——專訪山東金益德集團副總裁、正德商業管理有限公司總經理馬川青

　　聯商網消息：由聯商網主辦，煙臺金益徳投資置業有限公司聯合主辦，搜鋪網承辦的“2011搜鋪網山東商業地產峰會暨煙臺新天地都市廣場項目推介會”于12月9日在煙臺皇冠假日大酒店隆重舉行。

　　會后，聯商網記者聯系到了山東金益德集團副總裁、正德商管公司總經理馬川青先生。就此次推出的新項目——新天地都市廣場的介紹，以及馬川青先生對商業地產領域的見解進行了一次獨家采訪。
　　
　　新天地都市廣場項目

　　振華百貨、金逸影院、電玩城入駐

　　新天地對品牌商的優勢吸引

　　據馬川青介紹，煙臺新天地都市廣場采用歐式街區規劃，共有六個區，其中六區商業約7萬多方，現已簽約煙臺振華商廈及振華量販超市(負一至七層，面積5.5萬方)，計劃于2012年9月29日開業;一區——綜合兒童城(1萬方)，和二區——品牌旗艦店(2萬方)計劃于2013年4月27日開業;余下三、四區——新華商(廣東)國際街區(時尚主題街區，2.5萬方)和五區――零點金街會所區(6千方)預計于2013年9月22日開業，項目部分區位上蓋三棟住宅和兩棟公寓，預計在2013年底全面入住。

　　目前，中國零售業百強企業——振華集團已經簽約入駐新天地都市廣場，此外，廣州金逸影院、至尊電玩城等眾多國內外知名品牌商家先后簽約入駐。主力餐飲、娛樂廣場也與部分國內知名的餐飲、娛樂品牌確立合作意向。

　　在問及新天地都市廣場有何優勢來吸引品牌商入駐時，馬川青先生介紹道，新天地都市廣場位于煙臺萊山區，享有半島經濟圈的區位優勢，周圍輻射高端消費人群百余萬，輕軌(13年通車)可1小時直達青島城區，15分鐘到達威海。新天地都市廣場定位為旅游商業項目，在滿足周邊百萬居民生活便利需求的同時，重點定位于觀光旅游和煙臺、威海市民周末度假休閑娛樂的功能。整個項目在建筑風格、空間設計及區位功能規劃和業態組合等方面充分兼顧了地區消費提升的前瞻性和適度超前的穩健策略。

　　看著座無虛席的峰會現場，馬川青先生滿意地說：“40個月統籌運作，個性化創意生活的消費定位無疑吸引了此次峰會上百家品牌商的積極關注。”

　　三大主力店亮相 餐飲配比占40%以上

　　綜合了未來潛在客群的消費需求和升級

　　據介紹，煙臺新天地都市廣場的項目經營定位是：膠東首席濱海休閑Shopping Mall,面積達42萬方的第五代城市綜合體。

　　新天地都市廣場四方面的業態規劃：天下美食餐飲業態配比40%以上，主題性家庭休閑20%，精品零售百貨20--30%，全天候的體驗娛樂項目10%以上。綜合了未來潛在客群的消費需求和升級，整個項目在主力店和次主力店區分上兼顧業態面積和單店聚客能力。目前主力店分三部分：一是振華商廈，定位于精品百貨;二是新華商(廣東)國際街區，項目定位于“廣貨北上”的時尚主題街區;三是兒童主題城，集零售、體驗、教育、餐飲為一體的兒童綜合店，開城之日將是煙威地區最大的兒童主題消費場所。其他如五星級影院、美食廣場、酒樓餐飲、國際時尚快銷品牌等定位于次主力店，主力店與次主力店的合作品牌同樣是適度前瞻的定位。

　　對意向合作品牌更多注重的是品牌產品品質和經營能力，公司對經營品質絕對不打折，看中的合作對象商務條件上會給予一定的政策。據馬川青透露，“我們已經較為精準的完善了項目經營期3年內的預算規劃。”

　　在考核進入一個城市的評判指標上，馬川青先生透露集團未來3年的發展規劃，結合公司資源統籌和運營能力，首先會選擇三、四線的城市，也在密切關注政策有所傾斜的省內二線城市，經濟基數較大，人民消費不飽和，未來2-5年的經濟發展規劃等是重點指標，經營方向一定會在擴大內需上做足文章。商業地產是金益德集團未來發展的主要戰略重心。2012年集團首先會確立煙臺和德州地標性商業綜合體的業內地位，2013年后濟南和青島或許就會出現金益德集團的合作項目。

　　做個性化的購物中心

　　組合最有效和默契的上下資源

　　馬川青先生表示，不管是從行業還是企業自身發展角度來說，“我們就做個性創意的商業綜合體”，增加如購物公園，婚慶禮堂，景觀消費等，規劃一個，定位一個，夯實一個。合作戰略會將最有效和默契的上下資源進行組合，正德商業管理公司已在煙臺新天地項目成立管理中心，在實際的運營中奠定公司的規劃、品牌、培訓及人才梯隊的基地，逐步完善運營管理的公司文化，在煙臺項目籌備期間形成成熟的拓展和經營模式，目前已建立了近百家品牌企業的合作意向，接到幾家希望戰略合作的地產項目的邀約。

　　
　　山東金益德集團副總裁、正德商管公司總經理馬川青先生

　　馬川青：“主動轉型”企業更具市場活力

　　對于如今商業地產的人才之爭，馬川青坦言，不管是正在進入的業外還是原有的商業地產企業，大多同行都面臨著人才匱乏的現狀。市場需求，產業方向，培養機制等等，使得商業地產人才的競爭非常激烈。金益德集團在本項目起初階段空降了主要的主管人才，其余大多崗位短期在結合外部合作團隊，利用工作實踐來培養和打造有悟性的本區域經營人才，一定比例高素質人才的流動對社會平衡發展是很有貢獻的。據介紹，目前公司在人才的培養和梯隊建設方面已完成初步計劃，2012年初，項目規劃和項目推廣以外，公司的重點工作就是打造各個標準崗位的績效模式，進行關鍵崗位“離場測試”的系統建設。

　　馬川青表示，隨著百姓生活水平的提高，有關生活品質的提升需求潛力巨大，零售商必然會進軍商業地產從而參與到更有發展的盈利競爭中。眼下，國內零售業不少巨頭已經進入了商業地產，這是發展的必由之路，以多業態的組合來應對市場，這對商業地產人才的塑造和流動，對項目本身所在地區的經濟發展，百姓生活品質的升級，城市消費文化的變革，以及對商業地產盈利模式中的經營管理提升等都會起到很好的促動作用。

　　毋庸置疑，激烈的競爭會讓商業地產更趨白熱化，尤其是部分“被動轉型”企業的參與風險會更大。馬川青先生預計未來的3年時間里，很多省會級城市一些冒進的開發商將面臨不可避免的一輪大洗牌，未來國家的政策也一定會在商業地產行業進行分節奏的調控。在談到宏觀調控政策對金益德集團是否有影響時，馬川青表示，只要是調控短期內就會影響到相關企業的經營，“不過可喜的是即將過去的一年里，在探討未來發展規劃時我們集團已就多元化盈利模式、開發節奏、經營策略等方面進行了相應的調整。”

　　對于零售業未來十年，馬川青先生表示目前相對成熟的市場環境里，大消費的零售服務業應占到國家經濟總量的55%以上，而我們國家卻還不到30%，未來的十年，隨著老百姓生活水平需求的日益提高，零售行業將面臨服務和產品品質大提升。考慮到人民家庭、精神等方面的個性需求，馬川青認為也會出現更為嶄新的商業機會，更多富有生活創意的零售行業內機會在等候著有所準備的精英企業。

　　（聯商網　顧仙玉/采訪　發自山東煙臺）