即便是對于資金雄厚的央企華潤來說，200億的舊改投入也不算小，能否成功復(fù)制下一個“萬象城”，也依舊不容樂觀。

　　12月20日，深圳市委市政府在深圳南山區(qū)大沖村改造工地現(xiàn)場，舉行了深圳12月份20個重大項目的開工儀式。

　　最大舊改

　　深圳市政府在現(xiàn)場表示，12月份深圳將集中開工20個項目，總投資達到495億元，明年計劃完成投資90億元。

　　該20個項目主要包括大沖城中村改造工程、鹽田高級中學(xué)、粵信城二期、深圳市康哲藥業(yè)新藥生產(chǎn)基地建設(shè)工程、雷杜工業(yè)大廈、創(chuàng)維石巖科技園、深圳布吉河(特區(qū)內(nèi))水環(huán)境綜合整治工程(第二階段)項目等。

　　其中，尤為值得關(guān)注的是華潤集團承擔(dān)的大沖村舊村改造項目，該項目是廣東省最大的城中村改造項目，同時也是深圳“十二五”期間五大標(biāo)志性城市更新項目之一。

　　相關(guān)資料顯示，該項目位于深圳南山區(qū)深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)東部，2005年，南山區(qū)政府確立了大沖推倒重來、整體開發(fā)的改造模式，將其定位為高新技術(shù)園區(qū)的配套基地，同時將打造成深圳市整體城市形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。

　　大沖村整體改造面積為68.5萬平方米，項目總建設(shè)開發(fā)量為280萬平方米，其中回遷物業(yè)110多萬平方米，政府保障性住房5.36萬平方米，公共配套設(shè)施6.45萬平方米，預(yù)計總投資將超過200億元。

　　作為廣東省最大的舊改項目，大沖村的一舉一動無不引人關(guān)注，同時作為深圳最為耀眼的明星工程，政府的支持力度也不可謂不大，但從2005年至今，花了6年多的時間才正式開工，由此可見該項目進展之坎坷。

　　華潤真正介入是在2007年3月，當(dāng)時由深圳南山區(qū)政府牽頭做媒，華潤集團與大沖村村委會旗下的大沖實業(yè)股份公司簽約，雙方確定了合作意向。

　　華潤與大沖村的結(jié)合可謂“情投意合”。在大沖實業(yè)股份公司董事長阮洪坤看來，選擇華潤集團作為開發(fā)商，希望能借華潤的雄厚實力，將大沖建設(shè)為新型的高尚社區(qū)，實現(xiàn)村民受益、企業(yè)獲利、政府滿意的“三贏”局面。

　　華潤的目的其實也很明確，據(jù)當(dāng)時任華潤深圳有限公司董事長、現(xiàn)為華潤置地董事總經(jīng)理的吳向東表示，華潤集團找地目標(biāo)是：規(guī)模能夠達到40萬平方米以上，處于城市中心或副中心的大型地塊。而如此優(yōu)質(zhì)的大型地塊，若通過招拍掛等途徑獲得，基本無望，因而通過城中村的改造來獲取。

　　對于該項目的具體規(guī)劃方案，吳向東指出，華潤在深圳已經(jīng)成功打造了“萬象城”品牌，而大沖舊改項目也將會被建設(shè)成深圳的第二個“萬象城”。

　　根據(jù)華潤與南山區(qū)政府的整體規(guī)劃預(yù)計，大沖村將建設(shè)一棟300米高的標(biāo)志性寫字樓及附屬辦公樓，一座五星級酒店，兩座四星級酒店，一座18萬平方米的超大型shoppingmall和規(guī)模達228萬平方米的商務(wù)公寓及住宅。

　　購物中心將打造為南山的“萬象城”，提供包括購物、餐飲、休閑、娛樂在內(nèi)的一站式服務(wù)和高品質(zhì)的購物環(huán)境。

　　華潤集團相關(guān)負(fù)責(zé)人也稱，在大沖舊改項目中，包括保障房在內(nèi)將會建設(shè)5000多套小戶型住宅，按每戶居住2人計算，可解決10000多名科技園白領(lǐng)的居住問題。

　　漫長拆遷

　　“當(dāng)時的華潤顯然對舊改的發(fā)展過于樂觀，原計劃是2007年4月全面開發(fā)，整個竣工時間為8年，但后續(xù)的拆遷問題卻出乎華潤意料。”有熟悉該項目的業(yè)內(nèi)人士表示。

　　公開資料查詢，2008年開始，大沖舊改前期與村民的協(xié)商正式開始，由此開始了漫長談判路。從08年到今年，南山區(qū)政府先后共投入了超過100名干部和工作人員，到大沖開展工作。

　　截至今年12月20日，大沖村已有925戶居民完成簽約，占居民總數(shù)的99.4%，279戶非居民完成簽約，占非居民總數(shù)的95%，目前有六戶居民拒不簽約。

　　上述業(yè)內(nèi)人士還表示，少數(shù)村民拒簽“舊改”合同的原因主要有三個：有的是將“舊改”簽約與獲得股份公司分紅問題進行捆綁，咬住股權(quán)問題不退讓；有的以“舊改”為要挾，提出必須解決家人的工作問題；有的提出拆一賠二的物業(yè)補償或4萬-5萬元每平方米的貨幣補償要求等。

　　大沖股份公司負(fù)責(zé)人也坦言，“釘子戶”雖然只占大沖931總戶數(shù)的約1%，卻嚴(yán)重制約和影響了大沖“舊改”進程。根據(jù)測算，如果大沖“舊改”因1%的拒簽戶干擾，拖延一年完成改造，村集體和村民每年損失將高達3.896億元，折合每天為106.7萬元。

　　在此情況下，今年4月份，針對少數(shù)“釘子戶”，大沖召開全體股東代表大會，經(jīng)全部股東一致同意，決定對余下的“釘子戶”提起民事訴訟。阮洪坤也表示，在訴訟期間，有一戶因為同意簽約，被撤銷訴訟，針對余下“釘子戶”的訴訟法院仍未判決。

　　“釘子戶”與“強拆”兩個詞雖然近在咫尺，卻也是近年來社會矛盾的主要因素之一，客觀來說，大沖舊改各方其實還算理性。

　　“這一次伴隨著20個舊改項目的全線啟動，大沖村的開發(fā)應(yīng)該算正式步入軌道了。”前面業(yè)內(nèi)人士指出。這一點南山市政府也在12月20日宣稱，由于大沖舊改將率先建設(shè)回遷物業(yè)，這六戶居民物業(yè)不處于回遷建設(shè)用地范圍，暫不會影響建設(shè)進度。

　　外界看來是一段崎嶇坎坷的舊改之路，不過在一些市場人士看來這已經(jīng)算是比較好的。有深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，舊改本身就是一個很復(fù)雜的各方利益博弈過程，而大沖村并沒有發(fā)生一些惡劣事件，從過程來看其實已經(jīng)很不容易了。

　　該人士還稱，在目前深圳土地處于嚴(yán)重稀缺的情況下，基本上有點規(guī)模的開發(fā)商都相繼介入到舊改當(dāng)中，無論是萬科、招商，或是星河、卓越等企業(yè)，最近還吸引了遠洋等房企，所以即使是進展緩慢、道路崎嶇，但對于想在深圳生存的房企來說，舊改已經(jīng)是唯一之路。

　　模式與博弈

　　的確如此，遠洋地產(chǎn)首次布局深圳就是選擇舊改方式。今年11月份，遠洋地產(chǎn)通過收購方式取得深圳南聯(lián)項目，包括拆遷款在內(nèi)的總地價款為22.6億元。

　　資料顯示，該項目位于深圳龍崗街道南聯(lián)社區(qū)，規(guī)劃建筑面積44.6萬平方米，用途為住宅、商業(yè)，已定名為深圳龍崗·遠洋新干線城市更新項目。

　　該項目總拆遷用地面積16萬平方米，建設(shè)用地面積13.1萬平方米，規(guī)劃以大型購物超市為龍頭，輔以休閑步行街，打造動感商業(yè)區(qū)，建設(shè)中高檔的精品住宅小區(qū)。項目已于12月9日正式開工。

　　房企對于舊改熱情不減，原因之一其實還是深圳的土地供給有限，從中長期來說增值潛力依舊巨大。但眾所周知，舊改涉及的利益相關(guān)方很重要一塊是地方政府，而深圳的舊改模式以政府為主導(dǎo)也引發(fā)相關(guān)討論。

　　上述深圳業(yè)內(nèi)人士指出，深圳的舊改模式是統(tǒng)一由政府規(guī)劃，包括項目的最初設(shè)計以及與村民的協(xié)商，都是由政府包辦，從這方面來說，政府其實是既當(dāng)裁判員又當(dāng)運動員，而補償?shù)膬r格砝碼又在政府那里。所以，如果補償多了開發(fā)商不一定賺錢，而補償少了項目又難以進展，最終為了項目的開發(fā)周期，政府很有可能會舍棄開發(fā)商的利益。

　　大沖村的舊改就是這樣的模式，由華潤集團出資，南山區(qū)政府和代表大沖村的大沖實業(yè)股份公司進行直接協(xié)商，大沖實業(yè)股份公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部村民。

　　該人士還稱，華潤200億的投入確實不小，現(xiàn)在剛開工，至于什么時候能建設(shè)完成誰也不知道，成本的回收更是遙遙無期，而且復(fù)制萬象城模式需要太多條件，包括周圍的環(huán)境設(shè)施，人流以及對現(xiàn)有商業(yè)的分析等，因此開發(fā)商的前景預(yù)期尚待觀察。

　　同樣也涉及深圳舊改的花樣年集團，公司副總裁馮輝明此前也向觀點地產(chǎn)新媒體表示，目前很多房企在深圳都有舊改項目，但現(xiàn)在舊改開發(fā)方面的政策有了新變化。按政策要求，不允許企業(yè)跟各個業(yè)主去談，而是政府先跟業(yè)主談，談完之后，再由企業(yè)進行競標(biāo)。因此，政策調(diào)整后將涉及許多新的問題。
　　（觀點地產(chǎn)網(wǎng) 李寧）