城市開發(fā)與零售商拓展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)
中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心主任郭增利
聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會(huì)上，中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心主任郭增利以“零售商拓展的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)”主題，發(fā)表了演講，具體輯錄如下：
經(jīng)過幾年時(shí)間的發(fā)展，我們過去的購物中心與城市開發(fā)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)是不明顯的。過去和開發(fā)商的合作把互為依托的心理需求是沒有的。比如說過去我們購物中心開發(fā)完了我們就去找零售商。我們沒有把一段時(shí)間購物中心的開發(fā)節(jié)奏和自身品牌的節(jié)奏有一個(gè)結(jié)合。他能夠購物中心這種產(chǎn)品本身放在一個(gè)大的城市功能改善這樣一個(gè)環(huán)節(jié)上。更主要的是他能有力的引導(dǎo)城市的步伐。我相信如果這個(gè)城市沒有購物中心，零售商可能就不進(jìn)到這個(gè)城市了，但是如果有一家發(fā)展得很好的購物中心，一些零售商就要進(jìn)入這個(gè)城市了。
今天我想和大家交流4個(gè)方面的問題。
一、購物中心與城市開發(fā)的聯(lián)動(dòng)功能明顯增強(qiáng)
二、購物中心開發(fā)與零售商拓展的聯(lián)動(dòng)機(jī)制初步形成
我為什么用初步形成這樣一個(gè)分析，因?yàn)榇蠹抑涝趪猓瑯I(yè)主是非常強(qiáng)勢的。一個(gè)物業(yè)一個(gè)購物中心的落成，可能在某一個(gè)鋪位上有10個(gè)20個(gè)的品牌上在等著進(jìn)入。因?yàn)樗奄徫镏行淖鳛橐龑?dǎo)城市的步驟。包括東南亞也好，香港也好，印尼也好，我們到了中國目前的階段，購物中心誕生了之后，恰恰和有一部分品牌上有了長期的機(jī)制。未來長期的發(fā)展來看，可能更多的品牌商會(huì)關(guān)注購物中心的品牌結(jié)合。
三、各種力量進(jìn)入?yún)^(qū)域型購物中心開發(fā)的動(dòng)力開始顯現(xiàn)
四、購物中心總體數(shù)量與綜合質(zhì)量的背離傾向有所抬頭
我們進(jìn)入到第一個(gè)問題，我們進(jìn)一步展開，
購物中心與城市開發(fā)的聯(lián)動(dòng)功能明顯增強(qiáng)。零售商業(yè)日益顯現(xiàn)出其在拉動(dòng)內(nèi)需方面的作用和能力。大家可以看到PPT當(dāng)中我們第一個(gè)星號(hào)，擴(kuò)大內(nèi)需政策應(yīng)該成為明年中國經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)。完善促進(jìn)消費(fèi)的。擴(kuò)大內(nèi)需政策，中國2009年的GDP的發(fā)展大部分是要靠投資的，投資的拉動(dòng)是有限的，2010年的時(shí)候中國的經(jīng)濟(jì)必須要調(diào)整刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。我又增加了一句話，就是擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求將作為重點(diǎn)。這是全國的購物中心的商業(yè)購物面積，我們從2000年一直到2008年，隨著我們購物中心的面積增加，其實(shí)社會(huì)商品零售總額他的增長關(guān)系是客觀存在的。所以購物中心對投資方面對中國產(chǎn)生的影響產(chǎn)生了很大的效應(yīng)。
購物中心有力量改變城市商圈格局，推動(dòng)城市新商圈的形成。 我們隨著龍之夢的落成我們的中山公園的商圈初步形成了，大家再看北京的永旺，我們?nèi)睕Q他恰恰能夠在一個(gè)大家都不看好的區(qū)位，創(chuàng)造了一個(gè)大家都難以想象的價(jià)值。當(dāng)永旺成功開業(yè)，一直到現(xiàn)在蒸蒸日上的開業(yè)以后，因?yàn)榭赡芤驗(yàn)橛劳某晒Φ拈_業(yè)，他周邊的住宅其它的配套價(jià)格上漲是非常明顯的。可能就是因?yàn)橛劳浅晒Φ模部赡苷麄�(gè)的片區(qū)會(huì)形成一個(gè)真正的商圈。再看深圳，我們沿著深南大道看著遍布著幾個(gè)購物中心，所以我想購物中心的確是在業(yè)態(tài)對比方面具有明顯的優(yōu)勢，他的綜合的功能性的效應(yīng)將可能改變城市。
城市片區(qū)化開發(fā)趨勢明顯，土地綜合開發(fā)利用方式比例上升。 綜合利用意味著什么？有住宅有商業(yè)，目前階段有更多的，我認(rèn)為是決策非常明確的城市規(guī)劃者，他有片區(qū)的規(guī)劃，誰能夠這種帶動(dòng)作用，所以責(zé)無旁貸商業(yè)、購物中心。就中國的現(xiàn)狀來說，我認(rèn)為中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資回報(bào)率并不高，他和其它很多投資商選擇投資的時(shí)候，和其它的投資比還是低的但比較穩(wěn)定。有很多的地產(chǎn)商主動(dòng)的或者被動(dòng)的進(jìn)入到商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中。當(dāng)他不做商業(yè)的時(shí)候，他好的土地政府都不給他，所以我說未來中國房地產(chǎn)的質(zhì)量和數(shù)量就會(huì)出現(xiàn)背離，并不是因?yàn)槲覀冏陨淼哪芰蛘邨l件達(dá)到了理想環(huán)境，甚至是開發(fā)城市綜合體我認(rèn)為有的城市綜合體不是很準(zhǔn)確，給大家表現(xiàn)的形態(tài)是城市綜合體。
購物中心開發(fā)在城市新區(qū)建設(shè)和老城改造中發(fā)揮加速器作用，購物中心的聯(lián)動(dòng)價(jià)值和規(guī)劃地位明顯上升。
中國購物中心的發(fā)展一開始和城市發(fā)展沒有必然的聯(lián)系，但是最后他落成以后給城市帶來的積極的因素，我們的政府就迅速的認(rèn)識(shí)到，所以和聯(lián)動(dòng)，和城市開發(fā)的這種聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)就體現(xiàn)出來了。大家可以看一下這是一張關(guān)于商業(yè)建筑面積與城市化率的體現(xiàn)，大家可以看一下，基本上其實(shí)未來擴(kuò)大內(nèi)需是重要的體現(xiàn)，大家會(huì)看到中國的購物中心也好，商業(yè)房地產(chǎn)也好，他在整個(gè)的放量甚至是成長過程中，基于城市化進(jìn)程的提高。這里只是及個(gè)別城市他的放量過快。我想將來隨著市場的調(diào)節(jié)，會(huì)有良好的發(fā)展。
（聯(lián)商網(wǎng)報(bào)道）
