患，工程質(zhì)量和安全隱患令人揪心，盡管王健林提出減速，但萬達(dá)在“剎車”的同時也暴露出其精細(xì)化程度還不夠，這艘商業(yè)地產(chǎn)航母未來還有很長一段路要走。

　　7.地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期 房企高管離職潮涌現(xiàn)

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★

　　在住宅開發(fā)商飽受痛苦的時候，萬達(dá)集團商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒說，他正感受著商業(yè)地產(chǎn)走向泡沫，尤其是商業(yè)地產(chǎn)人才稀缺的泡沫。

　　據(jù)媒體報道，萬科產(chǎn)品線的執(zhí)行副總裁徐洪舸、肖楠在今年年初已離職，再是今年6月萬科上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職，8月9日，萬科宣布袁伯銀先生辭去執(zhí)行副總裁一職。據(jù)悉，袁伯銀離開萬科后，將出任紅星美凱龍家居集團總裁。同樣，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)從去年開始就有至少35位高管離職。金地也在去年6月左右經(jīng)歷了高層地震，40天內(nèi)，金地副總裁、上海公司總經(jīng)理趙漢忠等3位高管相繼離職。

　　受政府近兩年對房地產(chǎn)市場實行持續(xù)緊縮政策的影響，大型房企也面臨著擴張速度是加快還是放慢的選擇，而中小房企亦想有所突圍，導(dǎo)致大型房企頻繁出現(xiàn)高管位置變動。

　　8.海航商業(yè)多業(yè)態(tài)開花 或效仿萬達(dá)模式

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　10月28日，海航集團的首個YH城項目在廣州問世。這個被寓意為“YoungM all，HappyM ore”的新商業(yè)模式，未來3年計劃在全國實現(xiàn)50家布局。結(jié)合海航之前在百貨、超市、酒店、快消等領(lǐng)域的一系列瘋狂并購，海航集團眼下的做法似乎有效仿華潤、萬達(dá)多元化商業(yè)整合的嫌疑。

　　不過在以并購方式費盡心力架起這個商業(yè)平臺的同時，海航集團并沒有效仿華潤對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行整合，或者說有效的整合，而是通過資產(chǎn)抵押、信托等方式實施再融資，繼續(xù)收購擴張。

　　海航學(xué)習(xí)萬達(dá)模式進(jìn)入高端商業(yè)地產(chǎn)，這不僅是對海航資金鏈的再考驗，也是對海航實業(yè)對商業(yè)資源的定位與全盤駕馭能力的重大挑戰(zhàn)。因為海航在商業(yè)領(lǐng)域還算新手，而萬達(dá)為此積累了10年的資源和經(jīng)驗。

　　9.綠城集團等房企資金鏈面臨大考

　　關(guān)注指數(shù)：★★★★★

　　商業(yè)地產(chǎn)曾是開發(fā)商規(guī)避調(diào)控的“避風(fēng)港”，尤其是跟政策打擦邊球的“商改住”，更是引得投資客趨之若鶩。然而，今年上海、青島等地方政府接連的下發(fā)對商業(yè)地產(chǎn)的限制條款，直指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈。

　　今年的資金鏈風(fēng)險傳聞中，綠城集團成為典范，深陷資金鏈漩渦，事態(tài)從最初的資金鏈斷裂一說發(fā)展到綠城倒閉傳聞，宋衛(wèi)平半夜上網(wǎng)緊急辟謠；上海證大“偷賣”大拇指廣場套現(xiàn)，仍難敵20億資金缺口；中糧地產(chǎn)也開始拆東補西自我救贖；綠地、中海、龍湖等房企巨頭在上海的樓盤大降價甩賣，引發(fā)業(yè)主圍攻砸場事件，轟動全國。

　　10.SOHO中國 “整售”轉(zhuǎn)型失敗

　　關(guān)注指數(shù)：★★

　　SOHO中國一直以散售模式著稱。6月25日，市場首次傳出SOHO中國旗下的北京中關(guān)村丹棱大廈意圖以17.17億元整售的消息。SOHO中國一位銷售人員對記者證實，這是該公司首次嘗試以整體銷售方式出售寫字樓。僅僅在一周以后，SOHO中國就宣告整售失利。

　　潘石屹為什么要嘗試新的整售模式？

　　據(jù)了解，除已經(jīng)顯現(xiàn)在外的散售模式不好管理、開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)鏈下游利益嚴(yán)重透支等弊病外，戴德梁行投資部華北區(qū)主管王宇濤指出，今年6月1日起北京實行的“商改住”新規(guī)對于非住宅類物業(yè)的分割開始有了嚴(yán)格的規(guī)定，這將在一定程度上限制商業(yè)物業(yè)的散售。
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